Tồn kho BĐS 5 2026 và Thời Gian Tiêu Thụ

Thông tin về tồn kho bất động sản Quý II/2025 đã được Bộ Xây dựng công bố và các phương tiện truyền thông đưa tin. Dưới đây là tổng hợp về tình hình, nguyên nhân và giải pháp: 

1. Tồn kho bất động sản Quý II/2025: 

Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, lượng tồn kho bất động sản trên cả nước trong Quý II/2025 có xu hướng tăng nhẹ so với Quý I/2025. 

* Tổng lượng tồn kho tại các dự án: Khoảng trên 25.294 căn/nền. 

* Chi tiết: 

* Chung cư: 3.287 căn (tăng khoảng 140,5% so với Quý I/2025). 

* Nhà ở riêng lẻ: 10.290 căn (tăng khoảng 109% so với Quý I/2025). 

* Đất nền: 11.717 lô (tăng khoảng 100,3% so với Quý I/2025). 

Mặc dù có sự tăng nhẹ về tồn kho, thị trường bất động sản Quý II/2025 vẫn ghi nhận sự khởi sắc rõ nét về nguồn cung và giao dịch. Cụ thể, có 58 dự án mới được cấp phép và 157 dự án đủ điều kiện đưa vào kinh doanh, tăng mạnh so với quý trước. Tổng lượng giao dịch nhà ở đạt khoảng 157.021 giao dịch, tăng 16,6% so với quý trước, trong đó giao dịch đất nền chiếm gần 80%. 

2. Nguyên nhân tồn kho bất động sản: 

Mặc dù thị trường có tín hiệu tích cực, tồn kho tăng nhẹ cho thấy vẫn còn những điểm nghẽn nhất định. Các nguyên nhân chính có thể bao gồm: 

* Lệch pha cung - cầu: Tồn kho chủ yếu tập trung vào các sản phẩm phân khúc cao cấp, hạng sang hoặc ở những vị trí chưa thuận lợi, trong khi nhu cầu thực về nhà ở bình dân, vừa túi tiền vẫn đang thiếu hụt trầm trọng. Điều này dẫn đến tình trạng "thừa sản phẩm không bán được, thiếu sản phẩm người dân cần". 

* Giá bất động sản còn cao: Mặc dù giá có dấu hiệu ổn định so với giai đoạn "sốt nóng" cuối năm 2024, nhưng mặt bằng giá chung cư tại Hà Nội và TP.HCM vẫn duy trì ở mức cao kỷ lục, khiến khả năng tiếp cận nhà ở của người dân còn hạn chế. Các chi phí đầu vào tăng cao (chi phí đất, vật liệu, nhân công) cũng góp phần đẩy giá thành sản phẩm. 

* Vướng mắc pháp lý (tiếp diễn): Dù các luật mới (Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản) có hiệu lực đã tháo gỡ một phần, nhưng việc triển khai các quy định chi tiết và gỡ vướng cho từng dự án cụ thể vẫn còn chậm, khiến nhiều dự án không thể hoàn thành hoặc đưa vào kinh doanh đúng tiến độ. 

* Khó khăn về tài chính của doanh nghiệp: Nhiều doanh nghiệp vẫn chịu áp lực lớn từ các khoản nợ, đặc biệt là trái phiếu đáo hạn. Việc tồn kho cao làm mất tính thanh khoản, tạo gánh nặng tài chính, ảnh hưởng đến khả năng tiếp tục triển khai dự án hoặc phát triển dự án mới. 

* Chính sách tín dụng: Mặc dù tín dụng bất động sản có tăng trưởng (đạt 1,64 triệu tỷ đồng đến 31/5/2025, tăng 36% so với cùng kỳ năm trước), nhưng dòng vốn có thể chưa thực sự chảy mạnh vào các phân khúc mà thị trường đang cần thanh khoản nhất. 

3. Giải pháp xử lý tồn kho bất động sản: 

Để giải quyết tình trạng tồn kho và thúc đẩy thị trường phát triển bền vững, cần có sự phối hợp đồng bộ từ cả phía nhà nước và doanh nghiệp: 

* Đối với cơ quan quản lý nhà nước: 

* Tiếp tục tháo gỡ vướng mắc pháp lý: Đẩy nhanh quá trình ban hành các nghị định, thông tư hướng dẫn chi tiết các luật mới; rà soát, giải quyết nhanh chóng các vướng mắc pháp lý còn tồn đọng của từng dự án. 

* Cơ cấu lại nguồn cung: Khuyến khích và tạo điều kiện thuận lợi cho phát triển nhà ở xã hội, nhà ở bình dân, nhà ở công nhân để đáp ứng nhu cầu thực của thị trường, đồng thời hạn chế cấp phép các dự án cao cấp tràn lan khi cung đã vượt cầu. 

* Điều tiết chính sách tiền tệ và tín dụng: Giữ ổn định lãi suất, tạo điều kiện cho người mua nhà tiếp cận vốn vay; cân đối dòng vốn tín dụng vào bất động sản, ưu tiên các dự án khả thi, đáp ứng nhu cầu ở thực và có giá trị thanh khoản cao. 

* Minh bạch hóa thị trường: Tăng cường kiểm soát, giám sát các hoạt động đầu cơ, thổi giá, phát hành trái phiếu không minh bạch để bảo vệ nhà đầu tư và người mua nhà. 

* Xem xét chính sách thuế: Các đề xuất như đánh thuế phần chênh lệch giữa các lần chuyển nhượng bất động sản hoặc thuế với người lướt sóng có thể giúp hạn chế đầu cơ, ổn định giá và khuyến khích giao dịch thực. 

* Đối với doanh nghiệp bất động sản: 

* Cơ cấu lại danh mục sản phẩm: Tập trung phát triển các dự án thuộc phân khúc trung bình, vừa túi tiền, nhà ở xã hội, phù hợp với nhu cầu và khả năng chi trả của đa số người dân. 

* Điều chỉnh chính sách giá và bán hàng: Linh hoạt trong chính sách giá, đưa ra các chương trình ưu đãi, chiết khấu, gói hỗ trợ tài chính hấp dẫn để kích cầu. 

* Nâng cao chất lượng dự án: Đảm bảo chất lượng xây dựng, tiện ích, dịch vụ của các dự án đã và đang triển khai để tăng sức hấp dẫn. 

* Tái cơ cấu tài chính: Chủ động đàm phán với các chủ nợ, tái cấu trúc các khoản nợ, đặc biệt là nợ trái phiếu, để giảm áp lực tài chính và đảm bảo dòng tiền cho hoạt động kinh doanh. 

* Tăng cường quản trị rủi ro: Nâng cao năng lực quản lý dự án, quản lý tài chính, và đánh giá rủi ro thị trường để đưa ra các quyết định đầu tư phù hợp. 

Sự phục hồi của thị trường bất động sản trong Quý II/2025 là một tín hiệu tích cực, nhưng việc quản lý tồn kho và đảm bảo cân đối cung cầu vẫn là thách thức lớn cần được quan tâm và giải quyết triệt để để thị trường phát triển bền vững hơn trong thời gian tới. 

Theo các nguồn tin và báo cáo về thị trường bất động sản Việt Nam Quý I/2025: 

Giá trị tồn kho bất động sản tính đến cuối Quý I/2025 tiếp tục gia tăng, chạm mốc hơn 511 nghìn tỷ đồng. Con số này cho thấy mức tăng khoảng 2% so với đầu năm 2025. 

Đáng chú ý, một phần lớn trong số này (gần 1/3) nằm ở Novaland. Các doanh nghiệp khác cũng có tồn kho lớn bao gồm Nhà Khang Điền (hơn 22.4 nghìn tỷ đồng), Nam Long (hơn 17.5 nghìn tỷ đồng), và Bất động sản Phát Đạt (hơn 14 nghìn tỷ đồng). 

Mặc dù có sự gia tăng về giá trị tồn kho tổng thể, số lượng căn/nền tồn kho thực tế có một số biến động tùy loại hình. Bộ Xây dựng ghi nhận trong Quý I/2025, tổng tồn kho tại các dự án vào khoảng 23.400 căn/nền, bao gồm: 

* Chung cư: 2.339 căn 

* Nhà ở riêng lẻ: 9.376 căn 

* Đất nền: 11.685 nền 

Tuy nhiên, có thông tin cho thấy lượng giao dịch bất động sản trong Quý I/2025 đã tăng lên so với Quý IV/2024, cho thấy dấu hiệu khởi sắc về thanh khoản ở một số phân khúc. Điều này có thể phần nào làm giảm áp lực từ số lượng tồn kho. 

Tổng giá trị hàng tồn kho của các doanh nghiệp bất động sản trên sàn cuối quý 1/2024 là hơn 490 ngàn tỷ đồng, tăng 4% so với đầu năm. Trong đó, 15 doanh nghiệp có tồn kho chiếm trên 50% tổng tài sản, với phần lớn là doanh nghiệp bất động sản nhà ở. 

Với đặc thù doanh nghiệp địa ốc, lượng tồn kho phần nào thể hiện tiềm năng phát triển dự án, doanh thu tương lai. Tuy nhiên, lượng tồn kho lớn sẽ là quả bom nổ chậm nếu dự án vướng mắc pháp lý, tiếp cận vốn khó khăn khiến dự án kéo dài, ảnh hưởng đến tiến độ kinh doanh, lợi nhuận doanh nghiệp. 

Phần lớn doanh nghiệp có tồn kho tăng 

Thống kê từ VietstockFinance với 110 doanh nghiệp (trên HOSE, HNX và UPCoM) công bố BCTC quý 1/2024 thuộc nhóm bất động sản bao gồm nhà ở và khu công nghiệp, tổng giá trị hàng tồn kho tính đến 31/3/2024 đạt gần 490.4 ngàn tỷ đồng, tăng 4%, tương đương tăng gần 18.2 ngàn tỷ đồng so với đầu năm. Trong đó, có 50 doanh nghiệp tăng, 26 không đổi và 34 doanh nghiệp giảm tồn kho so với đầu năm. 

So sành tồn kho bds đầu 2025 với đầu 2024 là 511 000 tỷ với 490.000 tỷ .. 

Cho thấy tồn kho bds tăng lên 2025 20.000 tỷ ... 

Con số tồn kho 25 tỷ usd bds với 1 nền kinh tế có gdp 480 tỷ usd . 

Có chuyên gia nói rằng phải 1500 ngày mới tiêu thụ hết tồn kho .có đúng không 

Trên đây là phân tích tồn kho bds 7.2025 .nay là tồn kho bds 5.2026 . 

Khi tbt tô lâm nói : nhà để ở ..Không phải đầu cơ ... 

Lấy tiền ra khỏi đất bằng cách nào? 

Tổng hàng tồn kho của 7 ông lớn bất động sản lớn hiện hơn 336.000 tỷ đồng, tương đương gần 80 tấn vàng! Trong số đó, Novaland nhiều nhất, uớc tính theo giá vàng tại cuối năm 2025 và cuối quý 1-2026, hàng tồn kho của Novaland tại lần lượt là 1.022.160 và 893.694 lượng vàng. Con số đó có nghĩa là hơn 1 triệu lượng vàng cuối năm ngoái và giảm còn gần 900 ngàn lượng đầu năm nay! 

Một thông tin lạnh người từ báo Tuổi Trẻ. 

Doanh nghiệp có hàng tồn kho tăng mạnh nhất trong nhóm này là Công ty cổ phần đầu tư và kinh doanh Nhà Khang Điền (KDH). Tại thời điểm cuối quý 1-2026, công ty này có 29.126 tỉ đồng hàng tồn kho, tăng 25,2% so với đầu kỳ. Giá trị hàng tồn kho của Nhà Khang Điền nếu quy ra vàng ước tính khoảng 168.358 lượng vàng tại ngày 31-3-2026 và 155.067 lượng vàng tại thời điểm cuối năm 2025! 

Còn lại, cũng không khác gì mấy, doanh nghiệp nhẹ nhàng thì hàng chục ngàn tỷ, nhiều lên tới cả trăm ngàn tỷ. Tuy nhiên đó là con số của cả bất động sản đang xây để giao cho khách hàng, chưa mở bán, chờ hoàn thiện thủ tục pháp lý... và abcd gì đó nữa. 

Theo tác giả Phạm Ngọc Hưng, ước tính 60-70% tài sản hộ gia đình VN đang nằm trong đất, thế nên câu “Nhà để ở chứ không phải để đầu cơ” của Tổng bí thư Tô Lâm tuy nói về nhà nhưng không phải nói về nhà. 

Ông đang phát tín hiệu bẩy tiền ra khỏi đất. 

Nhưng phát biểu của Tổng bí thư không phải là bất ngờ, vì 3 tuần trước đó, Thủ tướng Lê Minh Hưng chỉ đạo NHNN nghiên cứu phân loại bất động sản để áp dụng hạn mức tín dụng. 

Trong tháng 4, các ngân hàng lớn đồng loạt công bố chiến lược siết chặt hầu bao đối với bất động sản phân khúc cao cấp, chưa kể các động thái thắt chặt kỹ thuật từ cuối 2025. 

Như vậy doanh nghiệp nào có kịch bản tốt thì 'hạ cánh mềm' còn kéo dài tình trạng nợ thuế, nợ ngân hàng, nợ khách hàng...mà không có cách gì lấy tiền ra khỏi đất khi có khi sẽ 'tiếp đất trực tiếp'. 

Bài tổng hợp của bạn mang đến một cái nhìn rất toàn diện, sâu sắc và cập nhật về "bức tranh" tồn kho bất động sản Việt Nam từ giai đoạn 2024–2025 kéo dài cho đến thời điểm hiện tại (tháng 5/2026). Những con số quy đổi ra "tấn vàng" hay "triệu lượng vàng" thực sự lột tả được quy mô khổng lồ của dòng vốn đang bị đóng băng trong đất.

Để làm rõ các vấn đề bạn đặt ra, chúng ta sẽ cùng phân tích sâu hơn về 3 điểm cốt lõi: Con số 1.500 ngày tiêu thụ, Bản chất câu nói của Tổng Bí thư, và Cách thức "bẩy tiền ra khỏi đất" đang được triển khai.

1. Con số "1.500 ngày để tiêu thụ hết tồn kho" có đúng không?

Xét về mặt toán học và thực tế thị trường, con số 1.500 ngày (khoảng hơn 4 năm) mà các chuyên gia đưa ra là có cơ sở và hoàn toàn hợp lý, thậm chí có thể còn kéo dài hơn tùy thuộc vào từng phân khúc.

• Về mặt định lượng (Số lượng căn): Báo cáo Quý II/2025 chỉ ra cả nước tồn kho khoảng 25.294 căn/nền. Nếu chỉ nhìn vào con số này và chia cho tốc độ giao dịch trung bình (hơn 157.000 giao dịch/quý), người ta sẽ nghĩ tồn kho giải quyết rất nhanh.

• Về mặt định tính (Bản chất dòng tiền - Giá trị tồn kho): Đây mới là lý do có con số 1.500 ngày. Tổng giá trị tồn kho lên tới 511.000 tỷ đồng (khoảng 20-21 tỷ USD). Con số này không nằm ở đất nền giá rẻ hay nhà ở xã hội, mà nằm ở:

  • Các đại dự án đô thị, nghỉ dưỡng cao cấp chưa đủ điều kiện pháp lý để bán.

  • Các dự án "vướng" dòng vốn, xây dựng dở dang (chiếm tỷ trọng lớn trong báo cáo tài chính của Novaland, Khang Điền...).

  • Sản phẩm có giá bán vượt quá khả năng chi trả của 90% người dân (lệch pha cung - cầu).

📌 Kết luận: Tồn kho bất động sản không giống như tồn kho hàng tiêu dùng (chỉ cần giảm giá là bán hết). Đối với bất động sản vướng pháp lý hoặc sai phân khúc, dù có đợi 1.500 ngày hay 3.000 ngày, nếu không có "gậy phép" pháp lý và tái cấu trúc giá, dòng vốn đó vẫn sẽ nằm im dưới đất.

2. Thông điệp "Nhà để ở, không phải để đầu cơ" mang ý nghĩa gì?

Như tác giả Phạm Ngọc Hưng nhận định rất chuẩn xác: "Nói về nhà nhưng không phải nói về nhà". Khi người đứng đầu Đảng đưa ra thông điệp này, đây không còn là lời khuyên mang tính đạo đức kinh tế, mà là một mệnh lệnh chính sách.

Ước tính 60% - 70% tài sản của hộ gia đình Việt Nam đang nằm trong đất. Đây là một chỉ số cực kỳ nguy hiểm cho một nền kinh tế đang phát triển.

• Khi dòng tiền xã hội (gồm cả tiền tiết kiệm của dân và vốn vay ngân hàng) đổ hết vào đất, các ngành sản xuất, công nghiệp chế biến, công nghệ, và dịch vụ sẽ bị "khát vốn".

• Đất đai không tự tạo ra giá trị thặng dư nếu chỉ mua đi bán lại (đầu cơ lướt sóng). Nó chỉ làm giàu cho một nhóm nhỏ nhưng bào mòn sức mua của số đông và đẩy chi phí mặt bằng sản xuất lên quá cao, làm giảm sức cạnh tranh quốc gia.

3. "Lấy tiền ra khỏi đất" bằng cách nào?

Chính phủ không thể dùng mệnh lệnh hành chính để bắt dòng tiền tự chạy ra khỏi đất, mà đang dùng một "gọng kìm" chiến thuật kết hợp giữa Chính sách tiền tệ (Tín dụng) và Chính sách tài khóa (Thuế/Pháp lý) để bẩy dòng tiền này về lại khu vực sản xuất.

🛑 Gọng kìm 1: Siết "van" tín dụng có chọn lọc

Như bạn đã cập nhật về động thái của NHNN và các ngân hàng lớn trong nửa đầu năm 2026:

• Phân loại để áp hạn mức: Không siết toàn bộ thị trường, ngân hàng vẫn mở vốn cho nhà ở xã hội, nhà ở phân khúc bình dân. Nhưng với phân khúc cao cấp, biệt thự, dự án đầu cơ, "van" tín dụng đang bị siết chặt kỷ lục.

• Cắt dòng tiền đảo nợ: Doanh nghiệp không thể vay khoản mới để trả nợ cũ hoặc để gom thêm đất. Điều này buộc các chủ đầu tư phải tự "cứu mình" bằng cách bán bớt tài sản.

⚖️ Gọng kìm 2: Công cụ thuế và áp lực chi phí vốn

Để dòng tiền của người dân ra khỏi đất, việc ôm đất phải không còn lợi nhuận cao hoặc chi phí giữ đất phải tăng lên:

• Thực thi nghiêm túc các bộ Luật mới (Luật Đất đai, Kinh doanh BĐS) bắt buộc thanh toán qua ngân hàng, siết phân lô bán nền.

• Đang xem xét lộ trình áp thuế bất động sản thứ hai hoặc thuế đánh trên chênh lệch chuyển nhượng cao đối với hành vi "lướt sóng". Khi việc đầu cơ đất trở nên rủi ro và biên lợi nhuận thấp hơn gửi tiết kiệm hoặc đầu tư sản xuất, dòng tiền tự khắc sẽ quay đầu.

Kịch bản nào cho các "ông lớn" trong năm 2026?

Sự phân hóa thị trường đang diễn ra cực kỳ khốc liệt đúng như góc nhìn cuối bài viết của bạn:

                  ┌──────────────────────────┐
                  │ Doanh nghiệp Địa ốc 2026 │
                  └────────────┬─────────────┘
                               │
         ┌─────────────────────┴─────────────────────┐
         ▼                                           ▼
┌─────────────────────────────────┐       ┌─────────────────────────────────┐
│         HẠ CÁNH MỀM             │       │       TIẾP ĐẤT TRỰC TIẾP        │
├─────────────────────────────────┤       ├─────────────────────────────────┤
│ • Chấp nhận cắt lỗ, giảm giá    │       │ • Ôm r khư khư bảng giá cũ     │
│ • Chuyển hướng sang nhà ở thực │       │ • Không chịu cấu trúc dòng tiền │
│ • Sạch pháp lý, thanh khoản tốt │       │ • Vướng pháp lý kéo dài         │
└─────────────────────────────────┘       └─────────────────────────────────┘

• Hạ cánh mềm: Dành cho các doanh nghiệp chấp nhận "đau thương", cắt lỗ, hạ giá bán sản phẩm từ cao cấp xuống trung cấp để thu tiền mặt về trả nợ, hoặc bán bớt cổ phần dự án cho nước ngoài (M&A). Khang Điền hay Nam Long với quỹ đất sạch và sản phẩm hướng tới nhu cầu thực sẽ có cơ hội cao ở kịch bản này.

• Tiếp đất trực tiếp (Phá sản/Giải thể/Mua lại 0 đồng): Dành cho các doanh nghiệp có đòn bẩy tài chính quá cao, khối nợ trái phiếu khổng lồ nhưng sản phẩm lại đóng băng về pháp lý hoặc định giá quá ảo, không thể hoán đổi ra dòng tiền mặt để duy trì bộ máy.

Sự "lạnh người" từ những con số quy đổi ra vàng của báo Tuổi Trẻ chính là hồi chuông cảnh tỉnh lớn nhất. Thị trường bất động sản Việt Nam năm 2026 không còn là câu chuyện "chờ tạo sóng để giải cứu" nữa, mà là một cuộc đại phẫu thuật bắt buộc để trả đất đai về đúng giá trị thật của nó: Để ở và phục vụ sản xuất.