Phân khúc căn hộ dưới 25 triệu đồng/m2 từng chiếm tỷ trọng đáng kể trên thị trường nhưng nay đã hoàn toàn biến mất. Trong khi đó, dòng tiền đang dịch chuyển mạnh sang các sản phẩm có pháp lý rõ ràng, khả năng khai thác thực và tạo dòng tiền bền vững.
Căn hộ giá rẻ chính thức biến mất
Chia sẻ tại Hội thảo “Bất động sản 6 tháng cuối 2026: Thị trường bước vào giai đoạn phục hồi có chọn lọc”, TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, cho hay thị trường đang bước vào giai đoạn phân hóa sâu sắc khi sức cầu chưa phục hồi như kỳ vọng, trong khi áp lực vốn và dòng tiền vẫn đè nặng lên nhiều doanh nghiệp.
Một trong những thay đổi rõ nét nhất chính là sự biến mất hoàn toàn của phân khúc căn hộ bình dân. Nếu như năm 2023, căn hộ có giá dưới 25 triệu đồng/m2 còn chiếm khoảng 7% tổng lượng giao dịch thì từ năm 2024 đến nay, phân khúc này gần như không còn xuất hiện trên thị trường sơ cấp.
Đồng thời, tỷ trọng giao dịch căn hộ trung cấp với mức giá từ 25-50 triệu đồng/m2 cũng giảm mạnh từ 48% năm 2023 xuống còn 26% trong quý I/2026.
Ở chiều ngược lại, căn hộ cao cấp giá từ 50-80 triệu đồng/m2 đang trở thành động lực chính của thị trường khi tỷ trọng giao dịch tăng từ 28% năm 2025 lên tới 53% trong quý I năm nay. Phân khúc siêu sang trên 200 triệu đồng/m2 tiếp tục duy trì tỷ trọng khoảng 1%.
Những con số này cho thấy mặt bằng giá nhà ở đang tiếp tục dịch chuyển lên các phân khúc cao hơn, trong khi nguồn cung nhà ở giá phù hợp với đại bộ phận người dân ngày càng khan hiếm.
TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam.
Nguồn cung tăng nhưng người mua vẫn thận trọng
Nhìn lại giai đoạn từ năm 2018 đến nay, thị trường bất động sản đã trải qua một chu kỳ đầy biến động.
Sau giai đoạn khó khăn 2021-2023 khi nguồn cung giảm xuống dưới 55.000 sản phẩm mỗi năm, năm 2025 đánh dấu sự phục hồi mạnh mẽ với hơn 150.000 sản phẩm mới được đưa ra thị trường và hơn 100.000 giao dịch thành công.
Tuy nhiên, đà tăng này đang có dấu hiệu chậm lại. Trong 6 tháng đầu năm 2026, thị trường ghi nhận hơn 60.000 sản phẩm mới chào bán nhưng chỉ có khoảng 35.000 giao dịch thành công, tương ứng tỷ lệ hấp thụ khoảng 58%.
Theo TS. Nguyễn Văn Đính, thanh khoản đang chậm lại khi cả người mua và nhà đầu tư đều trở nên thận trọng hơn. Dòng tiền hiện chỉ tập trung vào những dự án có pháp lý minh bạch, giá bán hợp lý, đáp ứng nhu cầu ở thực và có khả năng khai thác cho thuê hoặc kinh doanh.
Phân khúc căn hộ chung cư tiếp tục dẫn dắt thanh khoản thị trường, trong khi sản phẩm thấp tầng tại các khu đô thị quy hoạch đồng bộ hoặc các đại đô thị nghỉ dưỡng vẫn duy trì sức hút nhờ hạ tầng ngày càng hoàn thiện.
Theo đánh giá của ông Đính, thị trường hiện nay đang diễn ra quá trình sàng lọc mạnh mẽ. Những doanh nghiệp sở hữu tiềm lực tài chính tốt, pháp lý đầy đủ và năng lực triển khai dự án sẽ tiếp tục dẫn dắt thị trường. Ngược lại, các doanh nghiệp yếu hơn buộc phải tái cơ cấu để thích ứng với bối cảnh mới.
Đáng chú ý, tâm lý đầu cơ và lướt sóng ngắn hạn đang dần nhường chỗ cho xu hướng đầu tư an toàn, ưu tiên giá trị sử dụng thực và khả năng tạo dòng tiền bền vững.
Nhà đầu tư không còn dễ dàng xuống tiền theo tâm lý đám đông mà ngày càng chú trọng yếu tố pháp lý, chất lượng sản phẩm, khả năng khai thác và tiềm năng tăng giá dài hạn.
Đây được xem là sự thay đổi mang tính bước ngoặt của thị trường sau nhiều năm tăng trưởng nóng.
Nửa cuối năm 2026 sẽ tiếp tục phân hóa
TS. Nguyễn Văn Đính cho rằng thị trường bất động sản những tháng cuối năm sẽ tiếp tục được hỗ trợ bởi nhiều động lực kinh tế vĩ mô.
Đầu tư công, phát triển hạ tầng, quá trình đô thị hóa, tăng trưởng công nghiệp, dịch vụ và xuất nhập khẩu tiếp tục được thúc đẩy. Các vùng động lực như Hà Nội, TP.HCM, Quảng Ninh, Đà Nẵng, Khánh Hòa và Đồng bằng sông Cửu Long được kỳ vọng tạo ra hiệu ứng lan tỏa về việc làm, dân cư và nhu cầu nhà ở.
Cùng với đó, chính sách tín dụng tiếp tục theo hướng mở rộng khả năng tiếp cận vốn nhưng vẫn kiểm soát rủi ro. Các kênh huy động vốn ngoài ngân hàng như trái phiếu doanh nghiệp, thị trường chứng khoán và các quỹ đầu tư được kỳ vọng sẽ đóng vai trò lớn hơn.
Ông Đính dự báo nguồn cung bất động sản trong nửa cuối năm sẽ tiếp tục tăng khi nhiều dự án được tháo gỡ pháp lý và các đại dự án dọc các tuyến hạ tầng mới được triển khai.
Tuy nhiên, khả năng xuất hiện những cơn sốt giá diện rộng là không cao. Khi nguồn cung được cải thiện và cạnh tranh gia tăng, các chủ đầu tư sẽ phải áp dụng nhiều chính sách bán hàng linh hoạt, tăng ưu đãi và xây dựng mặt bằng giá phù hợp hơn với sức mua thực tế.
"Thị trường bất động sản nửa cuối năm 2026 sẽ tiếp tục vận hành theo hướng chọn lọc. Xu hướng đầu tư ngắn hạn và lướt sóng sẽ dần được thay thế bằng chiến lược đầu tư trung và dài hạn. Người mua sẽ ưu tiên những dự án có pháp lý đầy đủ, chất lượng sống tốt, khả năng tạo dòng tiền ổn định và tiềm năng gia tăng giá trị bền vững", TS. Nguyễn Văn Đính nhận định.
Minh Anh - Theo Kiến thức Đầu tư
