Nhiều chuyên gia nhận định, thời gian tới, khi áp dụng Luật Đất đai 2024 và các địa phương ban hành bảng giá đất mới, điều này sẽ khiến cho giá bất động sản khó giảm vì nghĩa vụ tài chính về đất có xu hướng tăng theo bảng giá đất mới.
Ông Nhuận, một người dân sống tại quận Cầu Giấy, Hà Nội chia sẻ: "Năm ngoái, tôi mua một căn nhà rộng hơn 40m2 với giá 6,4 tỷ đồng. Đến nay, có người trả tôi 8 tỷ đồng để mua căn nhà đó. Như vậy, chỉ sau 1 năm, căn nhà tôi mua đã tăng chênh lên 1,6 tỷ đồng.
Nếu giá đất tăng khi áp dụng bảng giá đất mới thì giá thị trường sẽ bị đẩy lên. Đó là quy luật của thị trường, "nước dâng lên thì thuyền cũng lên", ông Nhuận cho biết.
Bàn luận về vấn đề này, Chuyên gia Kinh tế, TS Nguyễn Trí Hiếu cho rằng, sắp tới thay vì áp dụng bảng giá đất 5 năm/lần theo quy định cũ, UBND của từng địa phương sẽ đưa ra khung giá đất hàng năm, sát với giá thị trường.
"Điều này sẽ tác động trực tiếp, làm tăng giá đất, giá bất động sản. Từ đó, những người đi mua nhà, thuê nhà sẽ phải chịu mức giá mua, giá thuê cao hơn. Đây sẽ là điều bất lợi cho xã hội. Bởi hiện tại, thu nhập trung bình của người dân Việt Nam vẫn còn ở mức khá thấp", vị chuyên gia nói.
Thực tế, trong báo cáo gửi Chính phủ mới đây của Bộ Xây dựng, Bộ có nêu vấn đề khi áp dụng giá đất năm 2024, chi phí sử dụng đất của các dự án bất động sản sẽ tăng lên nhiều so với trước. Cụ thể, Luật Đất đai 2024 sẽ bỏ khung giá đất cũ, thay vào đó, bảng giá đất mới sẽ được xác định sát với thị trường căn cứ trên mục đích, thời hạn sử dụng đất, thông tin đầu vào, các yếu tố khác ảnh hưởng...
Chính vì vậy, bảng giá đất mới sát giá thị trường sẽ làm tăng chi phí liên quan đến đất đai như giải phóng mặt bằng, đền bù thu hồi đất, thuế phí liên quan đến đất...
Cũng theo tính toán của Bộ Xây dựng, chi phí liên quan đến tiền sử dụng đất thường chiếm tỷ trọng lớn trong tổng chi phí của dự án nhà ở, dao động 7-20% với dự án chung cư cao tầng và 25-50% với dự án biệt thự, liền kề. Do vậy, giá bất động sản nói chung và nhà ở nói riêng dự báo khó giảm trong thời gian tới.
Điều này càng khiến nhiều người lo lắng, bởi trong bối cảnh hiện nay giá nhà đang ở mức cao thì trong tương lai, giá nhà sẽ còn tăng cao hơn nữa.
Về nguyên tắc, đơn giá đất ở vẫn phải theo giá thị trường. Tuy nhiên, thành phố cần cân đối tỷ lệ thu tiền sử dụng đất sang đất ở đối với cá nhân, hộ gia đình. Bởi nếu "cào bằng", có thể dẫn đến thất thu ngân sách vì vượt khả năng tài chính của người dân, họ sẽ dừng chuyển đổi mục đích hoặc người muốn mua bất động sản để đầu tư cũng sẽ "chùn tay" vì giá tăng quá cao.
Nhiều chuyên gia cũng cho rằng, quy định mới sẽ tạo ra những ưu điểm như giá đất tiệm cận với giá thị trường, giúp phản ánh chính xác hơn giá trị thực tế của tài sản là đất đai, tạo cơ sở pháp lý minh bạch cho các giao dịch mua bán, chuyển nhượng. Giá đất tăng còn có thể góp phần giảm tình trạng đầu cơ, tuy nhiên, vẫn sẽ có những bất lợi.
Theo ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn, chi phí đất và nhiều quy định mới tạo áp lực tăng giá lên cả thị trường sơ cấp và thứ cấp. Sở dĩ giá đất tăng do tần suất cập nhật giá đất tăng lên khi bỏ khung giá đất và bảng giá đất cập nhật hàng năm, thay vì 5 năm/lần như trước đó. Mặt khác, giá đất tăng còn do độ chính xác tăng khi bỏ phương pháp chiết trừ và đến từ quy định các điều kiện áp dụng 4 phương pháp định giá đất.
Hay theo quan điểm của TS Nguyễn Quang Tuyến, Trưởng khoa Pháp luật kinh tế, Trường đại học Luật Hà Nội khẳng định: “Doanh nghiệp không phải nhà từ thiện, nên khó có thể yêu cầu họ hạ giá bán, trong khi các chi phí đầu vào tăng cao. Bởi việc đưa bảng giá đất sát với thị trường chắc chắn sẽ khiến chi phí đất đai của doanh nghiệp tăng lên, từ đó khiến mặt bằng giá các dự án bất động sản cao hơn trước”.
Nhật Anh - Theo Nhịp sống thị trường
