Lãi suất vay mua nhà tăng áp lực

LÃI SUẤT VAY MUA NHÀ TĂNG TỚI 15%, SSI DỰ BÁO ĐIỀU GÂY ÁP LỰC HƠN NỮA!

Thị trường bất động sản đang cho thấy nhiều tín hiệu phục hồi khi nguồn cung mới dần được cải thiện nhờ các nút thắt pháp lý từng bước được tháo gỡ. Tuy nhiên, phía cầu lại đang đối mặt với không ít thách thức khi lãi suất vay mua nhà tăng trở lại, trong khi giá bất động sản vẫn duy trì ở mức cao. 

Trong báo cáo chiến lược mới công bố, SSI Research nhận định thị trường đang bước sang một giai đoạn mới. Nếu trước đây giá bán tăng là động lực chính thúc đẩy thị trường, thì hiện nay yếu tố thanh khoản đang trở thành thước đo quan trọng hơn. Điều này buộc nhiều chủ đầu tư phải ưu tiên bán hàng và đẩy nhanh tốc độ hấp thụ thay vì chỉ tập trung tối đa hóa lợi nhuận. 

Theo nhóm phân tích, chính sách điều hành cũng đang có sự chuyển hướng đáng chú ý. Sau giai đoạn tập trung tháo gỡ pháp lý và khơi thông nguồn cung trong các năm 2024 - 2025, trọng tâm hiện nay được đặt vào việc nâng cao khả năng tiếp cận nhà ở và bảo đảm an sinh xã hội. 

Nhiều chính sách đang được thúc đẩy theo hướng tăng nguồn cung nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá hợp lý, phát triển nhà cho thuê, nhà ở công nhân và hỗ trợ quá trình giãn dân tại các đô thị lớn. Mục tiêu là đưa thị trường trở về đúng bản chất "nhà để ở" thay vì chỉ là một kênh đầu tư. 

SSI Research cho rằng xu hướng này sẽ khiến sự phân hóa trong ngành bất động sản ngày càng rõ nét. Những doanh nghiệp sở hữu quỹ hàng phù hợp với nhu cầu ở thực và có nền tảng tài chính lành mạnh sẽ có nhiều lợi thế hơn. Ngược lại, các chủ đầu tư phụ thuộc lớn vào phân khúc cao cấp hoặc sử dụng đòn bẩy tài chính cao có thể chịu áp lực lớn hơn. 

Một trong những lực cản đáng chú ý hiện nay là mặt bằng lãi suất vay mua nhà. Theo SSI Research, lãi suất ưu đãi cố định 12 tháng hiện đã tăng lên 8,5 - 10%/năm, so với mức 6,5 - 8,2% trước đó. Trong khi đó, lãi suất thả nổi dao động từ 11 - 15%/năm, cao hơn đáng kể so với mức 9 - 11% trước đây. 

Trong bối cảnh thị trường vẫn phụ thuộc nhiều vào tín dụng ngân hàng, chi phí vốn tăng đang ảnh hưởng trực tiếp đến quyết định mua nhà của người dân, đặc biệt là nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính. 

SSI Research dự báo lãi suất cho vay mua nhà duy trì ở mức cao sẽ tiếp tục tạo áp lực lên nhu cầu nhà ở trong thời gian tới, nhất là khi mặt bằng giá bất động sản chưa có dấu hiệu giảm mạnh. Đáng chú ý, khoảng 86 - 88% nguồn cung mới tại Hà Nội và TP.HCM giai đoạn 2025 - quý I/2026 vẫn tập trung ở phân khúc căn hộ cao cấp và hạng sang - nhóm sản phẩm vốn nhạy cảm hơn với biến động lãi suất. 

Thị trường thứ cấp cũng được dự báo sẽ chịu nhiều sức ép hơn khi nhiều khoản vay bước vào giai đoạn áp dụng lãi suất thả nổi từ 11 - 15%, khiến áp lực trả nợ tăng lên đáng kể sau thời gian ưu đãi. 

Dù vậy, tác động sẽ không giống nhau ở tất cả các phân khúc. Các dự án căn hộ và khu đô thị được hưởng lợi từ hạ tầng phát triển, nhu cầu tái định cư hoặc quy hoạch đồng bộ vẫn có cơ hội duy trì sức hấp thụ tốt hơn. Trong khi đó, bất động sản gắn liền với đất trên thị trường thứ cấp, bao gồm đất ở, nhà phố và nhà riêng lẻ. 

Trong kịch bản này, SSI Research cho rằng giá nhà thực tế trên cả thị trường sơ cấp và thứ cấp có khả năng bước vào giai đoạn điều chỉnh, với mức độ khác nhau tùy vị trí và từng phân khúc. Đồng thời, biên lợi nhuận của các doanh nghiệp bất động sản cũng có thể bị thu hẹp do chi phí vốn tăng, cạnh tranh lớn hơn và các chương trình hỗ trợ người mua nhà ngày càng nhiều. 

Bài viết đã phác họa một bức tranh khá toàn diện về thị trường bất động sản (BĐS) trong giai đoạn mới. Dưới đây là tóm tắt các điểm cốt lõi và phân tích nhanh về những áp lực cũng như cơ hội được chỉ ra trong báo cáo của SSI Research.

1. Áp lực kép: Lãi suất tăng & Giá nhà neo cao

Phía cầu (người mua nhà) đang rơi vào thế "gọng kìm" khi hai yếu tố chi phí quan trọng nhất đều tăng:

• Mặt bằng lãi suất tăng mạnh:

  • Lãi suất ưu đãi (cố định 12 tháng): Tăng từ mức 6,5 - 8,2% lên 8,5 - 10%/năm.

  • Lãi suất thả nổi: Đạt mức 11 - 15%/năm (trước đây là 9 - 11%).

• Nguồn cung lệch pha nhu cầu: Có tới 86 - 88% nguồn cung mới tại Hà Nội và TP.HCM (giai đoạn 2025 - quý I/2026) thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang. Đây là phân khúc có giá trị lớn, kén khách và cực kỳ nhạy cảm với biến động lãi suất.

Hệ quả đối với thị trường thứ cấp: Áp lực trả nợ sẽ đè nặng lên những người mua nhà bằng đòn bẩy tài chính trước đó, khi các khoản vay hết thời gian ưu đãi và chuyển sang khung lãi suất thả nổi 11 - 15%. Điều này có thể kích hoạt làn sóng bán cắt lỗ hoặc giảm giá sâu để thoát hàng.

2. Sự chuyển dịch tư duy: Từ "Tối đa lợi nhuận" sang "Thanh khoản"

Sự thay đổi về lãi suất và chính sách đang buộc các bên tham gia thị trường phải thay đổi chiến lược:

• Đối với chủ đầu tư: Thanh khoản (tốc độ dòng tiền về) giờ đây quan trọng hơn giá bán hay biên lợi nhuận. Các doanh nghiệp buộc phải tung ra nhiều chương trình ưu đãi, hỗ trợ người mua và chấp nhận biên lợi nhuận mỏng hơn để đẩy hàng.

• Đối với định hướng quản lý: Chính sách chuyển từ "tháo gỡ pháp lý" sang "tăng khả năng tiếp cận nhà ở". Tập trung thúc đẩy nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá hợp lý và nhà cho thuê để đưa BĐS về giá trị thực: Nhà là để ở, không phải để đầu cơ.

3. Bản đồ phân hóa thị trường trong thời gian tới

SSI Research nhận định thị trường sẽ không đóng băng đồng loạt mà có sự phân hóa cực kỳ rõ nét:

Kịch bản ngắn hạn

Giá nhà thực tế (cả sơ cấp và thứ cấp) nhiều khả năng sẽ bước vào một giai đoạn điều chỉnh giảm hoặc đi ngang tùy từng khu vực để tương thích với khả năng chi trả của dòng tiền thực. Các doanh nghiệp BĐS sẽ phải chấp nhận một giai đoạn "thắt lưng buộc bụng" với biên lợi nhuận thu hẹp để sinh tồn và thích ứng.