Trong bối cảnh áp lực lãi suất tín dụng tăng cao, Chứng khoán MBS đánh giá sau giai đoạn tăng trưởng mạnh mẽ trong giai đoạn 2024 - 2025, thị trường bất động sản đã chính thức bước vào chu kỳ điều chỉnh.
Theo đó, áp lực tài chính gia tăng đối với cả người mua nhà lẫn chủ đầu tư đã khiến thanh khoản toàn thị trường sụt giảm mạnh, đẩy bức tranh kinh doanh của các doanh nghiệp trong ngành vào trạng thái phân hóa rõ nét.
Dẫn số liệu từ Bộ Xây dựng, MBS cho biết, tổng số lượng giao dịch bất động sản trong 6 tháng đầu năm 2026 giảm 18% so với cùng kỳ, đạt 239.860 giao dịch. Trong đó, phân khúc chung cư và nhà ở riêng lẻ giảm 23% với 26.567 giao dịch, còn phân khúc đất nền chịu ảnh hưởng nặng nề nhất khi giảm tới 40%, đạt 73.438 giao dịch. Xu hướng thận trọng của các nhà đầu tư tiếp tục kéo dài khi lãi suất huy động kỳ hạn 12 tháng tăng thêm khoảng 0,3 điểm phần trăm so với quý trước, dao động từ 7,5% đến 9%.
Ở khía cạnh nguồn cung, các đại dự án từ những doanh nghiệp lớn như Vinhomes, Sun Group hay Masterise vẫn giúp nguồn cung sơ cấp duy trì ở mức cao trong giai đoạn 2026 - 2027. Trong 6 tháng đầu năm 2026, nguồn cung căn hộ tại Hà Nội tăng 57% so với cùng kỳ, đạt 16.600 căn, kéo theo giá căn hộ thứ cấp điều chỉnh giảm từ 10% đến 20% tùy vị trí và phân khúc.
Tại TP HCM, nguồn cung căn hộ cũng tăng mạnh 228% lên 4.600 căn, tập trung chủ yếu ở khu vực ngoại thành. Sức ép từ nguồn cung dồi dào kết hợp với lãi suất vay neo cao trong dài hạn dự báo sẽ khiến thị trường tiếp tục diễn biến trầm lắng trong các quý tới.
Bối cảnh thị trường trầm lắng khiến hầu hết các chủ đầu tư hạn chế mở bán dự án mới. Trong 9 tháng đầu năm 2026, lượng mở bán mới trên thị trường chủ yếu đến từ các đại dự án của Vinhomes như Hạ Long Xanh, Cần Giờ và Hải Vân Bay, trong khi các doanh nghiệp niêm yết khác hầu như chưa ghi nhận kế hoạch mở bán đáng chú ý nào trong 1 đến 2 quý tới.
Việc tỷ lệ hấp thụ giảm mạnh buộc các doanh nghiệp tập trung trả hàng tại các dự án đã mở bán trước đó, dẫn đến kết quả kinh doanh chung có xu hướng suy giảm so với cùng kỳ.
Theo MBS, sức ép kéo dài từ thị trường cũng đẩy đợt thanh lọc doanh nghiệp lên mức cao. Số liệu từ Cục Thống kê (Bộ Tài chính) trong 9 tháng đầu năm 2026 ghi nhận hơn 2.800 doanh nghiệp bất động sản hoàn tất thủ tục giải thể, tăng gấp đôi so với con số 1.260 đơn vị của cùng kỳ năm trước, tương ứng trung bình mỗi tháng có 312 doanh nghiệp rời bỏ thị trường. Bên cạnh đó, số doanh nghiệp quay trở lại hoạt động giảm 17,3% xuống hơn 2.900 đơn vị, dù số lượng doanh nghiệp thành lập mới vẫn đạt hơn 4.500 đơn vị, tăng 10% so với cùng kỳ.
Nhìn chung, MBS đánh giá, giai đoạn điều chỉnh của thị trường bất động sản từ năm 2026 đang tạo ra một cuộc thanh lọc quy mô lớn và toàn diện. Mặt bằng lãi suất neo cao cùng tâm lý thận trọng của dòng tiền không chỉ bào mòn thanh khoản toàn thị trường mà còn gia tăng sức ép sinh tồn lên các doanh nghiệp yếu kém về năng lực tài chính.
Trong bối cảnh đó, sự phân hóa sẽ ngày càng sâu sắc: những doanh nghiệp đầu ngành sở hữu quỹ đất sạch, năng lực triển khai dự án mạnh mẽ và dòng tiền ổn định mới có thể duy trì đà tăng trưởng, trong khi phần còn lại buộc phải tái cơ cấu và chờ đợi những tín hiệu đảo chiều rõ nét hơn từ chính sách vĩ mô cũng như mặt bằng lãi suất.
