Trước tình trạng thị trường tràn ngập căn hộ cao cấp giá cao, trong khi dự án vừa túi tiền rất khan hiếm đã buộc không ít người có ngân sách vừa phải ở TP.HCM tìm đến vùng lân cận như Bình Dương, Đồng Nai và Long An, nơi giá căn hộ chỉ dao động từ 30-40 triệu đồng/m2 thông thủy để mua nhà.
TP.HCM tràn ngập căn hộ giá 90 triệu đồng/m2
Báo cáo Toàn cảnh thị trường bất động sản 2024 vừa phát hành của Savills Việt Nam cho biết, trong quý IV vừa qua, nguồn cung sơ cấp căn hộ ở TP.HCM đạt khoảng 6.500 căn, tăng 35% quý nhưng giảm 13% theo năm. Nguồn cung mới gồm hơn 2.700 căn, tăng 243% theo quý nhưng vẫn thấp hơn 3% theo năm.
Lũy kế cả năm 2024, nguồn cung sơ cấp căn hộ tăng 10% theo năm lên gần 11.900 căn. Nhà ở vừa túi tiền vẫn tiếp tục khan hiếm.
Theo thống kê, từ năm 2020 đến nay, nguồn cung mới hạng C đã giảm mạnh 45% mỗi năm xuống còn khoảng 1.300 căn vào năm 2024, mức thấp nhất thập kỷ. Nguồn cung sơ cấp giá dưới 50 triệu đồng/m2 thông thủy giảm 20% theo năm, chỉ chiếm 15% tổng nguồn cung sơ cấp.
Tình hình hoạt động thị trường căn hộ TP.HCM trong năm 2024. (Nguồn: Savills)
Về giao dịch, lượng bán quý IV/2024 đạt 2.700 giao dịch, tăng 43% theo quý nhưng giảm 10% theo năm. Tỷ lệ hấp thụ đạt 42%, tăng 2 điểm phần trăm theo quý và 1 điểm phần trăm theo năm. Lượng bán căn hộ cao cấp giá trên 80 triệu đồng/m2 thông thủy tăng 561% theo quý và 2.118% theo năm, chiếm 76% tổng số giao dịch.
Giá trung bình đạt 91 triệu đồng/m2 thông thủy, tăng 36% theo quý và 33% theo năm, do nguồn cung mới giá cao và các dự án hiện hữu tăng giá bán.
Nhu cầu sẽ tiếp tục dịch chuyển sang các tỉnh vùng ven
Theo báo cáo, trong năm 2024, lượng bán tăng 29% theo năm lên 8.000 giao dịch, dẫn dắt bởi căn hộ hạng B. Hạng B chiếm tỷ trọng cao nhất ở mức 67%, tiếp theo là hạng C với 28% và hạng A với 5%.
Đáng chú ý, cả năm 2024, căn hộ giá thấp hơn hoặc bằng 50 triệu đồng/m2 thông thủy chỉ chiếm 18% tổng lượng bán, giảm mạnh so với năm 2020 khi phân khúc này chiếm gần 50% lượng bán. Lượng giao dịch cũng giảm đáng kể 39% mỗi năm kể từ 2020.
“Việc căn hộ vừa túi tiền khan hiếm đã khiến những người mua có ngân sách vừa phải ở TP.HCM tìm đến các thị trường lân cận như Bình Dương, Đồng Nai và Long An, nơi giá căn hộ chỉ dao động từ 30-40 triệu đồng/m2 thông thủy. Sự dịch chuyển nguồn cầu đã thúc đẩy lượng giao dịch căn hộ Bình Dương tăng trưởng đáng kể, hơn 200% theo năm”, báo cáo cho biết.
Đề cập đến triển vọng thị trường những năm tới, đại diện Savills Việt Nam cho biết, dự kiến, trong năm 2025 này, thị trường TP.HCM sẽ đón nhận hơn 10.000 căn mở bán, trong đó hạng B chiếm 54% tổng số căn.
Đến 2027, nguồn cung tương lai đạt khoảng 46.000 căn đến từ 69 dự án. TP. Thủ Đức dự kiến chiếm 52%, Bình Tân chiếm 11% và Quận 7 chiếm 10%.
“Nguồn cung và tâm lý thị trường đều cải thiện, nhưng giá bán vẫn duy trì ở mức cao cho nên nhu cầu sẽ tiếp tục dịch chuyển sang các tỉnh lân cận với giá bán phải chăng hơn và hạ tầng được đầu tư phát triển”, ông Troy Griffiths, Phó Tổng Giám Đốc, Savills Việt Nam nhận định.
Liên quan đến vấn đề này, trước đó, trong báo cáo gửi tới Thủ tướng Chính phủ và Bộ Xây dựng, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho biết, thị trường nhà ở TP.HCM năm 2024 vẫn tiếp tục tình trạng thiếu nguồn cung dự án nhà ở và rất đáng quan ngại là kể từ năm 2021 đến nay, trong các dự án mới không còn loại vừa túi tiền dưới 30 triệu đồng/m2 và rất thiếu nhà ở xã hội.
Ngược lại, phân khúc nhà ở cao cấp từ năm 2020-2023 liên tục chiếm tuyệt đại đa số trên thị trường với khoảng 70% số lượng nhà ở chào bán hàng năm. Tuy nhiên, đến năm 2024, lần đầu tiên các dự án đưa ra huy động vốn trên thị trường chỉ còn loại nhà ở cao cấp, không còn giá vừa túi tiền và trung cấp, dẫn đến thị trường phát triển không cân bằng, không bền vững như mô hình “kim tự tháp” bị lộn ngược đầu.
Trước bối cảnh đó, giá nhà không những tăng liên tục mà cho đến nay vẫn “neo” ở mức giá rất cao. Điển hình giá sơ cấp căn hộ cao cấp năm 2024 lên đến 90 triệu đồng/m2, bình quân khoảng 9,7 tỷ đồng/căn (đây là giá khi phê duyệt dự án, chưa phải là giá bán ra), vượt quá khả năng tài chính của số đông người có thu nhập trung bình, người có thu nhập thấp đô thị.
Trong khi đó kết quả phát triển nhà ở xã hội trên địa bàn thành phố từ năm 2021-2024 rất khiêm tốn, chưa đạt chỉ tiêu đã đề ra. Theo báo cáo của Sở Xây dựng, toàn thành phố chỉ có 10 dự án nhà ở xã hội; trong đó 6 đã hoàn thành, 4 đang triển khai thi công với tổng số căn nhà gần 6.000 căn, chỉ đạt 8,6% chỉ tiêu phát triển 69.700-73.000 căn hộ được Chính phủ giao.
“Hàng trăm dự án trên bị vướng mắc pháp lý, chủ yếu hoặc một số do chủ đầu tư kém năng lực mà nếu không sớm được tháo gỡ để khởi động lại thì vừa lãng phí nguồn lực đất đai, vừa thất thu ngân sách nhà nước, vừa khó khăn cho doanh nghiệp, vừa thiếu nguồn cung nhà ở nên giá nhà khó kéo giảm trong ngắn hạn”, ông Châu nhận định./.
Minh Quân - Theo diaocnet.vn
