Trong năm 2025, nhiều chuyên gia dự báo phân khúc căn hộ tiếp tục dẫn dắt thị trường cùng với xu hướng "xanh hóa" bất động sản. Phân khúc tầm trung tiếp tục khan hiếm ở TPHCM và Hà Nội, mức giá phổ thông dưới 38 triệu đồng/m2 hầu như biến mất.
Phân khúc trung và cao tăng nguồn cung, dự án vùng ven phát triển
Năm 2024, thị trường nhà ở tiến triển tích cực hơn năm trước. Nguồn cung căn hộ mới xuất hiện từ nửa sau của năm và phần lớn là sản phẩm cao cấp. Tại TPHCM, hầu hết dự án mới tiệm cận phân khúc cao cấp trở lên, giá từ 72-142 triệu đồng/m2. Các dự án tái khởi động cũng công bố mức giá mới cao hơn trước.
Còn tại Hà Nội, giá bán tăng đột biến vào đầu năm và về cuối năm vẫn chưa có dấu hiệu hạ nhiệt. Căn hộ trên 70 triệu đồng/m2 ở Hà Nội ghi nhận nhiều hơn vào quí 3 và giá sơ cấp toàn thị trường quí 4 tiếp tục tăng 2-4% so với quí trước. Theo ông David Jackson, Tổng Giám đốc của Avison Young Việt Nam, phân khúc tầm trung tiếp tục khan hiếm ở TPHCM và Hà Nội, mức giá bán phổ thông, tức dưới 38 triệu đồng/m2 hầu như biến mất. Bên cạnh đó, xu hướng phát triển dự án ở vùng ngoại vi đô thị tăng tốc hơn.
Cụ thể, Hà Nội có nguồn cung phân khúc trung cấp tăng mạnh so với năm ngoái khoảng 200%, đến từ các dự án mở bán xuyên suốt năm như The Sola Park, Lumi Hanoi hay Capital Elite. TPHCM cũng tích cực gỡ vướng pháp lý cho các dự án nhà ở thương mại bị đình trệ, một số đã quay lại thị trường như Metro Star, Lavida Plus hay D-Homme. Các dự án cao cấp mới cũng được giới thiệu, như Masteri Grand View, Opus One, Eaton Park. Trong năm 2024, thành phố cũng tăng tốc quy trình cấp sổ, hơn 43.000 căn hộ được hoàn tất cấp sổ hồng tính đến tháng 12-2024.
Ông nói thêm giá bán nhà ở cao và tiếp tục tăng, nhất là trong nội đô, thúc đẩy sự phát triển của các dự án khu đô thị ở khu vực ngoại ô và các thị trường vệ tinh. Theo OECD và WEF, đến 90% trong 200 thành phố trên toàn thế giới hiện nay trở nên quá đắt đỏ để sống. Vì vậy, phát triển khu vực ngoại vi tại các địa phương như Bình Dương, Đồng Nai, Long An và Bà Rịa – Vũng Tàu gần TPHCM, hay Bắc Giang, Bắc Ninh, Hải Phòng, Hải Dương gần Hà Nội… được xem là một trong những giải pháp để hạ nhiệt giá bất động sản và cân bằng nguồn cung, góp phần đáp ứng nhu cầu nhà ở đang bức thiết ở các đô thị lớn.
Đại diện Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) nhìn nhận đây là lần đầu tiên phân khúc nhà ở cao cấp chiếm lĩnh toàn bộ thị trường bất động sản thành phố. Tại thời điểm hiện nay trên thị trường không còn nguồn cung nhà ở trung cấp, nhà ở bình dân (mới) có giá vừa túi tiền trong các dự án nhà ở thương mại. Điều này càng làm cho cơ cấu sản phẩm nhà ở trên thị trường bất động sản thành phố thêm “méo mó”, chưa đáp ứng nhu cầu nhà ở thực của đông đảo người có thu nhập trung bình, người thu nhập thấp. Đô thị và thị trường phát triển thiếu bền vững, thiếu an toàn và chưa lành mạnh.
Phân khúc căn hộ vừa túi tiền tập trung ở các vùng ven được người trẻ quan tâm. Ảnh: Hoàng An
Theo số liệu thống kê tháng 11 của Cục Thống kê Thành phố, doanh thu kinh doanh bất động sản ước đạt hơn 250.000 tỉ đồng, chiếm hơn 60% trong doanh thu dịch vụ khác, tăng 7,4% so với cùng kỳ. Báo cáo cũng chỉ ra thị trường bất động sản TPHCM đã dần phục hồi từ mức âm trong năm 2023, tăng trưởng dương trở lại từ đầu năm 2024. Trong 11 tháng đầu năm 2024, HoREA ước thị trường bất động sản có thể tăng trưởng khoảng 9%.
Từ đầu năm đến 15-12-2024, thành phố có 17 dự án nhà ở được chấp thuận chủ trương đầu tư, trong đó có một dự án nhà ở xã hội và bốn dự án nhà ở được cấp phép xây dựng. Hiện có hơn 31.000 căn hộ thương mại đang xây dựng, 1.600 căn hộ hình thành trong tương lai đủ điều kiện huy động vốn và ba dự án nhà ở xã hội xây dựng hoàn thành với hơn 2.100 căn hộ.
Xu hướng "xanh hóa" bất động sản đang tăng
Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực phía Nam của Batdongsan.com.vn, nhìn nhận với thị trường nhà ở hiện tại có ba xu hướng diễn ra mạnh mẽ trong 2024 bao gồm xu hướng cao cấp hóa, xu hướng ưa thích cao tầng hơn thấp tầng và tập trung ở các đô thị lõi.
Dựa vào dữ liệu của Batdongsan.com.vn cho thấy nguồn cung mới cả sơ cấp và thứ cấp ở cả hai thị trường Hà Nội và TPHCM có phân khúc cao cấp và hạng sang chiếm phần lớn (Hà Nội hơn 67% và TPHCM hơn 50%). Có hơn 75% số lượng người được khảo sát ưa thích loại hình dự án cao tầng hơn thấp tầng, do có các yếu tố hỗ trợ về vay và an toàn về pháp lý.
Xu hướng cao cấp hóa đặt ra yêu cầu nâng cao giá trị sản phẩm. Việc sử dụng các vật liệu, công nghệ thân thiện với môi trường cũng là yêu cầu bắt buộc và tạo ra ưu thế cạnh tranh trên thị trường. Ông Tuấn cho rằng trong tương lai về lâu dài các chủ đầu tư sẽ đặt tiêu chí xanh trong việc phát triển dự án để tạo ra ưu điểm cạnh tranh trên thị trường. “Xu hướng tích hợp công nghệ thông minh với thiết kế bền vững và đô thị hóa các đô thị vệ tinh nhờ sự phát triển các hạ tầng lớn như metro số 1, vành đai 3 cũng tiềm năng trong tương lai”, ông Tuấn nhấn mạnh.
Tại Việt Nam, xu thế xanh đang phản ánh khá rõ nét. Năm 2019, Việt Nam chỉ có 70 dự án công trình xanh, bằng 1/3 Thái Lan và 1/15 Singapore. Nhưng đến 2024, cả nước đã có hơn 400 dự án xanh.
Theo đại diện Avison Young Việt Nam, trong phân khúc văn phòng, hầu hết dự án mới tại TPHCM và Hà Nội trong vài năm trở lại đây đều theo đuổi chứng chỉ xanh, phổ biến như LEED, EDGE, BCA Green Mark hay WELL. Nhìn chung, thị trường văn phòng Việt Nam đang thiếu diện tích văn phòng tuân thủ ESG, một phần do quy mô nhỏ hơn nhưng mật độ cao hơn các thị trường láng giềng.
Các tòa nhà văn phòng mới đạt chứng chỉ xanh, như E.Town 6, ThaiSquare The Merit hay Taisei Square Hanoi, góp phần bổ sung nguồn cung diện tích văn phòng chất lượng để đáp ứng nhu cầu ngày càng tăng của khách thuê, chủ yếu là doanh nghiệp nước ngoài.
Với bất động sản công nghiệp, nhiều nhà máy lẫn khu công nghiệp được đầu tư mới hoặc chuyển đổi theo mô hình tiết kiệm năng lượng và thân thiện với môi trường. Một số dự án đáng chú ý gần đây gồm nhà máy máy biến áp của Hitachi Energy tại Bắc Ninh (đạt chứng nhận LEED Gold), nhà kho xây sẵn Logicross Hải Phòng của tập đoàn Mitsubishi Estate (nhắm đến chứng nhận EDGE Advanced), nhà máy Lego Việt Nam tại Bình Dương (nhắm đến chứng chỉ LEED Gold cho toàn bộ dự án và LEED Platinum cho tòa nhà văn phòng).
Phân khúc văn phòng xanh được nhiều chủ đầu tư tập trung phát triển trong giai đoạn mới.
Sự tăng trưởng của số lượng công trình xanh tại Việt Nam phản ánh sự quan tâm ngày càng cao của cả nhà đầu tư và người tiêu dùng về tầm quan trọng của môi trường sống xanh và bền vững.
“Với chủ đầu tư, công trình xanh mang lại lợi thế cạnh tranh như thu hút tệp khách hàng cao cấp, tăng tỷ lệ lấp đầy và khả năng cho thuê với giá tốt hơn. Với nhà đầu tư, các dự án chống chịu tốt hơn trước rủi ro về môi trường và khí hậu, cũng như đóng góp tích cực cho xã hội thường có giá trị thẩm định cao hơn”, ông David Jackson nhấn mạnh.
Đồng thời, tài sản đạt chứng chỉ xanh hay tuân thủ ESG cũng dễ kêu gọi hợp tác, đầu tư vốn, trở thành yếu tố cân nhắc chính trong các giao dịch M&A. Với cam kết của Chính phủ về phát triển bền vững, xu hướng bất động sản xanh được dự báo sẽ ngày càng phổ biến tại Việt Nam.
Hoàng An - Theo TheSaigonTimes
