Dù giá căn hộ chung cư tại các đô thị lớn liên tục thiết lập mặt bằng mới, hàng loạt shophouse tầng trệt ngay dưới các tòa nhà vẫn trong tình trạng bỏ trống suốt nhiều năm. Thực trạng này đặt ra nghi vấn lớn về hiệu quả khai thác của loại hình bất động sản từng được đánh giá cao về tiềm năng sinh lời.
Từng được kỳ vọng là “mặt tiền kinh doanh vàng” trong các khu chung cư, shophouse tầng trệt được xem như mô hình vừa tạo dòng tiền ổn định cho nhà đầu tư, vừa bổ sung tiện ích cho cư dân. Tuy nhiên, tại nhiều thành phố lớn như Hà Nội, TP.HCM, Đà Nẵng...hàng loạt mặt bằng khối đế đang rơi vào tình trạng ế ẩm kéo dài.
Trong khi nhu cầu mua căn hộ để ở vẫn gia tăng, phần khối đế - vốn được thiết kế phục vụ thương mại lại vắng bóng người thuê, nhiều nơi bị bỏ hoang. Sự đối lập này cho thấy những bất cập trong vận hành và quy hoạch. Vì sao loại hình từng được giới đầu tư săn đón lại đang “chết lâm sàng”?
“Mặt tiền vàng” ế khách
Tại Hà Nội, tình trạng bỏ trống shophouse chân đế không còn hiếm gặp. Tại nhiều dự án thuộc khu Nam Trung Yên, Trung Hoà - Nhân Chính hay dọc các trục Lê Văn Lương, Tố Hữu…, hàng loạt mặt bằng tầng trệt bị phủ bụi, treo biển cho thuê nhiều năm nhưng không có giao dịch.
Tương tự, ở TP.HCM, các tuyến đường như Nguyễn Hữu Thọ (quận 7), Phạm Văn Đồng (TP. Thủ Đức) hay khu dân cư Thạnh Mỹ Lợi ghi nhận hàng chục căn shophouse đóng cửa. Tại Đà Nẵng, các dự án ven biển quận Sơn Trà, Ngũ Hành Sơn - từng được kỳ vọng phát triển thương mại du lịch, cũng đang trong cảnh đìu hiu. Ngay tại Bình Dương, nơi được coi là trung tâm công nghiệp mới, nhiều dự án cao tầng ghi nhận tỷ lệ bỏ trống khối đế lên tới 60 - 70%.
Nhiều mặt bằng shophouse chân đế chung cư Eco Lake View (Hoàng Mai, Hà Nội) rơi vào tình trạng bỏ trống, xuống cấp.
Không ít mặt bằng sở hữu vị trí thuận lợi, diện tích phổ biến từ 60 - 130m², giá thuê dao động 15 - 35 triệu đồng/tháng, nhưng vẫn khó tìm khách thuê. Điển hình, tại Nam Thăng Long (Hà Nội), với giá thuê từng đạt 40 triệu đồng/tháng cho căn 120m², nhưng hiện vẫn đang treo bảng chờ khách.
Ông Phạm Hoài Nam - môi giới có 20 năm kinh nghiệm trong phân khúc này cho biết, những năm trước, mỗi đợt mở bán shophouse đều thu hút nhà đầu tư. Song gần đây, sức hút đã giảm đáng kể. Nhiều chủ sở hữu sẵn sàng giảm giá hoặc miễn phí tháng đầu nhưng mặt bằng vẫn khó lấp đầy.
“Sự dịch chuyển mạnh mẽ sang thương mại điện tử khiến nhu cầu thuê mặt bằng bán lẻ giảm rõ rệt. Bên cạnh đó, tỷ suất cho thuê hiện chỉ khoảng 2 - 3%/năm, không đủ hấp dẫn khi so với lãi suất ngân hàng, chưa kể chi phí thuế và quản lý”, ông Nam nhận định.
Chị Nguyễn Thùy Dung - cư dân tại chung cư Eco Lake View (Hoàng Mai, Hà Nội) chia sẻ: “Gia đình tôi về đây đã 3 năm, nhưng gần 70% shophouse dưới tòa nhà vẫn bỏ trống. Những dịch vụ cơ bản như cửa hàng tiện lợi hay hiệu thuốc cũng phải đi sang các tòa chung cư lân cận”.
Ở chiều ngược lại, anh Trương Đình Tuấn - người thuê shophouse tại CT5 Yên Xá (Hà Đông, Hà Nội) cho biết: “ Tôi thuê mặt bằng rộng khoảng 80m², giá thuê gần 20 triệu đồng/tháng. Dù kinh doanh cửa hàng tiện lợi, doanh thu 3 tháng gần đây liên tục sụt giảm, tôi phải bổ sung thêm dịch vụ nhận hàng hộ và bán thêm đồ ăn sáng để bù vào doanh thu kinh doanh”.
Dân cư đông, nhưng nhiều shop chân đế chung cư tại Hà Nội vẫn đóng cửa im lìm, số ít hoạt động cầm chừng.
“Trước khi quyết định thuê shophouse chân đế chung cư, tôi được chủ nhà giới thiệu về tiềm năng sinh lời nhờ vị trí đắc địa và lượng cư dân ổn định. Tuy nhiên, sau hơn một năm kinh doanh, kết quả không như kỳ vọng. Tôi đã ký hợp đồng thuê 3 năm nên nếu dừng giữa chừng sẽ phải bồi thường. Hiện tôi đang cho thuê lại, thậm chí chấp nhận giảm giá thuê tháng đầu, nhưng đến nay vẫn chưa có ai hỏi”, anh Tuấn bày tỏ.
Nhà đầu tư cần có chiến lược khai thác cụ thể
Về lý thuyết, shophouse tầng trệt sở hữu nhiều ưu thế như vị trí mặt tiền thuận lợi, khả năng tiếp cận trực tiếp cư dân, phù hợp để phát triển các mô hình kinh doanh nhỏ như quán cà phê, cửa hàng tiện lợi, hiệu thuốc, spa... Tuy nhiên, hiệu quả khai thác trên thực tế lại phụ thuộc vào nhiều yếu tố như mật độ dân cư, quy hoạch tổng thể của dự án, hành vi tiêu dùng thay đổi và mức độ cạnh tranh từ các mô hình bán lẻ khác trong khu vực.
Các chuyên gia về thị trường bất động sản nhận định, nhiều dự án có mật độ dân cư chưa đủ lớn để đảm bảo doanh thu cho người thuê. Không ít tòa nhà còn dang dở, chưa lấp đầy hoặc chỉ mới đi vào vận hành một phần. Thêm vào đó, việc quy hoạch thiếu đồng bộ, manh mún khiến mô hình khai thác bị phân tán. Giá chào thuê cao, cộng với phí dịch vụ vận hành, khiến shophouse tầng trệt khó cạnh tranh với nhà phố truyền thống hoặc trung tâm thương mại - nơi có lưu lượng khách lớn và giá thuê ổn định hơn.
Nhiều mặt bằng bỏ trống lâu, xuống cấp trầm trọng, tiềm ẩn nhiều rủi ro về an toàn.
Ông Hoàng Văn Phú - chuyên gia thị trường tại một đơn vị tư vấn BĐS cho thuê bày tỏ: “Sai lầm phổ biến là coi shophouse tầng đế là tài sản đầu tư tạo dòng tiền ổn định, trong khi bản chất phụ thuộc nhiều vào quy hoạch, dân số và hành vi tiêu dùng. Nếu không có chiến lược khai thác cụ thể, nhà đầu tư rất dễ rơi vào tình trạng “ôm hàng” dài hạn.”
“Hàng loạt mặt bằng tầng trệt bị bỏ trống không chỉ gây lãng phí vốn mà còn ảnh hưởng đến cảnh quan đô thị, giảm tiện ích cho chính cư dân. Bài toán cần giải không chỉ nằm ở giá thuê, mà ở tư duy quy hoạch và vận hành bền vững”, ông Phú nhận định.
Về dài hạn, các chủ đầu tư cần định hướng lại chiến lược phát triển shophouse theo quy mô phù hợp, gắn với đặc điểm dân cư từng khu vực. Đồng thời, cần có sự phối hợp chặt chẽ giữa đơn vị vận hành và cộng đồng cư dân để tạo thành hệ sinh thái thương mại thực chất, tránh tình trạng manh mún và “đắp chiếu” vốn kéo dài.
Trong bối cảnh cạnh tranh ngày càng khốc liệt từ trung tâm thương mại, chợ truyền thống và nhà phố liền kề với mức giá thuê linh hoạt hơn, mô hình shophouse khối đế buộc phải tái định vị để thích ứng. Nếu không có chiến lược khai thác bài bản và linh hoạt theo nhu cầu thị trường, những “mặt tiền vàng” có thể sẽ chỉ còn là không gian trống vắng - đẹp về hình thức nhưng rỗng về giá trị.
Tiến Anh - Theo VnBusiness
