Thị trường bất động sản phía Nam đang đứng trước cú “hãm phanh” về thanh khoản. Không ít doanh nghiệp đang trong tình cảnh “tiến thoái lưỡng nan” với bài toán đầu ra khi nhiều dự án lên kế hoạch ra hàng.
Tiến thoái lưỡng nan
Theo kế hoạch, đầu quý IV/2026, Công ty Bất động sản SG Holdings sẽ chính thức công bố ra thị trường dự án căn hộ The Collection 688 tọa lạc trên mặt tiền Đại lộ Bình Dương (phường Thuận Giao, TP.HCM). Đây là dự án do DICERA Holdings và SG Holdings hợp tác phát triển.
Xét ở nhiều góc độ, từ vị trí đến chất lượng sản phẩm, giá thành dự kiến, đây là dự án có nhiều lợi thế, nhưng trong bối cảnh thị trường hiện nay, ông Nguyễn Thanh Sang - Tổng giám đốc SG Holdings vẫn không khỏi lo lắng.
“Điểm mạnh của dự án này là có vị trí đắc địa, thuộc phân khúc tầm trung đáp ứng nhu cầu thực, cùng với nhà phát triển xây dựng phương án tài chính linh hoạt dành cho khách hàng, nên tự tin dự án sẽ được thị trường đón nhận”, ông Sang nói.
Không chỉ SG Holdings, nhiều chủ đầu tư khác tại phía Nam cũng đang “đau đầu” với bài toán đầu ra của thị trường. Đại diện một doanh nghiệp đang triển khai bán hàng cho một dự án căn hộ cao cấp khu vực quận 2 cũ, TP.HCM cho biết, thời gian qua, doanh nghiệp nhận booking (có hoàn lại) cho khách hàng muốn mua sản phẩm tại dự án. Lượng khách quan tâm giữ chỗ tương đối, nhưng khi dự án chính thức công bố mức giá trên 160 triệu đồng/m2, phần lớn khách hàng không xuống cọc, mà rút lại tiền.
“Với vị trí và sản phẩm của dự án, nếu ở giai đoạn trước chắc chắn sẽ có nhiều người xuống tiền. Còn hiện nay, khách hàng rất do dự, trong đó lo ngại lớn nhất là lãi suất ngân hàng tăng cao”, vị đại diện trên nói, đồng thời chia sẻ thêm, trước phản ứng không mấy tích cực từ người mua, dự án buộc phải dời lại kế hoạch bán hàng.
Dù thanh khoản đang chững lại, nhưng trong quý IV/2026 vốn là thời điểm kinh doanh cao điểm trong năm, dự kiến hàng loạt dự án vẫn sẽ được công bố ra thị trường. Trong đó, khu vực TP.HCM cũ và các địa phương sáp nhập vào như Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu đang trở thành tâm điểm nguồn cung của phía Nam.
Ông Dương Minh Tiến - Tổng giám đốc Công ty Bất động sản Asia New Times cho hay, khảo sát thực tế cho thấy, từ nay đến cuối năm, có nhiều dự án lên kế hoạch ra hàng, nhất là khu vực Bình Dương cũ, gần như tuần nào cũng có dự án kick-off sản phẩm.
Tuy nhiên, điều khiến các chủ đầu tư phải “căng não” hiện nay là vừa đối mặt với sức ép phải bán hàng để tạo dòng tiền, vừa đứng trước áp lực chọn lựa thời điểm bán hàng trong bối cảnh sức cầu suy yếu.
“Thị trường thời điểm hiện tại rất khó đoán định. Trước đây, căn hộ là phân khúc chiếm sóng thị trường, nhưng gần đây ghi nhận sự sụt giảm sâu về thanh khoản. Còn những phân khúc mang tính đầu cơ như đất nền vùng ven, đất phân lô tách thửa ở các khu vực xa trung tâm… gần như ‘đóng băng’ giai đoạn này”, ông Tiến nói.
Ẩn số của thị trường
Có thể nói, “nóng bên cung, trầm lắng bên cầu” là mô tả chính xác nhất cho bức tranh bất động sản phía Nam hiện tại. Theo phân tích của các chuyên gia, nguyên nhân sâu xa khiến thị trường trầm lắng là áp lực tài chính đè nặng lên vai người mua nhà khi mặt bằng lãi suất tăng lên, đẩy chi phí nợ hàng tháng lên cao, khiến dòng tiền đầu cơ, “lướt sóng” gần như biến mất khỏi thị trường.
Diễn biến thị trường giai đoạn hiện nay đặt ra câu hỏi, vì sao nhiều chủ đầu tư không tiếp tục “án binh”, chờ đợi dòng tiền ấm trở lại, mà quyết định đổ bộ nguồn cung vào một thị trường đang thiếu vắng sức cầu? Theo lãnh đạo một doanh nghiệp địa ốc đang có dự án chuẩn bị chào bán, sự khó khăn của thị trường không phải các doanh nghiệp không nhận thấy, nhưng không thể chờ đợi thêm bởi nhiều áp lực đang bủa vây.
Khi tâm lý người mua còn dè dặt và áp lực tài chính lớn, các chủ đầu tư không thể áp dụng các phương thức bán hàng cứng nhắc như trước.
“Đối với một doanh nghiệp bất động sản, việc duy trì một dự án ‘trùm mền’ không đồng nghĩa với chi phí đứng yên. Chi phí lãi vay ngân hàng, chi phí quản lý vận hành và bộ máy nhân sự vẫn bào mòn nguồn lực của doanh nghiệp mỗi ngày.
Khi nguồn vốn tín dụng bị kiểm soát chặt chẽ và dòng tiền từ phát hành trái phiếu mới không còn dễ dàng như trước, việc mở bán dự án là con đường khả dĩ nhất để doanh nghiệp tự cứu mình”, vị này bộc bạch, đồng thời chia sẻ thêm, bung hàng lúc này dù biên lợi nhuận có thể bị thu hẹp do các chính sách ưu đãi, nhưng vẫn giúp doanh nghiệp thu về nguồn tiền mặt ngay lập tức từ các đợt thanh toán tiến độ của khách hàng.
Bán hàng và thu tiền về giống như “nguồn oxy” quý giá với các chủ đầu tư trong giai đoạn lãi suất tăng cao và khả năng tiếp cận nguồn vốn ngày càng khó khăn như hiện nay.
Đồng quan điểm, ông Trần Hoài Bảo - Tổng giám đốc Công ty Bất động sản TPI cho hay, thị trường hiện đối mặt với nhiều thách thức lớn liên quan tới dòng tiền của doanh nghiệp và người mua, lãi suất tăng cao và lệch pha cơ cấu sản phẩm. Đặc biệt, bài toán thanh khoản là ẩn số đối với nhiều doanh nghiệp đang và sẽ có dự án mở bán thời gian tới.
“Điểm khác biệt hiện nay so với các giai đoạn trước là thị trường đang xác lập một ‘cuộc chơi’ chưa có tiền lệ. Trong đó, sự thay đổi lớn tác động mạnh đến thị trường là ‘khẩu vị’ của nhà đầu tư. Một dự án muốn bán được không chỉ phải an toàn về pháp lý, có giá thành hợp lý, sản phẩm đáp ứng nhu cầu thực, mà còn phải tạo ra được một giải pháp thanh toán khác biệt”, ông Bảo chia sẻ.
Theo các chuyên gia, thị trường bất động sản luôn có nhu cầu. Tuy nhiên, trong bối cảnh hiện nay và sắp tới, chủ đầu tư muốn bán được hàng buộc phải dịch chuyển trọng tâm dòng vốn khỏi các phân khúc đầu cơ, các dòng sản phẩm không đáp ứng nhu cầu thực.
Việc phát triển các sản phẩm có mức giá phù hợp với số đông sẽ giúp mở rộng tối đa tệp khách hàng tiềm năng, từ đó giải phóng lượng hàng tồn kho và khơi thông dòng tiền.
Ngoài ra, khi tâm lý người mua còn dè dặt và áp lực tài chính lớn, các chủ đầu tư không thể áp dụng các phương thức bán hàng cứng nhắc như trước.
Chiến lược kinh doanh cần chuyển đổi sang mô hình đồng hành, hỗ trợ thiết thực, xây dựng chính sách thanh toán phù hợp với bối cảnh lãi suất tăng cao.
Những chính sách chia sẻ rủi ro này đóng vai trò là “chất xúc tác” quan trọng để giải tỏa tâm lý e ngại, lấy lại niềm tin và kích hoạt quyết định xuống tiền của khách hàng.
