Giá bất động sản tăng mạnh thời gian qua thường bị quy cho đầu cơ và nguy cơ bong bóng. Tuy nhiên, thực tế cho thấy mức tăng chủ yếu xuất hiện ở một số khu vực có hạ tầng phát triển nhanh, nguồn cung nội đô lại giảm 70 - 80% trong nhiều năm. Trong khi đó, tỷ lệ đô thị hóa của Việt Nam mới khoảng 41 - 42%, thấp hơn nhiều so với Hàn Quốc 81% hay Trung Quốc 66%, khiến nhu cầu thực vượt xa khả năng cung.
Báo cáo của World Bank về đô thị hóa tại Việt Nam cho rằng mỗi 1% tỷ lệ đô thị hóa tăng thêm sẽ tạo ra nhu cầu khoảng 400-500 nghìn căn hộ mới cùng hạ tầng tương ứng. Trong khi nguồn cung năm 2025 chỉ khoảng 100 nghìn căn, tạo áp lực lớn lên giá nhà. Hà Nội và TP HCM đang tiến gần ngưỡng khan hiếm đất trung tâm, trong khi đô thị hóa và tầng lớp trung lưu mở rộng dẫn tới tái định vị giá trị sử dụng đất.
Với câu hỏi: làm sao người trẻ có thể mua được nhà. Điều ít được nói ra là khả năng sở hữu nhà của một người trẻ phần lớn phụ thuộc vào không gian đô thị tương lai của họ, không phải vị trí họ đang đứng.
Ở Seoul, thế hệ 8X mua căn đầu tiên ở các quận xa. Tại Thâm Quyến, các khu Longhua hay Pingshan từng bị xem là ngoại vi, nay là trung tâm mới. Hà Nội và TP HCM đang đi theo mô hình tương tự. Khả năng mua nhà của người trẻ không nên đo bằng khoảng cách tới trung tâm mà bằng tốc độ mở rộng hạ tầng và sự ổn định giá ở những khu vực sẽ trở thành trung tâm kế tiếp. Chính sách nhà ở do đó hiệu quả hơn khi tập trung tăng cung ở vùng còn dư địa, ưu đãi tín dụng có điều kiện cho người mua lần đầu, và đẩy nhanh vận hành giao thông công cộng để kết nối vành đai mới với trung tâm kinh tế. Khi những điều kiện này hội tụ, khả năng sở hữu nhà không bị triệt tiêu; nó chỉ dịch chuyển sang các khu vực nơi giá trị đô thị đang hình thành.
