Sức hấp thụ của thị trường bất động sản TPHCM sụt giảm rõ rệt ở nhiều phân khúc với tỉ lệ từ 40-50% so với cùng kỳ năm ngoái.
Thanh khoản của thị trường bất động sản phía Nam đang giảm mạnh. Ảnh: Anh Tú
Báo cáo của Sở Xây dựng TPHCM cho thấy đến hết tháng 5, thành phố có 20 dự án nhà ở thương mại đủ điều kiện huy động vốn với nhà ở hình thành trong tương lai, cung cấp khoảng 16.328 căn với tổng diện tích sàn hơn 1,63 triệu m2. Trong số này, phân khúc cao cấp chiếm 14.637 căn, tương đương gần 90% tổng nguồn cung. Phân khúc trung cấp có 1.691 căn, còn nhà ở bình dân không ghi nhận dự án mới nào.
Hiện TPHCM có 96 dự án nhà ở đang triển khai với quy mô hơn 95.400 căn, gồm khoảng 87.200 căn hộ chung cư và hơn 8.100 căn nhà thấp tầng. Phần lớn các dự án đang và sắp triển khai đều được định vị ở phân khúc trung và cao cấp.
Diễn biến trên cho thấy thị trường bất động sản TPHCM đang có sự phục hồi về nguồn cung nhưng cơ cấu sản phẩm vẫn mất cân đối. Phần lớn dự án mới tập trung ở nhóm trung và cao cấp, trong khi phân khúc đáp ứng nhu cầu ở thực của số đông người dân ngày càng khan hiếm.
Điều này đã khiến cho sức tiêu thụ của thị trường đang giảm sút mạnh. Khảo sát từ các đơn vị nghiên cứu thị trường đều có chung nhận định, sức hấp thụ của thị trường sụt giảm rõ rệt, trong đó một số phân khúc như căn hộ, nhà phố khu vực ven TPHCM giảm từ 40-50% so với cùng kỳ năm ngoái và xu hướng giảm này được dự báo chưa dừng lại.
Đáng chú ý, căn hộ là phân khúc phần lớn đáp ứng nhu cầu ở thực và “chiếm sóng” thị trường suốt thời gian qua, nhưng đang là phân khúc có sự sa sút mạnh về thanh khoản.
Ông Võ Hồng Thắng, Phó tổng giám đốc DKRA Consulting cho biết, các phân khúc chủ lực như căn hộ và nhà liền thổ tại khu vực phía Nam sau Tết đến nay ghi nhận sức mua chỉ bằng 20-30% so với cuối năm ngoái. Lượng khách đặt mua tại nhiều dự án giảm một nửa, trong khi số hợp đồng đặt cọc không chuyển thành giao dịch chính thức ngày càng gia tăng do người mua thay đổi quyết định.
Còn các phân khúc không đáp ứng nhu cầu này như đất nền vùng ven, đất phân lô tách thửa ở các khu vực xa trung tâm gần như ‘đóng băng’ trong giai đoạn này.
Theo DKRA Consulting, lượng giao dịch thành công trên thị trường đất nền trong nửa đầu năm chỉ tương đương 3-5% tổng nguồn cung sơ cấp, giảm khoảng một nửa so với cùng kỳ năm trước. Ở phân khúc biệt thự, nhà liền kề, tỷ lệ tiêu thụ cũng chỉ đạt khoảng 4%. Khảo sát từ một số đơn vị môi giới tại TPHCM và các tỉnh lân cận cho thấy, lượng giao dịch đất nền cũng sụt giảm đáng kể so với cùng kỳ năm ngoái.
Theo phân tích của các chuyên gia, nguyên nhân sâu xa khiến thị trường trầm lắng là áp lực tài chính đè nặng lên vai người mua nhà khi mặt bằng lãi suất tăng lên, đẩy chi phí gánh nợ hàng tháng lên cao, khiến dòng tiền đầu cơ gần như biến mất khỏi thị trường.
Thanh khoản của thị trường được dự báo khó có thể bứt phá mạnh trong thời gian tới khi lãi suất vay mua nhà vẫn duy trì quanh ngưỡng trên dưới 10%. Mặt bằng lãi suất hiện nay chỉ đủ giúp tâm lý người mua ổn định hơn so với đầu năm, nhưng chưa đủ hấp dẫn để kích hoạt một làn sóng đầu tư mới.
Trong khi đó, mặt bằng giá nhà cũng khó giảm sâu do chi phí phát triển dự án, lãi vay và giá vật liệu xây dựng vẫn ở mức cao. Báo cáo của Avison Young Việt Nam cho thấy, giá căn hộ tại Hà Nội, TPHCM trong 5 năm qua đã tăng lần lượt 72%, 50% trong khi thu nhập bình quân chỉ tăng 6-10% mỗi năm. Tại thời điểm cuối năm 2025, giá nhà tại Việt Nam đã tương đương khoảng 20 lần thu nhập bình quân năm của người dân.
Trong khi giá nhà tăng nhanh, nguồn cung nhà ở vừa túi tiền gần như biến mất khỏi thị trường sơ cấp. Phần lớn sản phẩm mở bán trong 2 năm gần đây thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang. Điều này khiến khoảng cách giữa khả năng chi trả và giá nhà ngày càng nới rộng. Hậu quả là nhu cầu nhà ở thực vẫn rất lớn, nhưng ngày càng khó chuyển hóa thành giao dịch.
Bối cảnh hiện tại cho thấy thị trường bất động sản hiện đối mặt với nhiều thách thức lớn liên quan tới cung - cầu, cơ cấu sản phẩm và bài toán thanh khoản đang là ẩn số đối với nhiều doanh nghiệp đang và chuẩn bị mở bán dự án thời gian tới.
BẢO CHƯƠNG - Theo Báo Lao Động
