Nợ vay của doanh nghiệp bất động sản tăng nhanh
Dù thị trường đã qua giai đoạn trầm lắng, nhưng đến ngày 30/6/2025, tổng dư nợ vay của 103 doanh nghiệp bất động sản niêm yết đã lên tới 323.000 tỷ đồng, tăng gần 14% so với đầu năm. Trong đó, gần 30 doanh nghiệp có tỷ trọng nợ vay trên tổng tài sản cao hơn mức trung bình ngành, đối mặt nguy cơ mất cân đối tài chính.
🔎 Một số “ông lớn” nợ vay lớn:
Vinhomes (VHM): nợ gần 90.400 tỷ đồng, tăng 11%. Riêng trái phiếu gần 38.200 tỷ đồng, 4 mã sẽ đáo hạn cuối năm với tổng giá trị 7.500 tỷ đồng.
Novaland (NVL): nợ khoảng 62.000 tỷ đồng, trong đó nợ đáo hạn 12 tháng tới khoảng 32.000 tỷ đồng. Công ty dự kiến xử lý phần lớn công nợ vào giai đoạn 2026 – 2027.
Kinh Bắc (KBC): nợ hơn 26.000 tỷ đồng, gấp 2,6 lần đầu năm. Phần lớn là vay dài hạn tại VPBank với lãi suất 10,8%/năm, thế chấp dự án Tràng Cát.
Becamex IDC (BCM): tổng nợ phải trả 35.878 tỷ đồng, trong đó nợ vay tài chính ngắn hạn gần 10.000 tỷ đồng, trái phiếu dài hạn chiếm phần lớn.
Khang Điền (KDH): tổng tài sản 31.251 tỷ đồng, hàng tồn kho chiếm 74%. Nợ vay chiếm 79% tổng nợ phải trả (11.544 tỷ đồng).
Nam Long (NLG): tổng tài sản 28.214 tỷ đồng (giảm 7%). Nợ phải trả 13.995 tỷ đồng, trong đó nợ vay tài chính 6.851 tỷ đồng.
Đất Xanh (DXG): dư nợ vay gần 5.900 tỷ đồng, trong đó trái phiếu khoảng 650 tỷ đồng.
⚠️ Rủi ro hiện hữu
Tỷ lệ vay nợ cao làm gia tăng áp lực lãi vay và trả nợ gốc.
Nhiều doanh nghiệp chưa đủ khả năng thanh toán ngắn hạn, phải giãn trả nợ sang 2026 – 2027.
Cơ cấu tài sản mất cân đối khi hàng tồn kho chiếm tỷ trọng lớn, dòng tiền ngắn hạn suy yếu
Vào năm 2026, nguy cơ vỡ tín dụng ở Việt Nam là có thể xảy ra nhưng không chắc chắn. Rủi ro này bắt nguồn từ tình trạng sở hữu chéo phức tạp giữa các ngân hàng, doanh nghiệp bất động sản và các "công ty sân sau", một vấn đề đã tồn tại từ lâu và đang tạo ra một "mớ bong bóng tài chính đa tầng".
🔎 Phân Tích Rủi Ro Vỡ Tín Dụng
Sự kết nối chằng chịt giữa hệ thống ngân hàng và thị trường bất động sản là một trong những nguyên nhân chính gây ra rủi ro. Dưới đây là những yếu tố cụ thể:
* Vòng xoáy khép kín: Hệ thống tài chính Việt Nam đã hình thành một vòng tròn khép kín, nơi các ngân hàng cấp vốn cho các doanh nghiệp bất động sản và các công ty liên quan. Các doanh nghiệp này sau đó lại sử dụng các sản phẩm tài chính khác như trái phiếu doanh nghiệp, cổ phiếu để "thổi giá" tài sản và tạo ra doanh thu ảo. Điều này làm tăng nợ xấu tiềm ẩn cho hệ thống ngân hàng vì giá trị tài sản thế chấp bị thổi phồng không phản ánh đúng giá trị thực.
* Tồn kho và Nợ xấu: Thị trường bất động sản hiện đang có một lượng lớn tồn kho không thể bán được, ước tính lên đến hàng trăm nghìn tỷ đồng. Điều này làm cho các doanh nghiệp bất động sản không có khả năng trả nợ, dẫn đến nợ xấu ngân hàng gia tăng. Nếu nợ xấu liên quan đến bất động sản, được ước tính chiếm hơn 30% tổng dư nợ, không được xử lý kịp thời, nó có thể gây ra một cuộc khủng hoảng tín dụng.
* Bài học từ khủng hoảng SCB: Vụ việc SCB và Trương Mỹ Lan cho thấy một ví dụ điển hình về việc thao túng hệ thống tài chính thông qua việc sở hữu chéo. Hàng trăm công ty con và công ty liên kết được sử dụng để rút ruột ngân hàng, làm lộ ra những lỗ hổng nghiêm trọng trong quản lý và giám sát. Mặc dù đây là một trường hợp cực đoan, nó phản ánh một vấn đề sâu xa hơn trong toàn bộ hệ thống tài chính.
* Hệ quả của bong bóng tài sản: Việc thổi giá nhà đất, cổ phiếu và trái phiếu đã tạo ra một bong bóng tài sản. Khi bong bóng này vỡ, nó sẽ gây ra tổn thất lớn cho cả ngân hàng (do giá trị tài sản thế chấp sụt giảm) và các nhà đầu tư. Điều này có thể dẫn đến hiệu ứng domino, từ bất động sản lan sang chứng khoán và cuối cùng ảnh hưởng đến toàn bộ nền kinh tế.
🛣️ Con Đường Phía Trước
Để giảm thiểu rủi ro, Việt Nam cần thực hiện một cuộc cải cách tài chính toàn diện.
* Minh bạch hóa: Cần chấm dứt tình trạng sở hữu chéo, giới hạn việc các ngân hàng lập các công ty "sân sau" và yêu cầu kiểm toán độc lập theo chuẩn quốc tế (IFRS). Điều này sẽ giúp công khai các khoản nợ xấu, tránh che giấu rủi ro.
* Phân bổ lại nguồn vốn: Dòng vốn cần được "bẻ lái" từ bất động sản sang các lĩnh vực sản xuất, công nghệ, giáo dục và cơ sở hạ tầng. Điều này sẽ giúp nền kinh tế phát triển dựa trên giá trị thực thay vì dựa vào các hoạt động đầu cơ và tài chính.
* Xây dựng trung tâm tài chính quốc tế: Phát triển các trung tâm tài chính như Thành phố Hồ Chí Minh với hệ thống pháp lý rõ ràng, minh bạch có thể thu hút các nhà đầu tư quốc tế và chuẩn hóa thị trường vốn.
🤔 Kết Luận
Năm 2026, liệu vỡ tín dụng có xảy ra hay không sẽ phụ thuộc rất lớn vào cách chính phủ và Ngân hàng Nhà nước Việt Nam giải quyết những "ung nhọt" này. Nếu những cải cách quyết liệt và kịp thời được thực hiện, nguy cơ có thể được kiềm chế. Ngược lại, nếu các vấn đề về sở hữu chéo, bong bóng bất động sản và nợ xấu tiếp tục bị phớt lờ, thì một cuộc khủng hoảng tín dụng có thể không chỉ là rủi ro mà còn là một kết cục tất yếu. Tuy nhiên, khả năng vỡ tín dụng như một cuộc khủng hoảng toàn diện tương tự như Trung Quốc hay Nhật Bản là thấp hơn, nhưng rủi ro về một sự "đóng băng" tín dụng cục bộ hoặc một cuộc khủng hoảng hệ thống nhỏ hơn vẫn là một mối lo ngại lớn.
Tháng 8/2025 nợ bds của các dn là vậy .nay sau 1 năm nợ các dn ra sao ? Và thực trạng ?
Sau 1 năm (tính đến tháng 8/2026), bức tranh nợ vay và tài chính của các doanh nghiệp bất động sản (BĐS) tại Việt Nam tiếp tục có những biến động đáng chú ý:
1. Con số nợ vay sau 1 năm (Dữ liệu BCTC bán niên 2026)
-
Tổng nợ vay tiếp tục lập đỉnh: Tổng dư nợ vay tài chính của các doanh nghiệp BĐS niêm yết không giảm mà đã vượt mức 508.000 tỷ đồng (tăng hơn 25% so với đầu năm 2026 và tăng hơn 57% so với mức 323.000 tỷ đồng thời điểm giữa năm 2025).
-
Tín dụng BĐS toàn hệ thống: Tổng dư nợ tín dụng kinh doanh BĐS chảy từ hệ thống ngân hàng vào thị trường đã vượt mốc 2,5 triệu tỷ đồng.
-
Phân hóa dư nợ tại các "ông lớn":
-
Vinhomes (VHM): Tiếp tục dẫn đầu quy mô nợ vay với dư nợ tài chính vượt 160.000 tỷ đồng để triển khai các đại dự án.
-
Becamex IDC (BCM): Dư nợ tài chính vượt 25.500 tỷ đồng (trong đó trái phiếu chiếm hơn 13.700 tỷ đồng).
-
Các nhóm doanh nghiệp khác có sự phân hóa rõ rệt: Một số nhóm như Hoàng Huy (TCH) đã sạch nợ vay, trong khi nhóm trung bình vẫn chịu gánh nặng nợ trái phiếu và vay dài hạn.
-
2. Thực trạng & Áp lực tài chính hiện tại (Tháng 8/2026)
Mặt bằng lãi suất vay đi lên Chi phí vốn tăng mạnh khi lãi suất thả nổi cho vay BĐS nhích lên mức 12% - 14%/năm, thậm chí một số khoản vay rủi ro hoặc trái phiếu doanh nghiệp phải chịu lãi suất 15% - 16%/năm. Điều này tạo áp lực bào mòn lợi nhuận của doanh nghiệp.
Áp lực trái phiếu đáo hạn "gối đầu" Dù đã giãn hoãn nợ sang giai đoạn 2026–2027, lượng trái phiếu BĐS đáo hạn trong nửa cuối năm 2026 vẫn còn hơn 56.000 tỷ đồng. Doanh nghiệp liên tục phải đàm phán gia hạn hoặc đảo nợ bằng chi phí cao hơn.
Sự phân hóa khốc liệt ("Sàng lọc dòng tiền")
-
Nhóm khỏe: Doanh nghiệp có quỹ đất sạch, pháp lý hoàn thiện (VHM, KDH, NLG...) vẫn access được nguồn tín dụng mới từ ngân hàng và mở bán bàn giao dự án thu tiền.
-
Nhóm yếu: Các dự án vướng pháp lý, quy hoạch hoặc đọng hàng tồn kho cao cấp tiếp tục bị ngân hàng "siết" dòng vốn.
Rủi ro hệ thống & Tác động chính sách
-
Khả năng "vỡ tín dụng" hay khủng hoảng diện rộng như mô hình Trung Quốc ít có nguy cơ xảy ra nhờ sự can thiệp và kiểm soát chặt chẽ từ Ngân hàng Nhà nước.
-
Tuy nhiên, nguy cơ "đóng băng tín dụng cục bộ" vẫn duy trì đối với các doanh nghiệp chậm xử lý nợ xấu, tài sản thế chấp bị định giá lại hoặc vướng mắc thủ tục đất đai.
Muốn tìm hiểu chi tiết tình hình tài chính của một doanh nghiệp BĐS cụ thể?
1. Con số nợ vay sau 1 năm (Dữ liệu BCTC bán niên 2026)
Tổng nợ vay tiếp tục lập đỉnh: Tổng dư nợ vay tài chính của các doanh nghiệp BĐS niêm yết không giảm mà đã vượt mức 508.000 tỷ đồng (tăng hơn 25% so với đầu năm 2026 và tăng hơn 57% so với mức 323.000 tỷ đồng thời điểm giữa năm 2025).
Tín dụng BĐS toàn hệ thống: Tổng dư nợ tín dụng kinh doanh BĐS chảy từ hệ thống ngân hàng vào thị trường đã vượt mốc 2,5 triệu tỷ đồng.
Phân hóa dư nợ tại các "ông lớn":
Vinhomes (VHM): Tiếp tục dẫn đầu quy mô nợ vay với dư nợ tài chính vượt 160.000 tỷ đồng để triển khai các đại dự án.
Becamex IDC (BCM): Dư nợ tài chính vượt 25.500 tỷ đồng (trong đó trái phiếu chiếm hơn 13.700 tỷ đồng).
Các nhóm doanh nghiệp khác có sự phân hóa rõ rệt: Một số nhóm như Hoàng Huy (TCH) đã sạch nợ vay, trong khi nhóm trung bình vẫn chịu gánh nặng nợ trái phiếu và vay dài hạn
Các số liệu báo cáo tài chính bán niên 2026 phản ánh sự phân hóa sâu sắc trong bức tranh tài chính của ngành bất động sản Việt Nam:
1. Bức tranh nợ vay tổng thể (Tính đến 30/06/2026)
-
Nợ vay toàn ngành lập đỉnh: Tổng dư nợ vay tài chính của các doanh nghiệp BĐS niêm yết vượt mốc 508.000 tỷ đồng, tăng 25% so với đầu năm 2026 và tăng hơn 57% so với giữa năm 2025.
-
Tín dụng BĐS khép lại 6 tháng đầu năm: Dư nợ tín dụng kinh doanh BĐS chảy từ hệ thống ngân hàng chạm mốc 2,5 triệu tỷ đồng.
2. Áp lực chi phí vốn & Lãi suất
-
Mặt bằng lãi suất vay leo dốc: Lãi suất cho vay BĐS nhích lên mốc 12% - 14%/năm. Riêng các khoản vay rủi ro cao hoặc phát hành trái phiếu mới chịu lãi suất lên đến 15% - 16%/năm, trực tiếp bào mòn biên lợi nhuận của doanh nghiệp.
-
Áp lực đảo nợ: Doanh nghiệp vừa phải trả lãi gia tăng, vừa đối mặt với lượng trái phiếu BĐS đáo hạn gối đầu trong nửa cuối năm 2026.
3. Sự phân hóa chiến lược dòng tiền
-
Nhóm dẫn đầu mở rộng nợ để làm dự án: Các doanh nghiệp có năng lực triển khai thực tế (như Vinhomes) chủ động tăng quy mô nợ vay vượt mốc 200.000 tỷ đồng để tài trợ chi phí đầu tư, giải phóng mặt bằng cho các đại dự án mới.
-
Nhóm phòng thủ / Sạch nợ: Những đơn vị thu hẹp đòn bẩy tài chính hoặc tích lũy tiền mặt như TCH tạo vùng đệm an toàn hơn trước rủi ro biến động lãi suất.
-
Nhóm gặp áp lực tái cơ cấu: Các doanh nghiệp còn đọng hàng tồn kho cao cấp hoặc vướng thủ tục pháp lý gặp rất nhiều khó khăn khi tiếp cận dòng vốn mới từ ngân hàng.
