Từng là động lực tăng trưởng và kho tài sản khổng lồ của các hộ gia đình Trung Quốc, thị trường bất động sản trị giá khoảng 52.000 tỷ USD giờ đây đã rơi vào vòng xoáy suy giảm kéo dài 5 năm, với những hệ lụy ngày càng lan rộng sang ngân hàng và toàn nền kinh tế.
Từng xuất hiện kỳ vọng rằng các biện pháp của chính phủ có thể giúp thị trường phục hồi, nhưng China Vanke Co., một trong những nhà phát triển địa ốc lớn và lâu đời nhất Trung Quốc, đã báo cáo khoản lỗ kỷ lục 89 tỷ nhân dân tệ (13 tỷ USD) trong năm ngoái. Tổng khoản lỗ của công ty trong hai năm tài chính gần nhất đã vượt 130 tỷ nhân dân tệ, cho thấy mức độ nghiêm trọng của cuộc khủng hoảng.
Trong khi đó, tháng 8/2025, China Evergrande Group bị hủy niêm yết khỏi Sở Giao dịch chứng khoán Hồng Kông sau thời gian dài đình chỉ giao dịch.
Trung Quốc hiện tiếp tục đưa ra các biện pháp hỗ trợ, trong đó có trợ cấp lãi suất thế chấp và nới lỏng quy định mua nhà đối với người không cư trú tại các thành phố lớn. Tuy nhiên, giá bất động sản giảm đang khiến ngày càng nhiều khoản vay thế chấp có nguy cơ rơi vào tình trạng giá trị tài sản bảo đảm thấp hơn dư nợ, làm tăng rủi ro đối với các ngân hàng.
Từ động lực tăng trưởng thành cuộc khủng hoảng nợ
Năm 1998 đánh dấu bước ngoặt khi Trung Quốc mở cửa thị trường nhà ở trên toàn quốc, chấm dứt nhiều thập kỷ kiểm soát chặt việc mua bán nhà ở tư nhân. Cùng với quá trình đô thị hóa, dân số thành thị tăng thêm 480 triệu người, tạo ra thị trường khổng lồ cho các công ty xây dựng và nhà phát triển.
Dòng tiền nhanh chóng đổ vào bất động sản khi tầng lớp trung lưu coi đây là một trong số ít kênh đầu tư tương đối an toàn. Giá nhà tăng gấp 6 lần trong 15 năm tính đến năm 2022. Chính quyền địa phương cũng khuyến khích sự bùng nổ này do phụ thuộc đáng kể vào nguồn thu từ bán đất.
Một dự án nhà ở đang thi công tại Nam Kinh, tỉnh Giang Tô do Poly Real Estate thực hiện vào tháng 5/2025. (Ảnh: AFP)
Ở thời kỳ đỉnh cao, bất động sản trực tiếp và gián tiếp đóng góp khoảng 1/4 GDP Trung Quốc và chiếm gần 80% tài sản hộ gia đình. Quy mô thị trường này được ước tính khoảng 52.000 tỷ USD vào năm 2019, tương đương khoảng gấp đôi thị trường bất động sản Mỹ.
Cơn sốt bất động sản được thúc đẩy bởi nợ khi các nhà phát triển chạy đua đáp ứng nhu cầu tương lai. Hoạt động đầu cơ phát triển mạnh, trong khi các doanh nghiệp dựa nhiều vào bán trước căn hộ để huy động vốn.
Để giảm nguy cơ bong bóng, chính phủ bắt đầu siết chặt lĩnh vực này từ năm 2020. Các nhà chức trách hạn chế nguồn tài trợ mới cho nhà phát triển, yêu cầu ngân hàng giảm tốc độ cho vay thế chấp và áp đặt các quy định về tỷ lệ nợ cũng như lượng tiền mặt mà doanh nghiệp phải nắm giữ, thường được gọi là “ba lằn ranh đỏ”.
Những biện pháp này nhanh chóng tạo ra cuộc khủng hoảng thanh khoản, càng nghiêm trọng hơn khi các biện pháp kiểm soát Covid-19 làm gián đoạn hoạt động xây dựng.
Năm 2021, Evergrande vỡ nợ với khoản nợ hơn 300 tỷ USD, châm ngòi cho cuộc khủng hoảng bất động sản. Sunac China Holdings Ltd. và Country Garden Holdings Co. lần lượt vỡ nợ vào năm 2022 và 2023.
Evergrande từng là nhà phát triển bất động sản lớn nhất Trung Quốc xét về doanh số bán nhà theo hợp đồng, với tổng nợ phải trả khoảng 360 tỷ USD vào cuối năm 2021. Sau những nỗ lực tái cấu trúc thất bại, tập đoàn bị ra lệnh thanh lý vào năm 2024 và bị hủy niêm yết vào năm 2025.
Nỗ lực giải cứu chưa đủ để đảo chiều thị trường
Sau nhiều năm nhu cầu mua nhà tăng mạnh, thị trường bất động sản Trung Quốc đột ngột đình trệ. Bên cạnh các hạn chế tín dụng, cú sốc kinh tế do Covid-19 củng cố xu hướng tiết kiệm, trong khi thị trường việc làm suy yếu khiến thu nhập của nhiều hộ gia đình giảm.
Giá bất động sản bắt đầu giảm từ cuối năm 2021. Tính đến tháng 7, giá nhà cũ tại các thành phố cấp cao nhất đã giảm hơn 1/3, trong khi giá nhà tại các thành phố nhỏ hơn còn giảm mạnh hơn.
Nợ hộ gia đình tương đương 137% thu nhập khả dụng bình quân đầu người vào cuối năm 2025. Áp lực tài chính khiến một số chủ nhà buộc phải bán bất động sản với giá thấp hơn, qua đó tiếp tục tạo sức ép giảm giá.
Tình trạng suy yếu cũng khiến các nhà phát triển thiếu tiền mặt tiếp tục gặp khó khăn. China South City Holdings Ltd. bị Tòa án Tối cao Hồng Kông ra lệnh thanh lý vào tháng 8/2025, sau khi vỡ nợ hơn hai năm trước đó.
Năm 2022, giới chức Trung Quốc nhận ra các biện pháp kiềm chế thị trường có thể đã đi quá xa. Nhằm tránh một “khoảnh khắc Lehman”, chính phủ công bố các biện pháp tăng cường nguồn vốn cổ phần, trái phiếu và tín dụng cho các nhà phát triển.
Các doanh nghiệp được phép tiếp cận nhiều tiền hơn từ hoạt động bán trước căn hộ. Chính phủ cũng cấp 200 tỷ nhân dân tệ (27 tỷ USD) dưới dạng các khoản vay đặc biệt để hoàn thiện những dự án nhà ở bị đình trệ.
Từ giữa năm 2024, chính phủ tiếp tục cắt giảm chi phí vay đối với các khoản thế chấp hiện hữu, nới lỏng hạn chế mua nhà tại các thành phố lớn và giảm thuế đối với hoạt động mua nhà. Tháng 8/2025, Bắc Kinh dỡ bỏ giới hạn đối với số lượng nhà mà các gia đình đủ điều kiện có thể mua tại một số khu vực ngoại ô. Thượng Hải và Thâm Quyến sau đó cũng thực hiện các động thái tương tự.
Tuy nhiên, thị trường vẫn tiếp tục xấu đi. Cuối tháng 9, chính phủ công bố thêm các biện pháp hỗ trợ, trong đó có trợ cấp lãi suất thế chấp dành cho người mua căn nhà đầu tiên, với điều kiện bất động sản có diện tích dưới 120 m² và giá không quá 1,5 triệu nhân dân tệ. Khoản trợ cấp tương đương mức lãi suất 1 điểm phần trăm mỗi năm trên số tiền gốc của khoản vay, áp dụng tối đa 5 năm.
Rủi ro lớn nhất nằm ở hệ thống tài chính
Giới chức Trung Quốc muốn kiểm soát cuộc khủng hoảng và ngăn tác động lan sang các ngân hàng, ngành xây dựng và chính quyền địa phương - những khu vực có mức độ phụ thuộc lớn vào bất động sản.
Nợ xấu của các ngân hàng Trung Quốc đã lên mức kỷ lục 3.700 tỷ nhân dân tệ vào cuối tháng 6. Fitch Ratings cảnh báo tình hình có thể tiếp tục xấu đi trong năm 2026 khi các hộ gia đình gặp khó khăn trong việc trả nợ thế chấp và các khoản vay khác.
UBS Group AG ước tính đến năm 2027, khoảng 3,3 triệu căn nhà tại Trung Quốc có thể rơi vào tình trạng “âm vốn chủ sở hữu”, tức giá trị căn nhà thấp hơn khoản nợ được bảo đảm bằng chính tài sản đó. UBS ước tính có tới 232 tỷ nhân dân tệ các khoản vay thế chấp và vay kinh doanh được bảo đảm bằng những căn nhà này có thể gặp rủi ro.
Dù con số trên tương đối nhỏ so với tổng dư nợ của Trung Quốc, quy mô các khoản vay rơi vào tình trạng “âm vốn chủ sở hữu” sẽ là chưa từng có trong lịch sử nước này.
Một cuộc suy thoái bất động sản kéo dài cũng có thể làm gia tăng áp lực giảm phát. Cựu Bộ trưởng Tài chính Trung Quốc Lou Jiwei cảnh báo giá nhà giảm sẽ ảnh hưởng đến tiêu dùng và làm trầm trọng thêm tình trạng giá cả suy giảm.
Theo các nhà kinh tế tại Morgan Stanley và viện nghiên cứu CF40, tác động của lĩnh vực bất động sản đối với lạm phát thậm chí có thể lớn hơn những gì các số liệu chính thức cho thấy.
Với vai trò từng chi phối tăng trưởng, tài sản hộ gia đình và nguồn thu của chính quyền địa phương, bất động sản Trung Quốc giờ đây đã trở thành một trong những nguồn rủi ro lớn nhất đối với nền kinh tế. Các biện pháp hỗ trợ của Bắc Kinh có thể giúp ngăn một cú sụp đổ đột ngột, nhưng vẫn chưa đủ để đảo ngược xu hướng giảm kéo dài của thị trường.
