Vì sao chung cư bán chậm nhưng các dự án vẫn ồ ạt khởi công?
Lê Tỉnh
Thứ tư, 12/08/2026 - 13:36
(Dân trí) - Dù sức mua chung cư đang chậm lại, dự án vẫn đồng loạt khởi công do doanh nghiệp đã bỏ vốn mua đất, hoàn tất pháp lý và được phép xây dựng nên phải triển khai theo kế hoạch.
Dữ liệu từ Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services (DXS-FERI), cho thấy nguồn cung mới trong 6 tháng đầu năm 2026 đạt 37.300 sản phẩm, tăng 16% so với cùng kỳ năm trước. Phần lớn nguồn cung đến từ các khu đô thị quy mô lớn.
Theo DXS-FERI, trong 6 tháng đầu năm, cả nước ghi nhận 31 dự án khởi công xây dựng, 73 dự án tổ chức kick-off (khởi động dự án) và 42 sự kiện mở bán.
Việc hàng loạt dự án được khởi công trong bối cảnh thanh khoản thị trường chậm khiến nhiều người đặt câu hỏi: Vì sao giao dịch giảm nhưng nguồn cung mới vẫn liên tục được đưa ra thị trường? Thực tế, tỷ lệ hấp thụ chung trên toàn thị trường trong 6 tháng đầu năm chỉ dao động phổ biến 20%-30%, giảm 10 điểm % so với cùng kỳ năm trước và giảm tới 30 điểm % so với 6 tháng cuối năm 2025.
Trao đổi với phóng viên Dân trí, ông Lê Hữu Nghĩa, Tổng giám đốc Công ty Lê Thành, cho biết việc nhiều dự án được khởi công trong thời gian qua một phần xuất phát từ việc các dự án từng vướng mắc kéo dài nhiều năm nay đã được tháo gỡ.
Theo ông Nghĩa, khi dự án đã được gỡ vướng và đủ điều kiện triển khai, doanh nghiệp càng phải đẩy nhanh tiến độ, bởi nếu không thực hiện có thể đối mặt với nguy cơ bị thu hồi dự án.
“Nhu cầu mua nhà thực tế vẫn tồn tại. Nếu bài toán lãi suất được giải quyết, sức mua trên thị trường sẽ được cải thiện trở lại”, ông Lê Hữu Nghĩa chia sẻ.
Ông Tạ Trung Kiên, Phó Tổng giám đốc Việt Á Real, cũng cho rằng việc các chủ đầu tư liên tục khởi công dự án trong bối cảnh bán hàng chậm có nguyên nhân từ yêu cầu phải triển khai dự án sau khi đã hoàn tất các thủ tục và bỏ vốn đầu tư.
Nhiều chung cư tại TPHCM giảm giá sâu vẫn khó tìm khách mua
Theo ông Kiên, khi doanh nghiệp đã mua quỹ đất, dự án được phê duyệt quy hoạch và cho phép xây dựng cao tầng thì việc tiếp tục triển khai là gần như bắt buộc. Nếu không thực hiện, doanh nghiệp có thể đối mặt với rủi ro bị thu hồi dự án, trong khi chi phí đã bỏ ra rất lớn. “Đã bỏ tiền mua đất, đã được duyệt xây cao tầng thì phải làm. Không làm thì rủi ro càng lớn, ảnh hưởng đến uy tín doanh nghiệp”, ông Kiên nói.
Ông Kiên chia sẻ thêm dù thanh khoản thị trường hiện nay chậm, nhu cầu ở thực vẫn còn cao. Đặc biệt, xu hướng phát triển các khu đô thị theo mô hình TOD (phát triển đô thị gắn với giao thông công cộng), cùng việc mở rộng các tuyến metro, được kỳ vọng tạo thêm động lực cho phân khúc căn hộ trong thời gian tới.
Trong quá trình tái cấu trúc không gian đô thị, phát triển nhà ở cao tầng sẽ là một trong những hướng đi quan trọng, giúp sử dụng hiệu quả quỹ đất và giảm áp lực lên hạ tầng đô thị. Do đó, ông Kiên cho rằng với những doanh nghiệp đã đầu tư quỹ đất, hoàn tất quy hoạch và được phép phát triển dự án cao tầng, việc tiếp tục triển khai vẫn là lựa chọn khó tránh, ngay cả khi sức mua trên thị trường chưa phục hồi hoàn toàn.
Giá căn hộ chung cư Hà Nội nhiều nơi giảm sâu
Tại TPHCM, nhiều dự án bất động sản đang được tái khởi động sau thời gian dài vướng pháp lý, quy hoạch. Nổi bật là dự án One Central Saigon trên khu đất đối diện chợ Bến Thành, tái khởi động từ giữa tháng 3 và vừa công bố ra mắt, dự kiến hoàn thành sau khoảng 30 tháng thi công.
Dự án The Grand Manhattan cũng đang tăng tốc xây dựng sau khi các vướng mắc pháp lý dần được tháo gỡ. Trong khi đó, Lancaster Lincoln vừa khởi công sau nhiều năm tạm dừng do vướng quy hoạch. Dự án trên đường Nguyễn Tất Thành có diện tích hơn 8.000m2, gồm 3 tòa tháp với khoảng 750 căn hộ.
Việc các dự án đồng loạt trở lại được kỳ vọng bổ sung nguồn cung cho khu vực trung tâm TPHCM, nơi đang khan hiếm sản phẩm.
DXS-FERI dự báo nguồn cung tiếp tục tăng mạnh trong 6 tháng cuối năm, dựa trên cơ sở lượng dự án kick-off tăng cao. Thị trường dự kiến đón hơn 30 dự án mở bán mới, cung cấp khoảng 33.000 sản phẩm, qua đó đưa tổng nguồn cung sơ cấp trên cả nước lên hơn 100.000 sản phẩm.
Miền Nam được dự báo tiếp tục dẫn đầu với khoảng 15.000 sản phẩm, chiếm 40% tổng nguồn cung mới, đến từ hơn 13 dự án. Miền Bắc dự kiến đóng góp khoảng 12.000 sản phẩm, tương đương 36%, từ hơn 10 dự án.
Chung cư tphcm đến 8.2026 chưa đến 350.000 căn các phân khúc ..dân ở căn hộ chỉ 1 triệu 5 -2 triệu ..
Dư địa cho căn hỗ 2026-2036: là rất lớn .mỗi năm 100-150.000 căn là vừa ..
Thực trạng "lệch pha" giữa thanh khoản mua bán chậm và làn sóng khởi công ồ ạt phản ánh rõ cơ cấu chi phí, nghĩa vụ pháp lý và tính toán chiến lược dòng tiền của các chủ đầu tư hiện nay:
1. Bản chất áp lực phía Doanh nghiệp: Tồn tại hay là Chết
-
Áp lực rủi ro pháp lý & thu hồi đất: Khi dự án đã được tháo gỡ vướng mắc và cấp phép xây dựng, doanh nghiệp buộc phải thi công đúng tiến độ đăng ký. Nếu "găm" đất không làm, rủi ro bị thanh tra, thu hồi dự án hoặc phạt chậm tiến độ còn tàn khốc hơn việc chấp nhận ra hàng lúc thị trường trầm lắng.
-
Chi phí vốn (Cost of Capital) bào mòn: Tiền quỹ đất, chi phí pháp lý và lãi vay đã nộp từ nhiều năm trước. Mỗi tháng trôi qua là một khoản chi phí tài chính tích tụ. Khởi công xây dựng là bước duy nhất để biến "chi phí chết" thành tài sản dở dang có thể thế chấp, huy động vốn hoặc làm cơ sở đàm phán dòng tiền mới.
-
Bài toán chuyển đổi dòng tiền: Thà chấp nhận biên lợi nhuận mỏng (hoặc giảm giá, hỗ trợ lãi suất) để bán 20-30% giỏ hàng thu hồi dòng tiền sống, còn hơn đóng băng toàn bộ hoạt động kinh doanh.
2. Góc nhìn Quy mô & Dữ liệu Hạ tầng
Góc nhìn về dư địa phát triển căn hộ chung cư dài hạn hoàn toàn có cơ sở thực tiễn:
-
Mật độ ở chung cư còn rất thấp: Đến tháng 8/2026, toàn TP.HCM chỉ có dưới 350.000 căn hộ các phân khúc, phục vụ khoảng 1.5 - 2 triệu dân (trên tổng dân số thực tế đã vượt 10-11 triệu người). Tỷ lệ dân đô thị sống ở căn hộ cao tầng tại TP.HCM hiện chỉ mới chạm ngưỡng ~15-18%, quá khiêm tốn so với các đô thị đồng dạng trong khu vực như Bangkok, Singapore hay Thượng Hải.
-
Nhu cầu nén trong 10 năm tới (2026 - 2036): Với tốc độ đô thị hóa, gia tăng dân số cơ học và xu hướng tách hộ của giới trẻ, nguồn cung bổ sung khoảng 100.000 - 150.000 căn/năm cho toàn bộ khu vực TP.HCM và vùng phụ cận là hoàn toàn hợp lý để đáp ứng nhu cầu ở thực.
3. Điểm "Nghẽn" thực sự của Thị trường hiện tại
| Yếu tố | Thực trạng hiện tại | Hướng dịch chuyển bắt buộc |
|---|---|---|
| Cơ cấu Phân khúc | Lệch pha nghiêm trọng: 70-80% nguồn cung mới tập trung phân khúc cao cấp/hạng sang (>70-100 triệu/m²). | Cần đưa mặt bằng giá và quy mô căn hộ (khoảng 50-70 m²) về đúng sức mua thực tế của số đông. |
| Mô hình Đô thị | Hạ tầng giao thông cũ bị quá tải, gây ùn tắc và áp lực dân số lên nội đô. | Dịch chuyển mạnh sang mô hình TOD (đô thị gắn liền giao thông công cộng, metro, đường vành đai). |
| Tín dụng & Lãi suất | Lãi suất vay thương mại còn là rào cản lớn với người mua nhà lần đầu. | Cần cơ chế khoanh/dẫn vốn tín dụng riêng cho nhà ở thực và nhà cho thuê dài hạn. |
Tóm lại: Làn sóng khởi công hiện nay không phải là dấu hiệu của sự "ngáo giá" hay phung phí, mà là phản ứng sinh tồn bắt buộc của chủ đầu tư dưới áp lực pháp lý và chi phí vốn. Khi các tuyến giao thông huyết mạch và Metro hoàn thiện, cùng với quá trình tái cấu trúc phân khúc sản phẩm, dư địa hấp thụ của thị trường chung cư trong giai đoạn 2026-2036 vẫn sẽ là trụ cột chính của không gian đô thị.
