Một số căn nhà phố giá hàng chục tỷ đồng tại TPHCM được rao giảm 10-16 tỷ đồng nhưng vẫn khó giao dịch, trong bối cảnh giá còn cao và áp lực tài chính đè nặng lên người bán.
Một căn nhà phố kiêm văn phòng tại phường Bình Trưng, TPHCM, đang được rao 29 tỷ đồng, thấp hơn 16 tỷ đồng so với mức giá 45 tỷ đồng trước đó. Tuy nhiên, sau gần một tháng, căn nhà vẫn chưa tìm được người mua.
Căn nhà có diện tích 5x19m, kết cấu một trệt, 3 lầu, nằm gần trung tâm thương mại và tuyến cao tốc. Theo ông Tân, môi giới căn nhà, mức 29 tỷ đồng chưa phải giá cuối cùng và chủ nhà vẫn có thể thương lượng thêm nếu gặp người mua có nhu cầu thực.
“Chủ nhà đang cần tiền và muốn bán nhanh. Khách thực sự quan tâm có thể đến xem và thương lượng thêm”, ông Tân nói.
Một căn khác tại cùng dự án, diện tích tương đương, kết cấu một trệt, 4 lầu, cũng được rao từ 45 tỷ đồng xuống 29 tỷ đồng nhưng chưa chốt được giao dịch.
Theo dữ liệu Batdongsan.com.vn, giá biệt thự, liền kề tại dự án này vẫn cao hơn gần 11% so với một năm trước, nhưng đã giảm gần 16% so với tháng 10/2025. Diễn biến này cho thấy giá thứ cấp đã điều chỉnh đáng kể so với đỉnh gần nhất.
Một căn nhà phố đang được rao bán tại TPHCM (Ảnh: MG).
Tại Vạn Phúc City, phường Hiệp Bình, một căn nhà phố diện tích 7x21m, có hầm và 4 tầng, hướng ra sông, gần bến du thuyền, đang được rao 34 tỷ đồng, thấp hơn 10 tỷ đồng so với mức 44 tỷ đồng trước đó.
Một căn khác rộng 7x20m, gồm một hầm và 5 tầng, được rao giảm từ 34 tỷ đồng xuống 32 tỷ đồng.
Giá nhà tại khu đô thị này hiện cao hơn gần 2% so với một năm trước nhưng đã giảm hơn 10% so với tháng 11/2025.
Một căn nhà phố khác tại phường Tân Hưng, TPHCM, diện tích 5x18m, một trệt, 3 lầu, nằm trên đường lớn gần Phú Mỹ Hưng, cũng được rao giảm từ 14,5 tỷ đồng xuống 13,8 tỷ đồng nhưng sau gần 2 tuần vẫn chưa có giao dịch.
Theo môi giới, các căn xung quanh đang được chào bán ở mức 16-18 tỷ đồng. Trước đây, những sản phẩm có vị trí và diện tích tương tự thường thanh khoản nhanh hơn và chủ nhà ít phải điều chỉnh giá đáng kể.
Giá thứ cấp giảm, thanh khoản vẫn thấp
Dữ liệu Batdongsan.com.vn cho thấy giá nhà tại một số khu vực TPHCM đã hạ so với các mức cao thiết lập trong năm. Tại khu vực Thủ Đức, giá nhà giảm hơn 3% so với tháng 3; khu vực quận 9 cũ giảm khoảng 4% so với tháng 7; Phú Nhuận giảm gần 9% so với tháng 2 và khu vực quận 7 giảm gần 5% so với tháng 1. Mức độ quan tâm cũng giảm ở một số phân khúc, trong đó nhà riêng giảm 13%, nhà mặt phố giảm 9% và biệt thự giảm 7%.
Báo cáo của DKRA Consulting trong 8 tháng đầu năm cho thấy sức cầu ở phân khúc nhà phố, biệt thự tại TPHCM có cải thiện so với tháng trước nhưng lượng tiêu thụ vẫn thấp, chỉ tương đương khoảng 8% nguồn cung sơ cấp.
Giao dịch tập trung chủ yếu ở một số dự án thuộc khu vực TPHCM cũ. Giá sơ cấp ít biến động và tiếp tục ở mức cao do chi phí đầu vào, trong khi giá thứ cấp tiếp tục xu hướng giảm nhằm thúc đẩy giao dịch.
Theo các môi giới tại Vạn Phúc City, áp lực lãi vay là một trong những nguyên nhân khiến một số chủ nhà phải giảm giá. Có căn được đưa ra bán từ khi chủ nhà vay ngân hàng với lãi suất khoảng 9%, nhưng đến khi lãi suất khoản vay tăng lên khoảng 13%, tài sản vẫn chưa bán được. Chi phí tài chính kéo dài buộc người bán phải tiếp tục hạ giá để thu hồi vốn và cân đối dòng tiền.
Ông Phan Đình Phúc, CEO Seenee, cho biết một bộ phận chủ nhà đang bán lại những bất động sản được mua trong giai đoạn thị trường tăng mạnh.
Theo ông, khi dòng tiền dồi dào, một số người kinh doanh trong các lĩnh vực như spa, mỹ phẩm hay thương mại điện tử mua nhà phố để vừa kinh doanh vừa đầu tư. Khi hoạt động kinh doanh gặp khó khăn, một số chủ sở hữu phải bán tài sản để xử lý dòng tiền.
Có những căn nhà phố diện tích khoảng 7x20m trước đây được mua với giá hơn 30 tỷ đồng, nay chủ nhà chấp nhận bán thấp hơn giá mua nhưng vẫn khó tìm khách. Thậm chí, có trường hợp người mua mới thanh toán khoảng 20% giá trị căn nhà nhưng khi cần sang nhượng phải chấp nhận mất 800 triệu đồng đến một tỷ đồng mà giao dịch vẫn chưa thành công.
“Có những căn được mua với giá hơn 40 tỷ đồng, sau đó chủ nhà phải giảm khoảng 10 tỷ đồng để bán nhưng vẫn chưa tìm được người mua do thanh khoản thấp”, ông Phúc nói.
Giảm giá chưa đủ, người mua ngày càng xét kỹ công năng
Theo ông Phúc, giá không phải yếu tố duy nhất quyết định khả năng thanh khoản của nhà phố. Một số căn dù được rao giảm sâu vẫn khó bán vì chưa đáp ứng tốt nhu cầu sử dụng thực tế, chẳng hạn thiếu chỗ đậu ôtô hoặc hạn chế về công năng kinh doanh.
Trong cùng một tầm giá, người mua có thể chấp nhận trả cao hơn cho căn nhà đáp ứng tốt nhu cầu sử dụng. Ngược lại, một sản phẩm rẻ hơn nhưng khó khai thác hoặc bất tiện trong sử dụng vẫn có thể khó tìm khách.
Đại diện nền tảng phân tích dữ liệu bất động sản Biggee nhận định dữ liệu năm 2026 cho thấy thị trường đang có sự điều chỉnh, nhưng chưa thể hiện một chu kỳ giảm giá đồng loạt trên diện rộng.
Cảm nhận thị trường “giảm sâu” có thể đến từ một số đại đô thị quy mô lớn, nơi tập trung nguồn cung và lượng giao dịch đáng kể.
Khi mở rộng quan sát sang các khu vực và dự án khác, diễn biến giá có sự phân hóa. Một số dự án vẫn tăng giá trong 9 tháng đầu năm, kể cả ở phân khúc thấp tầng có mặt bằng giá cao.
Theo Biggee, khả năng giao dịch của nhà phố hiện phụ thuộc ngày càng lớn vào từng sản phẩm cụ thể, gồm vị trí, công năng, khả năng khai thác và cả sức khỏe tài chính của người bán.
