Một bức tranh khá rõ ràng về thực trạng thị trường bất động sản và ngân hàng Việt Nam trong quý 3 năm 2025.
Thực trạng kinh tế: Vòng tuần hoàn Thủy - Thổ
Trong quý 3 năm 2025, nền kinh tế Việt Nam đang ở giai đoạn "Thủy sinh Thổ" nhưng có dấu hiệu lạm phát (Thổ là Thủy tướng), đòi hỏi sự điều tiết.
* Tiền (Thủy): Dòng tiền đã và đang được bơm mạnh mẽ vào nền kinh tế. Ngân hàng Nhà nước duy trì chính sách tiền tệ linh hoạt, với lãi suất thấp và tăng trưởng tín dụng cao (được dự báo có thể đạt 16% cho cả năm 2025). Việc bơm tiền này là để "tưới" cho nền kinh tế sản xuất.
* Sản xuất (Thổ): Các số liệu kinh tế cho thấy nền sản xuất đang phục hồi tích cực. Tăng trưởng GDP quý II/2025 đạt 7,96%, cho thấy các hoạt động sản xuất, kinh doanh đang diễn ra sôi động. Đặc biệt, đầu tư công được đẩy mạnh, là một động lực quan trọng để thúc đẩy sản xuất và xây dựng hạ tầng (Thổ).
* Lạm phát (Thổ là Thủy tướng): Tuy nhiên, việc dòng tiền (Thủy) chảy mạnh vào sản xuất (Thổ) đã dẫn đến một số áp lực lạm phát, đặc biệt ở một vài phân khúc cụ thể như bất động sản. Mặc dù chỉ số giá tiêu dùng (CPI) được kiểm soát ở mức hợp lý (tăng 3,13% so với cùng kỳ năm trước), nhưng sự chênh lệch cung - cầu và hiện tượng "sốt giá" cục bộ vẫn xảy ra, cho thấy một phần dòng tiền đang bị "đọng lại" và không luân chuyển hiệu quả, dẫn đến tình trạng "Thổ là Thủy tướng".
Thị trường bất động sản (Thổ)
Trong quý 3 năm 2025, thị trường bất động sản Việt Nam đang trên đà phục hồi mạnh mẽ sau giai đoạn trầm lắng.
* Phục hồi (Thủy sinh Thổ): Nhờ chính sách nới lỏng tiền tệ của Ngân hàng Nhà nước (Thủy), dòng tín dụng vào bất động sản đã tăng đáng kể. Dư nợ tín dụng bất động sản đã đạt 1,64 triệu tỷ đồng tính đến tháng 5/2025, tăng 36% so với cùng kỳ. Nguồn cung bất động sản đã tăng mạnh trở lại, đặc biệt ở Hà Nội và một số địa phương khác, cho thấy các dự án đã được khởi động lại sau thời gian dài bị trì hoãn.
* Phân hóa (Thổ bị Thủy ngậm lại): Mặc dù vậy, thị trường vẫn tồn tại sự phân hóa rõ rệt. Nguồn cung chủ yếu tập trung ở phân khúc cao cấp và hạng sang tại các đô thị lớn, trong khi phân khúc nhà ở bình dân, giá rẻ lại khan hiếm. Điều này tạo ra sự mất cân đối cung - cầu, khiến giá bất động sản ở một số khu vực tăng cao, gây ra tình trạng "đọng tiền" và lạm phát cục bộ như phân tích Ngũ hành. Thanh khoản trên thị trường thứ cấp vẫn chưa thực sự sôi động, cho thấy dòng tiền chưa luân chuyển đều khắp.
* Thách thức (Thổ khắc Thủy): Một số chủ đầu tư vẫn ghi nhận dòng tiền kinh doanh yếu, và tỷ lệ nợ xấu trong ngành ngân hàng liên quan đến bất động sản vẫn là mối quan tâm lớn, thể hiện sự "ngậm" tiền và khó khăn trong việc thu hồi vốn.
Ngành ngân hàng (Mộc và Thận)
Ngành ngân hàng, được ví như Mộc (Bộ Máy Ngân hàng) và Thận (Bộ Tài chính), đang đóng vai trò điều tiết và phân phối nguồn lực.
* Vai trò điều tiết (Mộc): Ngân hàng Nhà nước Việt Nam (NHNN) đã tích cực thực hiện vai trò điều tiết, "lọc" và "thải" vốn. Mặc dù bơm ròng tín dụng để hỗ trợ kinh tế, NHNN vẫn sử dụng các công cụ thị trường mở (OMO) để kiểm soát thanh khoản, tránh áp lực lạm phát quá mức. Điều này giống như chức năng của "gan" (Mộc) giúp dòng tiền (Thủy) lưu thông một cách lành mạnh.
* Kiểm soát nợ xấu (Mộc): Một trong những thách thức lớn nhất của ngành ngân hàng trong quý 3 là kiểm soát nợ xấu. Việc bơm tín dụng mạnh vào bất động sản và các lĩnh vực sản xuất khác làm gia tăng rủi ro về nợ xấu, đòi hỏi các ngân hàng phải tăng cường trích lập dự phòng và quản lý chặt chẽ. Đây là một phần của quá trình "lọc thải" của Mộc để đảm bảo hệ thống không bị "nhiễm độc".
* Chính sách tài khóa (Thận): Song song với chính sách tiền tệ, chính sách tài khóa (được ví như Thận) cũng được triển khai để bơm "Oxy" vào nền kinh tế thông qua đầu tư công. Việc đẩy mạnh giải ngân vốn đầu tư công đã tạo ra một lượng tiền lớn chảy vào nền kinh tế, hỗ trợ các doanh nghiệp sản xuất và xây dựng.
Nhìn chung, theo mô hình Ngũ hành, thực trạng kinh tế quý 3 năm 2025 cho thấy chính sách đang tập trung vào việc điều tiết dòng tiền. Các cơ quan chức năng (Mộc, Thận, Hỏa) đang phối hợp để giảm bớt tình trạng "Thổ là Thủy tướng" (lạm phát cục bộ) bằng cách định hướng dòng tiền (Thủy) chảy vào các hoạt động sản xuất hiệu quả hơn, thay vì chỉ tập trung vào một số lĩnh vực nhất định như bất động sản. Mục tiêu là để "Thổ" tập trung "sinh Kim" (phát triển sản xuất hàng hóa) một cách bền vững, tạo ra một chu kỳ kinh tế lành mạnh hơn trong tương lai.
