Mặt bằng giá bất động sản đang điều chỉnh, trong khi lãi suất, quy hoạch tiếp tục tác động đến diễn biến thị trường trong những tháng cuối năm 2026.
Thị trường bất động sản điều chỉnh, kỳ vọng cải thiện nhẹ cuối năm. Ảnh: Như Hạ
Năm 2026 đang chứng kiến ba sự dịch chuyển chính của thị trường bất động sản, gồm áp lực lãi suất, sự lệch pha giữa tín dụng và nguồn vốn cùng những thay đổi quan trọng về khung pháp lý.
Trao đổi với Lao Động, ông Nguyễn Quốc Anh - Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn - nhận định, so sánh mặt bằng giá tháng 3 và tháng 6.2026, giá bất động sản tại Hà Nội giảm trung bình 1-6%, trong khi TPHCM cũng ghi nhận mức giảm tương đồng.
Lãi suất tác động lớn đến thị trường
Theo ông Nguyễn Quốc Anh, lãi suất có tác động lớn đến thị trường bất động sản, đặc biệt trong bối cảnh đòn bẩy vay vốn đóng vai trò quan trọng trong hoạt động đầu tư.
Theo khảo sát của Batdongsan.com.vn, 84% số người được hỏi sẵn sàng vay. Trong đó, 91% sẵn sàng vay nếu lãi suất dưới 9%/năm. Nếu mặt bằng lãi suất trở về mức này, lượng người sẵn sàng vay sẽ tăng, từ đó có thể thúc đẩy nhu cầu và cải thiện thanh khoản thị trường bất động sản.
Một yếu tố khác tác động đến thị trường là tâm lý, đặc biệt tại Hà Nội, liên quan đến vấn đề quy hoạch. Nhiều người quan ngại quy hoạch chưa được chốt, trong khi những vấn đề liên quan đến giải tỏa, xây dựng khiến họ chưa sẵn sàng xuống tiền.
“Giai đoạn này, mặc dù có tiền nhưng tâm lý thị trường vẫn đang chờ đợi. Lãi suất và tâm lý chờ đợi khiến thị trường có xu hướng giao dịch chậm hơn. Khi nguồn cung tăng trong khi lượng giao dịch và mức độ quan tâm giảm, điều đó vô hình trung tạo áp lực khiến mặt bằng giá bất động sản giảm” - ông Nguyễn Quốc Anh nói.
Một tín hiệu tích cực là báo cáo khảo sát gần đây về hành vi người tiêu dùng cho thấy, trên 50% người được hỏi bắt đầu cảm thấy lạc quan hơn. Sự lạc quan này tập trung nhiều hơn ở khu vực phía Nam, trong khi Hà Nội có tâm lý phòng thủ nhiều hơn do vấn đề quy hoạch.
Ông Nguyễn Quốc Anh cho hay, đây vẫn là một yếu tố tích cực đối với quá trình phục hồi của thị trường và xu hướng trong thời gian tới.
“Thị trường bất động sản đang có xu hướng giảm, nhưng tâm lý bắt đầu có xu hướng phục hồi. Hy vọng các yếu tố về lãi suất sẽ được cải thiện, dù đi ngang hoặc giảm nhẹ, để giúp tâm lý thị trường tốt hơn” - ông nói.
Ông Nguyễn Quốc Anh - Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn. Ảnh: Như Hạ
Thị trường cần thời gian hấp thụ những thay đổi
Dự báo về thị trường, ông Nguyễn Quốc Anh cho rằng, cần nhìn thị trường bất động sản trong dài hạn thay vì chỉ tập trung vào những biến động ngắn hạn. Theo ông, năm 2025 và 2026 đang ghi nhận những thay đổi cơ bản về chất của thị trường bất động sản.
Một trong những thay đổi rõ rệt là tốc độ ban hành và điều chỉnh chính sách pháp luật nhanh hơn. Trước đây, có những luật tồn tại 5-10 năm, thậm chí lâu hơn, trong khi hiện nay nhiều chính sách mới được ban hành và điều chỉnh. Khi chính sách thay đổi, hành vi của các chủ thể trên thị trường cũng chịu tác động và điều tiết.
Thị trường cần thời gian để hấp thụ những thay đổi này và không thể thay đổi hoàn toàn chỉ trong vòng 6 tháng.
Một yếu tố khác là xu hướng lãi suất. Khảo sát cho thấy, 84% người được khảo sát sẵn sàng vay với mức lãi suất dưới 9%, trong khi hiện nay lãi suất xoay quanh 10-12%, thậm chí cao hơn. Nếu lãi suất không thay đổi, hành vi của người mua ở thực cũng rất khó thay đổi.
Quy hoạch cũng là một yếu tố được thị trường quan tâm. Tại Hà Nội, hiện đã có tầm nhìn 100 năm, nhưng các quy hoạch cụ thể, chi tiết dự kiến đến cuối năm 2026 mới bắt đầu được công bố. Do đó, từ nay đến cuối năm, thị trường cơ bản sẽ không có quá nhiều thay đổi so với hiện tại.
“Những điểm tích cực hơn là người dân bắt đầu nhìn thấy mặt bằng giá giảm và một số nhà đầu tư bắt đầu nhìn thấy cơ hội. Đây là giai đoạn thực tế khá phù hợp với những nhà đầu tư chuyên nghiệp và người mua ở thực. Chúng ta không phải chạy theo thị trường nữa mà được quyền lựa chọn và mặc cả. Đây là điều rất quan trọng” - ông Nguyễn Quốc Anh nói.
Theo ông Nguyễn Quốc Anh, thị trường cần có giai đoạn điều chỉnh sau ba năm tăng mạnh để tạo ra một nền tảng vững hơn.
Trong những tháng cuối năm 2026 và đầu năm 2027, ông Nguyễn Quốc Anh kỳ vọng thị trường sẽ cải thiện nhẹ nhưng cơ bản sẽ không có quá nhiều tăng trưởng lớn. Xu hướng thị trường vẫn tập trung rõ vào nhu cầu ở thực. Người tiêu dùng kỳ vọng nhiều nhất vào hai loại hình là chung cư và nhà riêng. Đây là hai loại hình được kỳ vọng có diễn biến tốt hơn so với các loại hình khác trên thị trường.
