Thị Trường

Cảm ơn bạn đã cung cấp một bản phân tích rất chi tiết và sâu sắc về thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam, với nhiều so sánh thú vị với Trung Quốc. Đây là một góc nhìn tổng hợp từ nhiều khía cạnh khác nhau, bao gồm chính sách vĩ mô, tình hình kinh tế, và cả những yếu tố chính trị, xã hội. Tôi xin đưa ra một số đánh giá và ý kiến phản hồi dựa trên những luận điểm mà bạn đã trình bày.

Tổng kết về lịch sử bất động sản TP.HCM qua các giai đoạn mà bạn đưa ra là một bản tóm tắt rất chính xác và có giá trị thực tiễn cao. Các mốc thời gian và đặc điểm chính của từng giai đoạn đều tương ứng với thực tế phát triển của thị trường bất động sản tại thành phố.

Quý I/2025 khép lại với những tín hiệu khởi sắc đầu tiên sau hơn một năm dài bất động sản rơi vào trạng thái “tắt tiếng”. Ngoại trừ một vài dự án cao cấp do các ông lớn hoặc nhà đầu tư nước ngoài làm, phần còn lại gần như đứng im – không mở bán, hạn chế giao dịch, không mấy ai dám ra quyết định.

Vâng, chúng ta hãy cùng nhìn vào các số liệu cập nhật về thị trường bất động sản TP.HCM, đặc biệt là khu vực trung tâm và Thủ Thiêm vào tháng 7/2025.

Hơn 2.900 dự án bất động sản đình trệ trên cả nước, riêng TP.HCM có tới 504 dự án bị đình trệ do vướng pháp lý, chiếm gần 7.179 ha đất với giá trị ước tính khoảng 7 triệu tỷ đồng. Hàng triệu tỷ đồng nguồn lực đang bị chôn vùi, gây lãng phí nghiêm trọng và cản trở đà phục hồi kinh tế.

Dù có mức giá lên tới hàng chục, thậm chí hàng trăm tỷ đồng mỗi căn, tưởng như khó bán, nhưng chung cư cao cấp lại là dòng sản phẩm chưa mở bán đã hết hàng. Trong khi đó, dòng sản phẩm tầm trung có mức giá khoảng 40 triệu đồng/m2 vẫn chật vật tìm kiếm khách hàng.

Dù giá căn hộ chung cư tại các đô thị lớn liên tục thiết lập mặt bằng mới, hàng loạt shophouse tầng trệt ngay dưới các tòa nhà vẫn trong tình trạng bỏ trống suốt nhiều năm. Thực trạng này đặt ra nghi vấn lớn về hiệu quả khai thác của loại hình bất động sản từng được đánh giá cao về tiềm năng sinh lời.

Đó là nhận định của TS. Nguyễn Văn Đính – Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam khi dự báo về diễn biến thị trường bất động sản nửa cuối năm 2025.

Nhiều chuyên gia cho rằng thị trường bất động sản vẫn còn tồn tại những yếu tố tiềm ẩn rủi ro, đặc biệt là vấn đề giá cả, cơ chế pháp lý và sức chống chịu của doanh nghiệp…

Thông thường khi giá tăng đến một mức cao, người bán sẽ lựa chọn chốt lời. Nhưng với bất động sản, tình trạng lại diễn biến ngược lại, giá càng cao, người bán càng giữ hàng, chờ giá cao hơn nữa. Kết quả là cung – cầu không gặp nhau, hai đường thẳng song song cứ trôi đi cho đến khi thị trường sụp đổ.

Theo TS Nguyễn Đức Kiên, không phải giá vàng, không phải chứng khoán mà chính bất động sản mới là mối lo lớn nhất với nền kinh tế Việt Nam hiện nay…

TS Nguyễn Trí Hiếu nhận định, trong 2 năm tới, bất động sản khó có khả năng giảm giá mà sẽ tiếp tục xu hướng tăng, chủ yếu do áp lực từ chi phí đầu vào như vật liệu xây dựng, lãi vay và tiền sử dụng đất ngày càng cao.