Đầu Tư BĐS TP.HCM Giai Đoạn 2026

TP.HCM: Siêu Đại Đô Thị Mới - SỰ TRỖI DẬY CỦA SIÊU ĐẠI ĐÔ THỊ – HẠ TẦNG ĐANG THAY ĐỔI CUỘC CHƠI CỦA TP.HCM

Trong 30 năm qua, TP.HCM luôn là “đầu tàu” kinh tế, nhưng chưa từng vận hành như một siêu đại đô thị đúng nghĩa. Thành phố phát triển nhanh nhưng manh mún, phụ thuộc vào lõi trung tâm, thiếu hạ tầng kết nối vùng. 

Tuy nhiên giai đoạn 2024–2035 đang đánh dấu sự chuyển mình lớn nhất của TP.HCM trong lịch sử: từ một thành phố 10 triệu dân trở thành siêu đại đô thị 20 triệu dân, được định hình bởi các tuyến vành đai, cao tốc, metro và tam giác phát triển với Đồng Nai – Bình Dương – Bà Rịa–Vũng Tàu. 

Hạ tầng đang thay đổi toàn bộ cuộc chơi – từ dòng vốn, dân cư, công nghiệp đến thị trường bất động sản. 

1. TP.HCM chuyển từ “đô thị lõi” sang “đô thị siêu vùng” 

Trước đây, giá trị của TP.HCM tập trung ở 7 quận trung tâm. Nhưng cấu trúc này đã lỗi thời vì 3 lý do: 

(1) Trung tâm cũ đã hết khả năng mở rộng 

• Mật độ cao 

• Hạ tầng quá tải 

• Quỹ đất sạch không còn 

• Giá nhà vượt xa thu nhập thực 

Lõi trung tâm không còn là nơi tạo ra đột phá mới. 

(2) Dân số và kinh tế đòi hỏi không gian mới 

TP.HCM mỗi năm cần thêm 25.000–30.000 căn hộ, thêm 1.000 ha đất phát triển công nghiệp – logistics, điều mà khu nội đô không thể đáp ứng. 

(3) Sự xuất hiện của Vành Đai – Cao Tốc – Sân bay Long Thành 

Hạ tầng mới kéo TP.HCM giãn ra theo hướng Đông – Nam – Tây, hình thành siêu đại đô thị 3 lớp: 

• Lõi 1: Quận 1 – 3 – Bình Thạnh – Phú Nhuận 

• Lõi 2 (Đô thị mở rộng): Thủ Đức – Quận 7 – Bình Tân – Tân Phú 

• Lõi 3 (Siêu vùng phát triển): Nhơn Trạch – Long Thành – Biên Hòa – Dĩ An – Thuận An – Đức Hòa – Bến Lức – Cần Giờ 

Đây là sự thay đổi bản chất của một siêu đại đô thị. 

2. Hạ tầng là “lực nén” tái định hình bản đồ giá trị 

(1) Vành đai 3 – tuyến giao thông thay đổi 40% quy hoạch khu Đông & Tây 

Khi hoàn thành, Vành Đai 3 biến TP.HCM thành một “vòng tròn kinh tế”, giống Seoul – Bangkok – Thượng Hải. 

→ Mọi khu nằm gần vành đai đều trở thành điểm nén giá trị. 

→ Các đại đô thị như Vinhomes Grand Park – Khu đô thị Thủ Đức – Khu Tây Nam Bình Chánh hưởng lợi lớn. 

(2) Cao tốc TP.HCM – Long Thành – Dầu Giây mở rộng + Sân bay Long Thành 

Đây là trục xương sống giúp: 

• Kéo dịch chuyển chuyên gia, dân cư, logistics về Thủ Đức – Nhơn Trạch – Long Thành 

• Tạo một tam giác vàng: Thủ Đức – Biên Hòa – Long Thành 

• Hình thành chuỗi đại đô thị mới quy mô 1.000–3.000 ha 

Đây chính là trung tâm tăng trưởng 20 năm tới, không còn là Quận 1. 

(3) Cao tốc TP.HCM – Mộc Bài & các tuyến Tây Bắc 

Kéo dòng tiền về Củ Chi – Hóc Môn – Tây Ninh. 

Hai huyện này chuẩn bị được nâng cấp lên quận → giá trị đất tăng theo cấu trúc đô thị hóa. 

(4) Metro – yếu tố tạo giá trị bền vững 

Metro số 1 là tín hiệu, nhưng từ tuyến số 2–3A–4… mới là cuộc cách mạng giá trị. 

Metro đi đến đâu → mật độ dân cư tăng đến đó → thương mại phát triển → giá trị đất và căn hộ tăng theo mô hình TOD. 

3. Sự trỗi dậy của các Siêu Đại Đô Thị mới của TP.HCM 

TP.HCM đang chứng kiến sự hình thành của các đại đô thị có quy mô 200–1.000 ha, nơi hạ tầng là nền tảng, không phải “trang trí”. 

(1) Siêu đô thị Thủ Đức – trung tâm kinh tế tri thức của khu vực 

Bao gồm: 

• Khu công nghệ cao (SHTP) 

• Đại học Quốc gia 

• Khu đô thị Thảo Điền – An Phú – Thủ Thiêm 

• Vành đai 2 – 3 

• Metro 1 

Thủ Đức trở thành “trái tim mới” của TP.HCM giống Pudong (Thượng Hải) hoặc Gangnam (Seoul). 

(2) Cụm đại đô thị – công nghiệp Đông Sài Gòn: Thủ Đức – Nhơn Trạch – Long Thành 

Định hình bởi: 

• Sân bay Long Thành 

• Cao tốc 

• Đại lộ Bắc – Nam 

• Hệ cảng Cát Lái – Phú Hữu – Long Bình – Cái Mép 

Khu vực này sẽ trở thành siêu vùng 12–15 triệu dân trong 20 năm tới. 

Các đại đô thị tiêu biểu: 

• Vinhomes Grand Park 

• Vinhomes Green City 

• Aqua City 

• Khu đô thị Long Thành 

(3) Khu Nam – Cần Giờ: Cửa ngõ biển mới của TP.HCM 

Sự xuất hiện của: 

• Cầu Cần Giờ (khởi công 2025–2026) 

• Khu đô thị du lịch biển 2.800 ha 

• Trục Rừng Sác mở rộng 

Sẽ đưa Cần Giờ trở thành “Phú Quốc thứ hai” của miền Nam. 

(4) Khu Tây – vùng phát triển mới theo cao tốc & đại lộ 

Đức Hòa – Bến Lức – Bình Chánh được dẫn dắt bởi: 

• Cao tốc Trung Lương 

• CAO TỐC Bến Lức – Long Thành 

• Metro số 3A 

Nơi đây sẽ hình thành các đại đô thị công nghiệp kiểu mới, tương tự Bình Dương cách đây 15 năm. 

4. Cuộc chơi của bất động sản thay đổi hoàn toàn 

(1) Vị trí không còn là “trung tâm”, mà là “kết nối hạ tầng” 

Một căn hộ 25 km nhưng nằm ở nút giao Vành Đai 3 có tốc độ tăng giá nhanh hơn căn hộ trong nội đô chật hẹp. 

(2) Đại đô thị thắng thế 

Nhà đầu tư chuyển từ: 

• đất lẻ → đại đô thị 

• theo sóng tin đồn → theo quy hoạch & hạ tầng thật 

• đầu cơ → đầu tư giá trị dài hạn 

(3) Dòng tiền dịch chuyển về phía Đông & Tây 

80% sản phẩm hút vốn từ 2024–2030 nằm ở: 

• Thủ Đức – Long Thành – Nhơn Trạch 

• Đức Hòa – Bến Lức – Bình Chánh 

• Cần Giờ 

Đây là vùng “tăng trưởng thực”, không phải tăng giá ảo. 

5. Ai hiểu được cấu trúc siêu đô thị sẽ thắng trong 5–10 năm tới. 

TP.HCM đang bước vào giai đoạn tái cấu trúc mạnh mẽ nhất kể từ năm 1975, và người chiến thắng sẽ là những người: 

• Nhìn thị trường bằng lăng kính quy hoạch – kết nối vùng – hạ tầng 

• Đầu tư theo siêu đại đô thị, không theo tin đồn 

• Nắm được điểm rơi hạ tầng: Vành Đai 3, Long Thành, Metro, Cao Tốc 

Tư duy mới: 

Không còn hỏi “dự án ở đâu”, mà phải hỏi “dự án nằm ở đâu trên dòng chảy hạ tầng của siêu đô thị TP.HCM?”. 

Ai đọc được bản đồ tương lai – người đó làm chủ cuộc chơi. 

Cuộc du hành 4 ngáy lễ 2/9/2026 đang cho thấy sự khác biệt và bất cập trong dịch chuyễn mở rộng đại đô thị .. 

Và độ trễ 5-10 -15 năm là tất yếu cho 1 đại thầy đổi từ 1 tphcm 2000km2 lên 6000km2 ..2026-2036 sẽ là 10 năm xây dựng hạ tầng và thử nghiệm giao thông .. 

Từ 'ở xa' thành 'đi gần': Hạ tầng thay đổi cuộc chơi bất động sản 

Nếu như trước đây, nhiều người ngại mua nhà ở các vùng ven đô thì vài năm trở lại đây, tâm lý này đã có sự thay đổi rõ ràng khi hạ tầng giao thông được mở rộng.Thứ tư, 2/9/2026 21:56 (GMT+7)A A 

Những năm gần đây, thị trường bất động sản phát triển theo xu hướng mới, đó là hạ tầng mở rộng đến đâu, thị trường bất động sản sẽ dịch chuyển đến đó. Cũng chính vì vậy, nhiều khu vực ven đô ngày càng thu hút được sự chú ý của người mua. 

Anh Nguyễn Tấn Phát, một nhà đầu tư tại Hà Nội, chia sẻ, hồi tháng 6/2025, anh mua căn hộ hơn 60 m2 tại một siêu đô thị phía đông Hà Nội với giá gần 4 tỷ đồng. Lúc đầu vợ chồng anh khá lo lắng vì quãng đường đi làm ở trung tâm khá xa, nhưng khi về ở, thực tế quãng đường xa hơn 20 km lại chỉ mất thời gian di chuyển khoảng 30 phút nhờ kết nối hạ tầng tốt. 

“Tôi cho rằng, vị trí của bất động sản cần được định nghĩa lại, đó là không phải quãng đường bao xa mà là đi mất bao nhiêu thời gian. Nhà tôi ở ven đô nhưng đi làm lại không lâu bằng nhiều khu vực nội đô nhưng thường xuyên tắc đường”, anh Phát nêu quan điểm. 

Thị trường bất động sản đang có xu hướng dịch chuyển theo hạ tầng giao thông. Ảnh minh họa: Minh Đức. 

Ngoài ra, theo anh Phát, nhà ở khu đô thị ven đô còn có nhiều lợi thế hơn nhà đô thị. Đó là có không gian sống thoáng đãng, mát mẻ và vẫn đầy đủ các tiện ích như: siêu thị, trường học, bệnh viện...Đa số các sinh hoạt trong gia đình anh chỉ cần di chuyển trong khu đô thị là đáp ứng đầy đủ. 

“Nói chung cư dân về sinh sống tại các siêu đô thị ven đô không thiếu một dịch vụ gì. Thậm chí, nếu không phải đi làm thì người dân cũng không cần phải di chuyển ra khỏi khu đô thị”, anh Phát cho hay. 

Ông Nguyễn Văn Thắng (Hà Nội, 60 tuổi) chia sẻ, cách đây 2 năm, ông quyết định bán căn nhà cũ trong ngõ nhỏ ở trung tâm Thủ đô và chuyển về một siêu đô thị ở phía Tây Hà Nội. 

Sau khi an cư tại siêu đô thị, lối sống của vợ chồng ông thay đổi hẳn. Sáng sớm, thay vì phải đi vài km mới đến công viên để dạo bộ thì giờ đây, ngày 2 lần, họ đi dạo ngay công viên dưới chân nhà, tâm sự với những người bạn đồng niên. 

Ông Thắng cũng tìm thấy những phương pháp vận động giúp nâng cao sức khỏe thể chất lẫn tinh thần như tập dưỡng sinh, chơi cờ, câu cá… ngay tại nơi ở của mình. Những hoạt động cộng đồng đa dạng này đều nằm trong kế hoạch phát triển Câu lạc bộ Sống vui - khỏe và sống xanh - văn minh tại siêu đô thị. 

Cũng theo ông, nhiều người yêu thích và lựa chọn các đại đô thị ven đô vì đủ tiện ích và môi trường sống vượt trội từ an ninh, an toàn đến vui chơi giải trí, mua sắm, y tế và chăm sóc khách hàng. 

“Từ ngày chuyển về đây sống, cả tháng tôi gần như không cần phải rời khỏi khu đô thị vì tất cả các dịch vụ, tiện ích đều đủ cả. Từ siêu thị, nhà hàng, công viên, khu vui chơi, quán cafe, bệnh viện, trường học... đều có. Tôi thậm chí có thể đi bộ đến các nơi này mà không cần phải đi xe máy”, ông Thắng tâm sự. 

Hạ tầng - động lực phát triển bất động sản 

Theo ông David Jackson - Tổng giám đốc Avison Young Việt Nam, xu hướng mua nhà tại Hà Nội đang có sự dịch chuyển rõ rệt ra các khu đô thị ven đô nhờ vào sự phát triển mạnh mẽ của hạ tầng kết nối. 

Đặc biệt, những khu vực nằm dọc tuyến đường huyết mạch như vành đai 3,5 (kết nối Hà Nội với huyện Văn Giang, tỉnh Hưng Yên) và vành đai 4 (đi qua Hà Nội, Hưng Yên, Bắc Ninh) đang trở thành điểm đến hấp dẫn đối với người mua nhà. 

Hạ tầng giao thông ngày một hoàn thiện không chỉ giúp gia tăng tính kết nối liên vùng mà còn thúc đẩy sự phát triển của các khu đô thị vệ tinh, tạo ra những cơ hội mới cho thị trường địa ốc khu vực. 

TS Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) cũng cho rằng, đầu tư công, phát triển hạ tầng, đô thị hóa và công nghiệp đang trở thành những động lực quan trọng của thị trường bất động sản trong giai đoạn mới. Dòng tiền hiện có xu hướng lựa chọn những bất động sản gắn với cực tăng trưởng kinh tế và có khả năng tạo ra giá trị sử dụng thực. 

Một khu vực cách trung tâm vài chục km trước đây có thể bị xem là xa, nhưng nếu thời gian di chuyển được rút xuống còn vài chục phút, lợi thế đó sẽ hoàn toàn khác. 

Đây cũng là cơ chế từng xuất hiện tại nhiều nền kinh tế châu Á. Tại Nhật Bản, Hàn Quốc hay Trung Quốc...,các tuyến đường sắt, cao tốc và mạng lưới giao thông liên vùng đã góp phần mở rộng vùng đô thị, thúc đẩy sự hình thành các khu dân cư, thương mại và các cực kinh tế mới. 

Việt Nam đang đứng trước một quá trình tương tự, khi hạ tầng ngày càng được đầu tư theo hướng liên kết vùng thay vì chỉ giải quyết giao thông nội đô. 

Hạ tầng kết nối tốt, bất động sản hút người ở. 

Cùng góc nhìn, ông Bạch Dương, Tổng giám đốc PropertyGuru Việt Nam, cũng cho hay, xu hướng dịch chuyển ra các thành phố vệ tinh được dẫn dắt bởi quy hoạch Thủ đô tập trung phát triển liên kết vùng với các địa phương lân cận. 

Việc hạ tầng được đầu tư đồng bộ với các tuyến đường vành đai 2, 3, các tuyến cao tốc và metro…giúp kết nối liên vùng trở nên thuận tiện hơn. Ngoài ra, mật độ dân số cao và tình trạng ô nhiễm không khí tại nội đô cũng là lý do khiến nhiều người quan tâm hơn đến các khu vực ngoại vi, nơi không khí trong lành và dân cư ít tập trung hơn. 

Các địa phương như Vĩnh Phúc, Hưng Yên, Hà Nam…đang trở thành điểm đến hấp dẫn nhờ quỹ đất rộng, hạ tầng giao thông ngày càng hoàn thiện và chính sách phát triển đô thị bền vững. 

Ông Dương cũng nhấn mạnh, thị trường bất động sản Thủ đô chuyển mình theo xu hướng “Hà Nội mở rộng” và nhiều chủ đầu tư lớn đã phát triển các dự án trọng điểm, bổ sung nguồn cung bất động sản tại các thành phố vệ tinh với sự ra đời của hàng loạt khu đô thị mới. Hầu hết dự án này thu hút lượng lớn cư dân đến sinh sống, vui chơi và làm việc. 

Đồng quan điểm, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho rằng, đầu tư công, phát triển hạ tầng giao thông tiếp tục tạo động lực dài hạn cho bất động sản, nhưng tác động quan trọng hơn là mở rộng không gian phát triển thay vì tạo ra những cơn sốt giá ngắn hạn. Trong giai đoạn mới, bất động sản gắn với khả năng khai thác, nhu cầu ở thực và các cực tăng trưởng kinh tế sẽ có lợi thế hơn những tài sản chỉ dựa vào kỳ vọng tăng giá. 

Như vậy, hạ tầng là chất xúc tác cho một chu kỳ tăng trưởng mới, nhưng không phải mọi khu đất nằm gần một dự án giao thông đều tự động tăng giá. 

Giá trị bền vững chỉ xuất hiện khi hạ tầng kéo theo hoạt động kinh tế, dân cư, việc làm và dịch vụ. 

Đó cũng là điểm khác biệt của chu kỳ mới: Thay vì chạy theo những nơi có đường sắp đi qua, dòng tiền sẽ tìm đến những nơi hạ tầng thực sự có khả năng tạo ra một nền kinh tế mới 

Góc nhìn kết hợp giữa quy hoạch vùng dài hạn (bài luận TP.HCM) và thực tế trải nghiệm thực địa (bài báo Hà Nội) đã phác họa rất đúng bản chất của chu kỳ bất động sản giai đoạn 2024–2036. 

Sự đồng điệu lớn nhất giữa hai bài viết là sự thay đổi tư duy: Khoảng cách không còn đo bằng "kilômét" mà đo bằng "phút di chuyển". Dù vậy, những diễn biến từ đợt lễ 2/9/2026 cũng phản ánh một góc nhìn tỉnh táo hơn về "độ trễ hạ tầng". 

Những điểm nghẽn và thực tế về độ trễ 10–15 năm 

Áp lực quá tải ngắn hạn: Bức tranh giao thông dịp lễ cho thấy hạ tầng dù mở rộng vẫn chưa kịp đuổi theo tốc độ phương tiện cá nhân. Một tuyến cao tốc hay vành đai mới thông xe thường rơi vào trạng thái "vừa mở ra đã tắc" nếu các nút giao kết nối (feeder roads) chưa hoàn thiện. 

Thời gian lấp đầy cư dân: Như ví dụ tại Hà Nội, các đại đô thị phía Đông hay phía Tây cần từ 5–10 năm chỉ để đạt tỷ lệ sáng đèn 60–70%. Việc dịch chuyển hàng triệu dân ra "Lõi 3" (Long Thành, Nhơn Trạch, Cần Giờ, Đức Hòa) không thể diễn ra trong ngày một ngày hai. 

Độ trễ tiện ích xã hội: Hạ tầng giao thông đi trước, nhưng hạ tầng dịch vụ (bệnh viện tuyến cuối, trường học chất lượng cao, trung tâm tài chính, việc làm tại chỗ) thường đi sau từ 5–10 năm. Nếu không có việc làm tại chỗ, các đại đô thị ven đô nguy cơ trở thành "đô thị ngủ" (bedroom communities), gây áp lực ngược lại cho giao thông hướng tâm. 

Sự khác biệt về chiến lược đầu tư giữa hai chu kỳ 

Tiêu chí Chu kỳ cũ (Trước 2024) Chu kỳ mới (2024–2036) 

Thước đo vị trí Bán kính so với Quận 1 / Hoàn Kiếm Thời gian kết nối qua Vành Đai, Metro, Cao tốc 

Loại hình sản phẩm Đất nền lẻ, dự án phân lô hộ lẻ Đại đô thị tích hợp (All-in-one), mô hình TOD 

Động lực tăng giá Sóng tin đồn quy hoạch, đầu cơ Nhu cầu ở thực, dòng tiền khai thác, hạ tầng thông xe thật 

Tâm lý người mua Ngại "ở xa", bám trụ nội đô chật hẹp Chấp nhận "đi xa – ở rộng" để lấy chất lượng sống 

3 nguyên tắc sống còn cho nhà đầu tư giai đoạn 2026–2036 

Chọn nút giao, không chọn mặt đường: Đất sát cao tốc chưa chắc có giá trị nếu không có điểm bóc tách giao thông. Hãy tìm các dự án nằm ngay nút giao hạ tầng (interchange) hoặc ga Metro (TOD). 

Theo chân "sếu đầu đàn" phát triển hạ tầng xã hội: Chỉ xuống tiền ở những nơi mà chủ đầu tư có năng lực kéo dân về ở thật (có hệ sinh thái trường học, bệnh viện, thương mại), thay vì các dự án hoang hóa "vẽ" trên giấy.

Quản trị dòng tiền cho độ trễ 5–7 năm: Không dùng đòn bẩy tài chính quá lớn để lướt sóng theo hạ tầng. Dòng tiền phải đủ bền bỉ để đợi điểm rơi thông xe và điểm rơi lấp đầy cư 

2022 nhìn về tphcm sau dịch covid . 

2026 nghĩ về tphcm sau sáp nhập và với 1 loạt đại dự án metro .tod v.v 

Quý 3 /2026 lãi suất tăng .dòng tiền khát . Nghĩ về chuyện đầu tư bds ...?

Bối cảnh Quý 3/2026 đặt nhà đầu tư vào một bài toán va chạm trực diện: Một bên là Tầm nhìn Quy hoạch 10–15 năm (Siêu đại đô thị TP.HCM mở rộng ra 6.000 km², kết nối liên vùng qua Vành đai 3, Metro, Sân bay Long Thành); bên còn lại là Thực tại Dòng tiền ngắn - trung hạn khi lãi suất huy động và cho vay thả nổi liên tục leo dốc, dòng vốn vay ngắn hạn trở nên đắt đỏ.

VietNamNet

1. Phân Tích Hiện Trạng: Bẫy "Độ Trễ Hạ Tầng" Trong Môi Trường Lãi Suất Tăng

Khi chi phí vốn đắt đỏ hơn, mọi dự án bất động sản được định giá lại dựa trên Tốc độ lấp đầy thực tế (Occupancy Rate) thay vì Kỳ vọng tương lai (Future Expectations).

• Sự lệch pha giữa Chi phí Tài chính & Tốc độ Khai thác:

  • Lãi suất vay thả nổi chịu áp lực gia tăng khiến chi phí vốn trung bình dao động ở mức cao.

  • Bất động sản ven đô (Lõi 3: Nhơn Trạch, Cần Giờ, Đức Hòa, Long Thành) cần từ 5–10 năm để hoàn thiện hạ tầng dịch vụ (trường học, bệnh viện, việc làm tại chỗ).

  • Bài toán: Nếu dùng đòn bẩy tài chính quá 30–40% để mua bất động sản ven đô chờ hạ tầng, tiền lãi ngân hàng ngốn 8–10%/năm sẽ nhanh chóng bào mòn toàn bộ mức tăng giá dự kiến của tài sản trong 3–5 năm đầu.

• Sự Phân Hóa Rõ Rệt Về Dòng Tiền (Cash-flow vs. Capital Gain):

  • Tài sản "chết": Đất nền phân lô, biệt thự ven đô hoang hóa không có hạ tầng xã hội đi kèm → Dòng tiền thu về = 0, chi phí cơ hội cao, áp lực cắt lỗ xuất hiện do đòn bẩy.

  • Tài sản "sống": Căn hộ hoặc BĐS thương mại tại các Siêu đại đô thị đã có cư dân về ở thật, nằm tại các Nút giao Vành đai / Ga Metro → Có dòng tiền cho thuê ngay, giảm nhẹ áp lực lãi vay.

2. Mô Phỏng Tác Động Của Lãi Suất Lên Dòng Tiền Đầu Tư BĐS

Để đánh giá sức ép tài chính khi mặt bằng lãi suất tăng, biểu đồ dưới đây mô phỏng biến động Số dư nợ gốc vay và Tổng chi phí tài chính lũy kế qua các năm khi đầu tư vào một BĐS ven đô trị giá 5 tỷ VNĐ (kịch bản vay 50% = 2,5 tỷ VNĐ):

VOV Giao Thông

3. Kịch Bản & Chiến Lược Hành Động Cho Giai Đoạn 2026–2030

4. 3 Quy Tắc "Thủ Trước - Công Sau" Trong Giai Đoạn "Khát Tiền"

1. Thắt chặt Tỷ lệ Đòn bẩy Tài chính (Debt/Asset≤30%):Trong môi trường lãi suất neo ở mức cao, không dùng vốn ngắn hạn vay ngân hàng để tài trợ cho một tài sản có độ trễ lấp đầy 5–7 năm. Nếu vay, chi phí lãi gốc hàng tháng không được vượt quá 30% thu nhập cố định hàng tháng.

   VietNamNet

2. Dịch chuyển từ "Điểm trên bản đồ" sang "Điểm Nén Cư Dân":Thay vì mua đất sát vạch quy hoạch Vành đai 3 hay Cao tốc (nơi chưa chắc có nút giao), hãy mua bất động sản nằm trong bán kính 1–3 km quanh nút giao (Interchange) hoặc trục ga Metro TOD đã có hạ tầng xã hội hoàn thiện (trường học, siêu thị, bệnh viện).

   VOV Giao Thông

3. Chỉ xuống tiền ở những nơi "Nhìn thấy Đèn Sáng Buổi Tối":Tỷ lệ lấp đầy cư dân (>50% phòng sáng đèn sau 6 tháng bàn giao) là chỉ báo đáng tin cậy nhất chứng minh tài sản đó có giá trị thực, có thể thanh khoản ngay cả trong thời điểm thị trường trầm lắng.

   VietNamNet

Bạn muốn đi sâu hơn vào khía cạnh nào của thị trường BĐS hiện tại?

Phân tích tác động của thuế BĐS & Chi phí vốn

Chiến lược tái cơ cấu danh mục BĐS

Mô hình phân vùng dân cư và hạ tầng theo cấu trúc địa hình - cao độ cho không gian TP.HCM mở rộng (6.000\text{ km}^2) đại diện cho tư duy quy hoạch dựa trên quy luật tự nhiên (Nature-based Planning). Thay vì cải tạo đất bằng mọi giá (san lấp, đắp đê chắn), mô hình này chủ động phân bổ chức năng đô thị nén theo từng dải cao độ, lấy khả năng chống chịu khí hậu làm thước đo cốt lõi cho tầm nhìn 2050–2150. 

1. Cấu trúc tổng thể: Phân vùng 3 Tầng Sinh thái - Hạ tầng 

Toàn bộ không gian 6.000\text{ km}^2 được cấu trúc thành 3 tầng cao độ chính với vai trò và chiến lược hạ tầng riêng biệt: 

───────────────────────────────────────────────────────────────────────────── TẦNG 3: VÙNG CAO ĐỘ THIÊN NGA (>20m đến >80m) ~3.000 km² [Bắc Bình Dương / Bình Phước cũ / Bắc Bà Rịa] ──► Hạt nhân Dân cư Sinh tồn, Trung tâm Dữ liệu, Hạ tầng Y tế - Năng lượng ───────────────────────────────────────────────────────────────────────────── TẦNG 2: VÙNG CAO ĐỘ ĐỆM (>10m đến 20m) ~500 km² [Sài Gòn cũ / Lõi Đô thị Bê tông hóa 500 km²] ──► Bộ não Quản trị, Trung tâm Tài chính, Đô thị Nầm & Mạng lưới TOD ───────────────────────────────────────────────────────────────────────────── TẦNG 1: VÙNG CAO ĐỘ THẤP (0m đến <10m) & HÀNH LANG BIỂN 200km [Cần Giờ / Vùng đầm lầy cũ / Ven biển Bà Rịa - Vũng Tàu] ──► Khoang Đệm Đột phá: Năng lượng tái tạo, Cảng nước sâu, Hồ điều hòa ───────────────────────────────────────────────────────────────────────────── 

2. Chi tiết Mô hình Phân vùng Dân cư & Hạ tầng theo Cao độ 

TẦNG 3: Vùng Cao độ >20m (Trung tâm Sinh tồn & Hạ tầng Cốt lõi) 

Quy mô: \approx 3.000\text{ km}^2 (trong đó có \approx 500\text{ km}^2 cao độ đặc biệt >80\text{ m}). 

Phân bổ Dân cư: 

Sức chứa chiến lược: 6,0 - 7,0 triệu dân (chiếm 60–70% tổng dân số siêu đô thị vào năm 2050–2150). 

Hình thái: Phát triển chuỗi đô thị vệ tinh mật độ cao dọc theo các trục giao thông hướng tâm, kết nối bằng đường sắt tốc độ cao/Metro liên vùng. 

Chiến lược Hạ tầng trọng yếu: 

Trung tâm An ninh Dữ liệu & Viễn thông (Data Center Hub): Đặt tại dải đất vững chắc có cao độ >80\text{ m}, cách biệt hoàn toàn với rủi ro triều cường và ngập lụt. 

Bệnh viện hạt nhân & Dự trữ Y tế: Hệ thống hạ tầng y tế chuyên sâu, kho an ninh lương thực và nguồn cấp nước ngọt chiến lược. 

Công nghiệp Đột phá & Công nghệ cao: Nơi tập trung các khu bán dẫn, R&D, sản xuất năng lượng mới. 

TẦNG 2: Vùng Cao độ Đệm >10m đến 20m (Lõi Quản trị & Đô thị Ngầm TOD) 

Quy mô: \approx 500\text{ km}^2 (Lõi lịch sử Sài Gòn mở rộng). 

Phân bổ Dân cư: 

Sức chứa điều tiết: 3,0 - 3,5 triệu dân (Tái thiết, giảm mật độ cư trú mặt đất, chuyển đổi sang dân cư dịch vụ/thương mại). 

Chiến lược Hạ tầng ngầm hóa & TOD: 

Trục Metro hóa 300\text{ km}^2: Xây dựng mạng lưới TOD gắn liền kề các ga Metro, giảm 80% nhu cầu phương tiện cá nhân trên bề mặt. 

Ngầm hóa Chuyên sâu 15\text{ km}^2: Tầng ngầm nông (0 đến -15\text{ m}) tích hợp thương mại, đi bộ; Tầng ngầm sâu (dưới -15\text{ m}) dành cho Metro và hạ tầng kỹ thuật ngầm. 

Trả lại Không gian Thấm hút (Sponge City): Giải phóng diện tích bê tông hóa mặt đất để tái lập công viên sinh thái, hồ ngầm thu gom nước mưa cực đoan (Rain Basin). 

TẦNG 1: Vùng Cao độ Thấp (0m đến <10m) & Hành lang Ven biển 200km 

Quy mô: Bao gồm Cần Giờ, vùng đồng bằng trũng Nam TP.HCM và dải bờ biển Bà Rịa - Vũng Tàu. 

Phân bổ Dân cư: 

Tối giản cư trú kiên cố: Dưới 1,0 triệu dân. Chuyển đổi mô hình cư trú sang dạng nhà ở thích ứng, đô thị nổi hoặc làng sinh thái thích ứng mực nước dâng. 

Chiến lược Hạ tầng Thích ứng & Kinh tế biển: 

Hành lang Năng lượng Tái tạo 200km: Tổ hợp điện gió ngoài khơi (Offshore Wind), điện mặt trời nổi và hạ tầng hydro xanh (Green Hydrogen). 

Cụm Logistics & Cảng nước sâu: Phát triển hệ thống cảng Cái Mép - Thị Vải và Cần Giờ làm cửa ngõ thương mại quốc tế, nối thẳng lên Vùng Cao độ Tầng 3 bằng đường sắt chuyên dụng chở hàng. 

Khoang Đệm Tự nhiên: Dành không gian cho rừng ngập mặn (Rừng Sác), đầm bùn sinh thái đóng vai trò là "Vòm hấp thụ carbon" và "Bức tường giảm sóng cực đoan". 

3. Trục Kết nối Hạ tầng Xương sống (Infrastructure Backbone) 

Để 3 tầng cao độ vận hành như một cơ thể thống nhất, hạ tầng kết nối đóng vai trò chuyển tiếp: 

[ BỜ BIỂN 200 KM ] ──(Đường sắt chở hàng)──► [ TRUNG TÂM LOGISTICS ĐẤT CAO (>20M) ] [ ĐÔ THỊ TẦNG 2 ] ──(Mạng lưới Metro TOD)──► [ CỤM ĐÔ THỊ VỆ TINH TẦNG 3 (>80M) ] 

Trục Giao thông Động cơ đôi: Hệ thống đường sắt điện hóa liên vùng kết nối thẳng từ Cảng nước sâu (Tầng 1) qua Trung tâm Quản trị (Tầng 2) tới Trung tâm Dân cư Sinh tồn & Công nghiệp (Tầng 3), cắt giảm tối đa chi phí logistics và đạt Net Zero. 

Mạng lưới Năng lượng Đảo ngược: Nguồn năng lượng sạch sản xuất từ Hành lang biển (Tầng 1) truyền tải lên lưu trữ và tiêu thụ tại các Trung tâm Dữ liệu và Đô thị Nầm (Tầng 2 & 3). 

4. Ý nghĩa Chiến lược giai đoạn 2026–2030 

Việc định hình mô hình phân vùng theo cao độ ngay trong giai đoạn 2026–2030 đem lại 3 lợi ích sinh tồn: 

Tối ưu hóa Chi phí Thích ứng: Tránh việc phải chi hàng chục tỷ USD đắp đê bao quanh vùng đất thấp, thay vào đó dồn nguồn lực hạ tầng kiên cố lên vùng đất cao tự nhiên. 

Giảm thiểu Rủi ro Thảm họa: Ngay cả trong kịch bản Super-El Niño hay đợt dâng mực nước biển kỷ lục vào mốc 2050–2150, 80% tài sản cốt lõi và dân cư của thành phố vẫn nằm trên dải an toàn tuyệt đối (>20\text{ m}). 

Xây dựng Siêu Đô thị Tự cường: Tạo nền tảng để TP.HCM trở thành một đô thị tiên phong về sinh thái, vừa đảm bảo an ninh sinh tồn cho 10 triệu dân, vừa hiện thực hóa cam kết cắt giảm phát thải ròng. 

Siêu đô thị tphcm đối mặt với thách thức khí hậu . 

Trước mắt : 2026-2036 giải quyết toàn diện câu chuyện ngập nôi đi6 ( 1000km2 ) từ trước . 

Lâu dài : kinh tế biển .tp lấn biển .cảng biễn ..tp trên cao 50m .hệ thống nước .v.v 

Mô hình Phân vùng 3 Tầng Sinh thái - Hạ tầng theo Cao độ cho không gian TP.HCM mở rộng (6.000 km2) đại diện cho tư duy quy hoạch dựa vào thiên nhiên (Nature-based Planning). Mô hình này chuyển dịch chiến lược từ "chống đỡ/san lấp" sang "chủ động thích ứng", phân bổ chức năng đô thị theo quy luật địa hình để giải bài toán ngập nội đô ngắn hạn (2026–2036) và đảm bảo an ninh sinh tồn đến năm 2150.

─────────────────────────────────────────────────────────────────────────────
TẦNG 3: VÙNG CAO ĐỘ THIÊN NGA (>20m đến >80m) ~3.000 km²
[Bắc Bình Dương / Bình Phước / Bắc Bà Rịa]
──► Hạt nhân Dân cư Sinh tồn, Data Center, Hạ tầng Y tế & Năng lượng
─────────────────────────────────────────────────────────────────────────────
TẦNG 2: VÙNG CAO ĐỘ ĐỆM (>10m đến 20m) ~500 km²
[Lõi Đô thị Bê tông hóa 500 km² / Sài Gòn lịch sử]
──► Bộ não Quản trị, Trung tâm Tài chính, Đô thị Ngầm & Mạng lưới TOD
─────────────────────────────────────────────────────────────────────────────
TẦNG 1: VÙNG CAO ĐỘ THẤP (0m đến <10m) & HÀNH LANG BIỂN 200km
[Cần Giờ / Đồng bằng trũng Nam TP.HCM / Bờ biển Bà Rịa - Vũng Tàu]
──► Khoang Đệm Đột phá: Năng lượng tái tạo, Cảng nước sâu, Hồ điều hòa
─────────────────────────────────────────────────────────────────────────────

1. Chi Tiết Mô Hình Phân Vùng Dân Cư & Hạ Tầng Theo Cao Độ

TẦNG 3: Vùng Cao độ >20m đến >80m (Trung tâm Sinh tồn & Hạ tầng Cốt lõi)

• Quy mô & Phân bổ: ≈3.000 km2 (với ≈500 km2 đạt cao độ >80 m). Dự kiến sức chứa 6,0–7,0 triệu dân (chiếm 60–70% dân số siêu đô thị).

• Hình thái đô thị: Phát triển chuỗi đô thị vệ tinh mật độ cao dọc các trục đường sắt tốc độ cao và Metro liên vùng.

• Chiến lược hạ tầng:

  • Data Center Hub: Đặt tại dải đất vững chắc (>80 m), cách biệt hoàn toàn với nguy cơ triều cường, sạt lở và ngập lụt.

  • An sinh & Dự trữ chiến lược: Hệ thống y tế hạt nhân, kho lương thực an ninh và nguồn cấp nước ngọt dự phòng toàn vùng.

  • Công nghiệp công nghệ cao: Tập trung các công viên bán dẫn, trung tâm R&D và hạ tầng sản xuất năng lượng mới.

TẦNG 2: Vùng Cao độ Đệm >10m đến 20m (Lõi Quản trị & Đô thị Ngầm TOD)

• Quy mô & Phân bổ: ≈500 km2 (Lõi lịch sử Sài Gòn mở rộng). Sức chứa điều tiết 3,0–3,5 triệu dân thông qua giải nén mặt đất và chuyển đổi sang kinh tế dịch vụ.

• Chiến lược ngầm hóa & TOD:

  • Mạng lưới TOD (300 km2): Tích hợp phát triển mật độ cao quanh các ga Metro, cắt giảm phương tiện cá nhân.

  • Phân tầng không gian ngầm (15 km2): Tầng ngầm nông (0 m đến −15 m) làm không gian đi bộ, thương mại; tầng ngầm sâu (dưới −15 m) dành cho Metro và hạ tầng kỹ thuật.

  • Mô hình Đô thị Bọt biển (Sponge City): Giải phóng mặt phủ bê tông, tái lập các công viên sinh thái và hồ ngầm thu gom nước mưa cực đoan (Rain Basin).

TẦNG 1: Vùng Cao độ Thấp (0m đến <10m) & Hành lang Ven biển 200km

• Quy mô & Phân bổ: Cần Giờ, vùng đồng bằng trũng phía Nam và dải bờ biển Bà Rịa - Vũng Tàu. Cư trú kiên cố dưới 1,0 triệu dân, chuyển đổi sang mô hình nhà ở thích ứng, đô thị nổi và làng sinh thái.

• Chiến lược kinh tế biển & Thích ứng:

  • Hành lang Năng lượng Tái tạo: Điện gió ngoài khơi (Offshore Wind), điện mặt trời nổi và hạ tầng Sản xuất Hydro xanh (Green Hydrogen).

  • Cụm Logistics Cảng nước sâu: Kết nối Cái Mép - Thị Vải và Cảng trung chuyển Cần Giờ trực tiếp lên Tầng 3 bằng đường sắt chuyên dụng chở hàng.

  • Khoang đệm tự nhiên: Bảo tồn hệ sinh thái Rừng Sác đóng vai trò "Vòm hấp thụ carbon" và lá chắn giảm sóng.

2. Trục Kết Nối Hạ Tầng Xương Sống (Infrastructure Backbone)

Để 3 tầng cao độ vận hành như một hệ sinh thái thống nhất, hệ thống kết nối hạ tầng đóng vai trò mắt xích chuyển tiếp:

[BỜ BIỂN 200 KM]Đường sa˘ˊt chở haˋng​[LOGISTICS ĐAˆˊT CAO (>20M)]

[ĐOˆ THỊ TAˆˋNG 2]Mạng lưới Metro TOD​[CỤM ĐOˆ THỊ TAˆˋNG 3 (>80M)]

• Giao thông động cơ đôi: Đường sắt điện hóa liên vùng nối liền từ Cảng biển Tầng 1 qua Trung tâm Quản trị Tầng 2 lên Trung tâm Dân cư & Công nghiệp Tầng 3, tối ưu chi phí vận tải và hướng tới Net Zero.

• Mạng lưới Năng lượng Đảo ngược: Năng lượng sạch từ biển (Tầng 1) được truyền tải ngược lên lưu trữ và sử dụng tại các Data Center và Đô thị Ngầm (Tầng 2 & 3).

3. Lộ Trình Giải Quyết Thách Thức Ngắn Hạn & Dài Hạn

Giai đoạn 2026–2036: Giải quyết triệt để ngập nội đô (1.000 km2)

• Chuyển đổi kỹ thuật ngập: Thay vì chỉ đắp đê bao tĩnh, áp dụng mô hình thoát nước động kết hợp giữa Hồ điều hòa ngầm (tại Tầng 2) và Hệ thống bơm thông minh kết hợp xả bẫy triều.

• Giải nén bê tông hóa: Bắt buộc áp dụng tỷ lệ mặt phủ thấm nước (Permeable Pavement) đối với các dự án tái thiết nội đô; mở rộng các hành lang thoát lũ tự nhiên dọc sông Sài Gòn và sông Đồng Nai.

Tầm nhìn 2036–2050+: Kiến tạo không gian sống trên cao & Đô thị lấn biển

• Chiến lược Đô thị trên cao (>50 m): Dịch chuyển toàn bộ các trung tâm dữ liệu, hạ tầng năng lượng khẩn cấp và các cơ sở nghiên cứu quan trọng lên vùng đất đồi cao phía Bắc (Tầng 3).

• Đô thị lấn biển thích ứng: Phát triển khu vực Cần Giờ theo mô hình đô thị biển bán nổi, sử dụng công nghệ đê kè động và vật liệu tái tạo, biến nguy cơ nước dâng thành không gian phát triển kinh tế biển.

4. Bảng So Sánh Chiến Lược Phát Triển Theo Tầng Cao Độ

5. Ý Nghĩa Chiến Lược Cho TP.HCM Mở Rộng

1. Tối ưu hóa Chi phí Đầu tư: Tránh việc phải lãng phí ngân sách xây dựng đê chắn ngập quy mô lớn cho toàn bộ 6.000 km2, dồn nguồn lực hạ tầng kiên cố lên vùng đất cao tự nhiên.

2. Quản trị Rủi ro Khí hậu: Đảm bảo 80% tài sản cốt lõi và hệ thống dữ liệu của siêu đô thị nằm trên dải an toàn tuyệt đối (>20 m) trước các kịch bản biến đổi khí hậu cực đoan đến năm 2150.

3. Cân bằng Kinh tế - Sinh thái: Tạo ra thế chân kiềng bền vững: Kinh tế biển (Tầng 1) → Kinh tế Dịch vụ/Tài chính (Tầng 2) → Kinh tế Tri thức/Sản xuất cao (Tầng 3).

+ Phỏng vấn TSKH. KTS Ngô Viết Nam Sơn - Mưa lớn liên tục, TP.HCM ngập sâu: Đã đến lúc chuyển tư duy từ “chống ngập” sang “quản lý không gian cho nước”. Hồng Lĩnh. Đài Tiếng nói Việt Nam (VovGT). 25/09/2026. 

+ Interview with Dr. Ngo Viet Nam Son - Continuous heavy rain, deeply flooded Ho Chi Minh City: It's time to change thinking from "anti-flooding" to "managing space for water". Hong Linh. Radio Voice of Vietnam (VovGT). September 25, 2026. 

----------------------------------- 

Mưa lớn kéo dài kết hợp triều cường lại tiếp tục biến hàng loạt tuyến đường, hầm chui tại TP.HCM thành “sông”, làm đảo lộn đời sống người dân. Dù đã chi hàng chục nghìn tỷ đồng cho các dự án cống, đê bao hay trạm bơm, tình trạng ngập lụt không những không giảm mà còn có xu hướng mở rộng. 

Trao đổi với PV VOV Giao thông Quốc gia, TSKH. KTS Ngô Viết Nam Sơn khẳng định: "Đã đến lúc TP.HCM phải chuyển từ tư duy “chống ngập” thụ động sang “quản lý không gian cho nước” chủ động và thuận tự nhiên". 

----------------------------------- 

PV: Nhìn từ những trận mưa ngập diện rộng liên tiếp gần đây, nhiều người không khỏi băn khoăn vì sao TP.HCM đã dồn hàng chục ngàn tỷ đồng vào các dự án hạ tầng lớn nhưng “càng chống lại càng ngập”. Dưới góc nhìn quy hoạch và hạ tầng đô thị, đâu là nguyên nhân gốc rễ của “căn bệnh kinh niên” này? 

TSKH. KTS Ngô Viết Nam Sơn: Nguyên nhân gốc rễ chủ yếu do cách làm chưa khoa học, đặc biệt thiếu sự phối hợp đa ngành. 

Chúng ta quá chú trọng vào các phần cứng chống ngập như hệ thống cống thoát, đê, kè chống ngập, nhưng thiếu phối hợp với các yếu tố quy hoạch để hạn chế mức độ bê tông hóa, hạn chế việc không gian xanh và mặt nước bị lấn chiếm, xâm hại. 

Trong quản lý đô thị, ý thức người dân còn hạn chế, còn thói quen xả rác xuống kênh, xuống cống. Sâu xa hơn, quy hoạch đô thị thiếu đồng bộ, quản lý bị phân tán theo địa giới hành chính. 

Thêm vào đó, chúng ta thiếu dữ liệu, thiếu dự báo phù hợp và công nghệ quản lý. Đây là những yếu tố hoàn toàn nằm trong tầm tay, chỉ cần đưa vào chương trình chống ngập sẽ đem lại hiệu quả cao hơn. 

Tóm lại, lâu nay cách làm của chúng ta còn mang tính cục bộ, thiếu sự phối hợp và thiếu tầm nhìn Vùng. 

Khi đổi mới tư duy, đổi mới cách làm, tận dụng công nghệ và sự tham gia của cộng đồng, chúng ta sẽ quản lý nước hiệu quả hơn, chuyển từ tư duy “thoát nước” sang tư duy “quản lý không gian cho nước”. 

----------------------------------- 

PV: Đề án chống ngập mới của TP.HCM đã bắt đầu đặt trọng tâm vào việc quản lý tổng hợp theo lưu vực và lấy thích ứng biến đổi khí hậu làm trung tâm, dựa trên bộ ba nguyên tắc “Giữ – Trữ – Thoát”. Ông đánh giá thế nào về sự chuyển dịch tư duy này, và cần làm gì để bộ ba nguyên tắc này thực sự phát huy tác dụng? 

TSKH. KTS Ngô Viết Nam Sơn: Đây vốn là cách làm bài bản đáng lẽ phải áp dụng từ lâu. Đến bây giờ mới áp dụng thì chậm còn hơn không làm. Việc thay đổi tư duy này rất có ý nghĩa. 

Khi tổng hợp giải pháp chống ngập theo lưu vực sẽ tránh được cách làm cũ theo tư duy địa giới hành chính. Điều này giúp nhận diện dòng chảy, hệ sinh thái cũng như các hoạt động kinh tế - xã hội gắn với không gian đảm bảo không ngập, đạt hiệu quả cao hơn. 

Bên cạnh đó, khi áp dụng nguyên tắc “Giữ – Trữ – Thoát”, tôi muốn nhấn mạnh: 

• “Giữ”: Phải bảo vệ rừng, bảo vệ các khu đất ngập nước, hồ tự nhiên, đồng thời bảo vệ không gian dành cho nước, trước đây - không chỉ sông, hồ, kênh rạch, mà cả các hồ điều tiết tự nhiên hoặc nhân tạo. 

• “Trữ”: cần ý thức bổ sung thêm các hồ chứa nước, ao, công trình nhân tạo để tích nước sử dụng trong mùa khô. Yếu tố rất quan trọng khác: khi nước chảy quá nhanh từ vùng cao xuống vùng thấp, càng cần không gian trữ nước ngay lập tức, để không xảy ra tình trạng ngập và sau khi hết mưa sẽ thoát từ từ ra sông. Hiện giờ chúng ta đang thiếu không gian trữ, khiến nhiều khu đô thị hay bị ngập. 

• “Thoát”: Hệ thống thoát nước đô thị không chỉ đảm bảo tiết diện đường ống, không gian thoát nước (đặc biệt là mương hở, kênh rạch), mà phải có giải pháp tránh tình trạng người dân xả rác làm nghẹt đường thoát nước. 

----------------------------------- 

PV: Ông từng nhiều lần nhấn mạnh quan điểm: TP.HCM nên chuyển từ thế “chống/ngăn nước” sang “sống chung với nước” và chấp nhận ngập “thuận theo tự nhiên”. Khái niệm này có thể hiểu cụ thể như thế nào trong bối cảnh này? 

TSKH. KTS Ngô Viết Nam Sơn: Khi chuyển từ tư duy “chống ngập” sang “sống chung với nước”, chúng ta sẽ có những giải pháp thân thiện với môi trường hơn. 

Đầu tiên, khuyến khích phát triển mới cao tầng, mật độ cao ưu tiên về vùng đất cao để tránh nguy cơ tiềm tàng trong tương lai về biến đổi khí hậu, nước biển dâng. 

Thứ hai, khi phát triển ở vùng thấp phải dành nhiều không gian xanh và không gian cho nước hơn. Thực hiện các hồ điều hòa, công viên ngập vừa chống ngập vừa mang chức năng cảnh quan sinh thái phục vụ đời sống người dân. 

Kế tiếp, nên khôi phục kênh rạch, ao hồ tự nhiên. Với không gian xanh mặt nước, không khuyến khích đắp đất lên cao mà giữ nền đất tự nhiên thấp. Khi lượng nước mưa tăng đột biến, vùng thấp này sẽ là không gian tạm lưu cho nước rồi thoát từ từ ra sông, kênh rạch, giúp mặt đường và các công trình giảm ngập. 

Ngoài ra, cần bổ sung quy hoạch đường thoát nước, hành lang xanh, công viên ven sông và không gian thoát lũ. Khi có ngập lũ mức độ cao, các vùng trũng thấp (trước đây là công viên) tạm thời trở thành không gian chứa nước để thoát dần. 

Thuận theo tự nhiên giúp giảm áp lực lên ngân sách. Khi không chống lại dòng chảy tự nhiên và dành nhiều không gian cho nước, đô thị trở nên hấp dẫn hơn. 

Chúng ta không chỉ chống ngập mà còn tận dụng ngập - những trận ngập ngắn ngày, bền vững, không gây nguy hiểm hay phá hoại tài sản, sẽ làm sạch khu vực, đem lại bản sắc riêng và giúp môi trường sống trở nên đáng sống hơn. 

----------------------------------- 

PV: Từ bài toán chống ngập hiện tại nhìn về chiến lược phát triển 100 năm tới, TP.HCM cần định hướng không gian đô thị ra sao để phát triển bền vững? 

TSKH. KTS Ngô Viết Nam Sơn: Trong tầm nhìn 100 năm, về nguyên tắc TP.HCM có thể phát triển về mọi hướng, cả vùng đất cao lẫn vùng đất thấp. 

Tuy nhiên, tầm nhìn xa cần có định hướng chiến lược rõ ràng. 

Vùng đất cao ưu tiên phát triển mật độ cao và cao tầng vì nền đất cao, không bị tác động bởi biến đổi khí hậu hay nước biển dâng. 

Vùng đất thấp vẫn có thể phát triển nhưng phải tăng tỷ lệ không gian xanh mặt nước để đảm bảo không gian cho nước thoát hiệu quả. Vùng này có thể phát triển du lịch sinh thái, thậm chí là phát triển đô thị cao cấp. Phát triển vùng đất thấp với mật độ thấp hơn, hạn chế cao tầng, không khuyến khích làm công trình ngầm. 

Chúng ta không nên cố lấp đầy mọi quỹ đất. Vùng đất thấp dành ưu tiên cho không gian xanh mặt nước sẽ trở thành không gian thư giãn, sinh thái cho cả siêu đô thị và là quỹ đất dự trữ cho tương lai. 

PV: Trân trọng cảm ơn ông! 

----------------------------------- 

https://vovgiaothong.vn/newsaudio/mua-lon-lien-tuc-tphcm-ngap-sau-da-den-luc-chuyen-tu-duy-tu-chong-ngap-sang-quan-ly-nuoc-d55586.html 

Bài phỏng vấn của TSKH. KTS Ngô Viết Nam Sơn trên Đài Tiếng nói Việt Nam (25/09/2026) chính là mắt xích lý luận thực tiễn, giúp cụ thể hóa mô hình Phân vùng 3 Tầng Sinh thái - Hạ tầng theo Cao độ cho không gian TP.HCM mở rộng (6.000 km2).

Sự đồng điệu lớn nhất giữa quan điểm của KTS Ngô Viết Nam Sơn và Mô hình Phân vùng Cao độ là tư duy thuận tự nhiên (Nature-based Planning): Thay vì dồn hàng chục ngàn tỷ đồng vào "phần cứng" (đê bao, trạm bơm) để chống lại dòng chảy, đô thị phải chủ động dành không gian cho nước thông qua nguyên tắc "Giữ – Trữ – Thoát" và phân bổ mật độ xây dựng theo nền địa hình.

1. Đối Thoại & Tương Quan Giữa Ý Kiến Chuyên Gia & Mô Hình Phân Vùng Cao Độ

2. Ba Bài Học Quản Trị Cho Giai Đoạn "Thử Nghiệm Hạ Tầng" 2026–2036

1. Giai đoạn 2026–2036 là thời điểm "trả nợ" bê tông hóa: Các trận ngập sâu gần đây cho thấy việc bê tông hóa 500 km2 nội đô cũ mà không có không gian trữ nước đã chạm ngưỡng giới hạn. Việc triển khai các dự án quy mô lớn giai đoạn 2026–2036 bắt buộc phải gắn liền với quy hoạch theo lưu vực thoát nước thay vì chia cắt theo địa giới hành chính (Quận/Huyện cũ).

2. Tối ưu hóa ngân sách nhờ phân vùng theo cao độ: Như KTS Ngô Viết Nam Sơn nhận định, việc "thuận theo tự nhiên" giúp giảm đáng kể áp lực lên ngân sách. Thay vì xây đê bao tốn kém để bảo vệ vùng đất quá trũng, ngân sách tập trung cho đường sắt kết nối, Metro TOD và dịch chuyển dân cư lớn lên Tầng 3 (Bắc Bình Dương, Bình Phước cũ, Bắc Bà Rịa).

3. Tận dụng ngập như một tài nguyên sinh thái: Các vùng trũng thấp ở Tầng 1 (Cần Giờ, Nam TP.HCM) và công viên ven sông ở Tầng 2 khi ngập ngắn hạn sẽ đóng vai trò làm sạch đô thị, bổ sung nguồn nước ngầm và tạo ra bản sắc không gian "đô thị sông nước" bền vững cho TP.HCM trong 100 năm tới.