Đứng trước giai đoạn bản lề, thị trường bất động sản có nhiều chuyển biến về nguồn cung, cơ cấu sản phẩm. Sự vận động cũng đang cho thấy nét tương đồng với chu kỳ phục hồi của thị trường hơn 10 năm trước. Thị trường đang trong thời điểm được hỗ trợ nhiều về chính sách và cũng chuyển dịch nhiều với cơ cấu nguồn cung. Người dân cũng sẵn sàng đi xa hơn nhờ sự hỗ trợ của hạ tầng giao thông ngày càng được hoàn thiện, để hiện thực hóa giấc mơ sở hữu nhà.
Chu kỳ 10 năm đang lặp lại
Thị trường bất động sản trong 2-3 năm trở lại đây rơi vào trầm lắng vì nhiều nguyên nhân khác nhau và đang có dấu hiệu phục hồi trở lại. Dù vậy, thị trường phục hồi theo chiều hướng nào, nhanh chậm ra sao, cần được đánh giá trên bức tranh tổng thể mang tính chu kỳ để các dự báo trở nên chính xác hơn.
Dựa trên số liệu tổng hợp giai đoạn 2011 - 2024, bà Dương Thùy Dung, Giám đốc Cấp cao CBRE Việt Nam, chỉ ra rằng thị trường trong 10 năm qua có những thời điểm tương đồng nhau và có tính chu kỳ lặp lại. Các yếu tố xem xét mức độ ảnh hưởng như tăng trưởng GDP, lãi vay, CPI theo năm và vốn FDI đăng ký.
Năm 2025 được nhận định là năm của thị trường bất động sản ở các đô thị vệ tinh TPHCM. Ảnh minh họa: DNCC
Giai đoạn 2011 - 2012, nguồn cung và giá bán giảm sâu ở cả 2 thành phố lớn là Hà Nội, TPHCM. Thị trường chỉ có khoảng 15.000 - 17.000 căn hộ, giá bán cũng giảm sâu tới 7 - 10%. Ở giai đoạn đó, lãi vay chịu mức cao 15 - 17%/năm, chỉ số CPI cũng cao nhưng tăng trưởng GDP trung bình chỉ 5 - 6%.
Quan sát thực tế trong 2 năm trở lại đây, tuy mức độ khó khăn khác nhau nhưng thị trường cũng đã bước vào giai đoạn phát triển chậm lại sau thời kỳ Covid. Ngoài ra, thị trường trái phiếu gặp khó khăn, các bất cập về luật, chậm cấp phép dự án... cũng khiến nguồn cung giảm sút. Trong năm 2023, nguồn cung thị trường giảm về mức thấp tương tự năm 2012, dù nguồn cầu mạnh mẽ, thậm chí dân số gia tăng nhiều hơn.
Song, thị trường luôn có những bước ngoặt về chính sách để bước sang giai đoạn tăng trưởng mới. Năm 2014, dưới tác động của Luật Đất đai mới, thị trường có cú hích mạnh mẽ. Nguồn cung tăng trở lại, từ 20.000 căn hộ được chào bán năm 2013 lên 30.000 - 40.000 căn, đỉnh điểm lên 80.000 căn vào năm 2026.
Bà Dung cho rằng, thời kỳ phát triển bùng nổ trước đây, mỗi thành phố đón nhận nguồn cung khoảng 40.000 căn mỗi năm. Đây cũng là giai đoạn các chỉ số kinh tế vĩ mô hoạt động tích cực, hỗ trợ tốt cho thị trường, lãi vay thấp, người mua được hưởng lợi khi vay mua nhà. Giá nhà cũng tăng đều đặn ở mức vừa phải, chỉ 3-4%/năm.
Soi chiếu sang năm 2024, khi Luật Đất đai mới được ban hành và có hiệu lực ngay từ 1-8, cùng nhiều luật khác liên quan bất động sản, nguồn cung được ghi nhận hồi phục. Các luật này khi được thẩm thấu vào thị trường chắc chắn có tác động tích cực, tháo gỡ các nút thắt về pháp lý. Từ mức thấp kỉ lục năm 2023, nguồn cung năm 2024 đón nhận khoảng 30.000 căn hộ và dự báo đạt 40.000 căn vào năm 2025, ở cả 2 thị trường. Giá nhà cũng bắt đầu tăng trở lại ở cả Hà Nội và TPHCM.
Nhưng trong chu kỳ này, diễn biến giá đã khác giai đoạn trước. Nếu giai đoạn từ 2019 trở về trước, thị trường nhà ở, căn hộ chủ yếu tập trung tại TPHCM thì giờ đây, Hà Nội chiếm 80% nguồn cung. Các thách thức pháp lý đâu đó vẫn còn tồn tại ở TPHCM, ngược lại Hà Nội đã được giải quyết tốt. Đây là động lực mới, thị trường rõ ràng ghi nhận năm 2024 có chuyển mình, năm 2025 bản lề chứng kiến sự chuyển mình rõ rệt hơn nữa.
Nhiều chuyên gia cũng nêu quan điểm tương đồng về một chu kỳ mới của thị trường bất động sản. Nếu như giai đoạn 2022-2023, thị trường sụt giảm mạnh về khối lượng giao dịch, nguồn cung và giá thì giai đoạn 2024-2025 những yếu tố này sẽ được cải thiện, nhờ các chỉ số vĩ mô thuận lợi, thanh khoản ngân hàng dồi dào, các luật được thông qua.
Dường như, bất động sản đã đi qua "vùng đáy" vào năm 2023 và không thể xấu hơn được nữa. Năm 2024 như năm bản lề, đánh dấu điểm đảo chiều của thị trường và sau đó bước vào chu kỳ mới với 4 giai đoạn: thăm dò, củng cố, khởi sắc và ổn định, theo ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn.
Theo đó, giai đoạn củng cố dự kiến rơi vào quí 4-2024 đến quí 1-2025, trong điều kiện các công cụ, chính sách tiền tệ được đẩy mạnh ở diện rộng, giúp tháo gỡ khó khăn về nguồn tiền. Ngoài ra, các luật liên quan bất động sản sẽ góp phần khơi thông nguồn tiền, tháo gỡ pháp lý để định hướng và tạo động lực cho một thị trường phát triển bền vững.
Sau giai đoạn này, thị trường sẽ hướng đến thời kỳ khởi sắc trong quí 2 – quí 4-2025. Từ sau quí 1-2026, ngành bất động sản có thể sẽ dần tiến vào giai đoạn ổn định. Thị trường tiếp tục đà tăng trưởng tốt về thanh khoản và giá, đồng thời có sự xuất hiện của nhiều loại hình bất động sản.
Tuy nhiên, trong quá trình hồi phục, thị trường bất động sản vẫn gặp những trở ngại riêng như giá nhà leo thang, vượt quá khả năng chi trả của đại bộ phận người dân; chủ đầu tư bị hạn hẹp quỹ đất sạch pháp lý... Lúc này, nhiều chủ đầu tư đã tìm kiếm những vùng đất mới thuận lợi về giao thông, pháp lý rõ ràng và giá hợp lý để phát triển các sản phẩm phù hợp.
Năm chuyển mình của đô thị vệ tinh
Cách đây nhiều năm, thị trường vùng ven TPHCM đã dần được nhen nhóm khi giá căn hộ mỗi lúc một xa thu nhập người dân. Long An, Bình Dương – hai tỉnh giáp ranh thành phố hoa lệ – trở thành bến đỗ an cư mới của những người dân thị thành. Tuy nhiên lúc đó, khoảng cách địa lý, hạ tầng giao thông có thể là rào cản với giấc mơ sở hữu nhà.
Một vài năm trở lại đây, không chỉ là Long An, Bình Dương, người dân đã lựa chọn mua nhà ở những vị trí xa hơn, như Đồng Nai, Bà Rịa – Vũng Tàu. Điều này cũng phù hợp với quy hoạch vùng TPHCM mở rộng ra phạm vi 8 tỉnh, bao gồm cả Bình Phước, Tiền Giang, Tây Ninh.
Giá nhà ở các thành phố lớn đang leo thang càng thúc đẩy xu hướng ly tâm của người có như cầu sở hữu nhà ở thực. Ảnh minh họa: DNCC
Trên cơ sở đó, hệ thống giao thông kết nối vùng như quy hoạch các tuyến đường sắt đô thị kết nối TPHCM với Bình Dương, Đồng Nai; tuyến đường sắt kết nối TPHCM với Cần Thơ, Nha Trang, Tây Ninh; dự án Vành đai 3, Vành đai 4; cao tốc Biên Hòa-Vũng Tàu; cao tốc TPHCM-Long Thành-Dầu Giây... dần được thúc đẩy. Các địa phương tập trung lập quy hoạch phát triển đô thị sinh thái, đô thị cao cấp ven sông Sài Gòn, sông Đồng Nai; phát triển thương mại, dịch vụ, công nghiệp dọc các tuyến đường liên kết vùng...
Một số thị trường vùng ven nổi lên trở thành “đối trọng” với TPHCM, như Bình Dương. Có những giai đoạn, nguồn cung căn hộ mới tại Bình Dương áp đảo TPHCM, tập trung ở các phân khúc trung cấp, bình dân – điều mà TPHCM không thể làm được trong ít nhất 1-2 năm trở lại đây.
Nhiều doanh nghiệp xoay trục về sản phẩm vừa túi tiền, tập trung vào chiến lược phát triển bền vững, khơi thông nguồn vốn cho thị trường, thay vì lựa chọn con đường tăng trưởng nóng với các sản phẩm đầu cơ. Tên tuổi một số chủ đầu tư "chiếm sóng" thị trường vùng ven năm qua như Nam Long tại Long An; Phát Đạt, Bcons, An Gia, Phú Đông Group ở Bình Dương; Novaland, Nam Long ở Đồng Nai...
Chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển cho rằng giờ là lúc nên nói câu chuyện thị trường bất động sản vùng TPHCM chứ không chỉ gói gọn ở quy mô nhỏ. Bất động sản các tỉnh vùng ven thực sự sẽ là tương lai của địa ốc phía Nam, khi hạ tầng ngày càng được hoàn thiện, người dân sẵn sàng di chuyển xa hơn để sở hữu nhà.
Làm rõ hơn, bà Giang Huỳnh, Phó giám đốc kiêm Trưởng Bộ phận Nghiên cứu thị trường và S22M, Savills Việt Nam nhận định, thị trường TPHCM không còn các sản phẩm dưới 2 tỉ đồng và 90% các giao dịch đều thuộc phân khúc từ 2-5 tỉ đồng/căn.
Giai đoạn 2024-2026, số lượng căn hộ giá 2-5 tỉ đồng sẽ ngày càng khan hiếm, nguồn cung tập trung chủ yếu ở phân khúc 5-10 tỉ đồng/căn. Chính vì vậy, người mua nhà tại TPHCM có thể sẽ chuyển sang các sản phẩm nhà ở tại những khu vực lân cận như Bình Dương, Đồng Nai, Long An… với mức giá phải chăng hơn.
Có thể thấy, phần lớn nguồn cung tương lai sẽ tập trung ở Bình Dương, Đồng Nai và Long An nằm ở phân khúc giá dưới 5 tỉ đồng/căn, như dòng nước mát giải tỏa cơn khát nhà ở giá phải chăng tại khu vực TPHCM. Chu kỳ mới của bất động sản được dự báo sẽ phục hồi đầu tiên ở phân khúc giá nhà hợp túi tiền, nhà ở xã hội.
Kim Ngân - Theo TheSaigonTimes
