Nguy cơ xuất hiện "điểm nghẽn thanh khoản" tại phân khúc bất động sản cao cấp, nơi giá đã tăng mạnh nhiều năm và phụ thuộc lớn vào dòng tiền đầu cơ.
Thị trường bất động sản gần như chỉ quay vòng giữa giới đầu tư với nhau.
Giá nhà ở khu vực phía Nam vẫn tăng trong bối cảnh nguồn cung cải thiện sau nhiều năm trầm lắng. Điều này được các chuyên gia nghiên cứu thị trường lý giải, dù nguồn cung tăng, giá vẫn neo cao do phần lớn rổ hàng mới thuộc phân khúc cao cấp, hạng sang, kéo mặt bằng chung đi lên.
Riêng tại TPHCM (trước đây), 90% rổ hàng mở bán năm nay thuộc phân khúc cao cấp, hạng sang. Tỉ lệ này ở Bình Dương (trước đây) khoảng 60%. Với khu vực Long An (trước đây), loạt dự án mới được mở bán giá 40-60 triệu đồng/m2, đẩy mặt bằng khu vực tăng đột biến.
Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt - Giám đốc thị trường nhà ở CBRE Việt Nam - cho biết, giá sơ cấp tại TPHCM và Hà Nội đã tăng 35-45% chỉ sau một năm. Riêng quý III/2025, giá căn hộ ở TPHCM tăng thêm 15-18%, trung bình khoảng 90 triệu đồng mỗi m2 với 70% nguồn hàng mới năm nay thuộc phân khúc bất động sản cao cấp và hạng sang, kéo mặt bằng giá vượt xa thu nhập trung bình của phần lớn người dân đô thị.
Suốt một thập kỷ qua, thu nhập bình quân tăng 6-8% mỗi năm, trong khi giá nhà leo thang 12-20%/năm khiến người mua ngày càng đuối sức.
Số liệu của CBRE cũng cho thấy, sau 10 năm, giá nhà bình quân của TPHCM tăng khoảng 2,9 lần (từ 30 triệu lên 86 triệu đồng/m2). Trong khi đó, thu nhập bình quân của người lao động tăng khoảng 1,5 lần sau một thập kỷ (theo Cục Thống kê). Như vậy, tốc độ tăng giá nhà nhanh gần gấp đôi so với tăng thu nhập.
Nguồn cung mới tại khu nội thành TPHCM hiện nay vận hành theo hướng phục vụ nhu cầu đầu tư, chứ không phải nhu cầu ở thật. Phần lớn chủ đầu tư xác định người mua sẽ không ở mà chỉ nắm giữ hoặc cho thuê lại, nên sản phẩm được định vị cao cấp hơn để tối đa hóa lợi nhuận.
Với mặt bằng giá hiện tại, dòng tiền trên thị trường gần như chỉ quay vòng giữa giới đầu tư với nhau, trong khi người mua để ở rất khó tiếp cận.
Giá nhà tăng mạnh trong nhiều năm khiến không ít chuyên gia liên tưởng đến giai đoạn bất động sản Trung Quốc một thập kỷ trước, khi thị trường liên tục sốt đất, thanh khoản cao, dòng vốn đổ vào ồ ạt và tâm lý đầu tư theo đám đông lên ngôi - trước khi sụp đổ hàng loạt khi tín dụng bị siết lại. Điều này làm dấy lên lo ngại Việt Nam có thể lặp lại kịch bản tương tự nếu không kiểm soát tốt rủi ro.
Đánh giá về nguy cơ nói trên, ông Kiệt cho rằng, Việt Nam không đi giống quỹ đạo của Trung Quốc nên không hoàn toàn lặp lại kịch bản này. Dù vậy vẫn có rủi ro với phân khúc cao cấp nếu giá bị đẩy quá xa với sức mua thực. Bong bóng có thể xuất hiện ngay cả trong bối cảnh thiếu cung khi giới đầu cơ găm hàng, kỳ vọng lợi nhuận ngắn hạn và lượng vốn chảy vào thị trường vượt sức hấp thụ.
TS Nguyễn Duy Phương - Giám đốc đầu tư chiến lược DG Capital - nhận định, nguy cơ bong bóng với phân khúc cao cấp là có, song với toàn thị trường vẫn ở mức thấp. Thị trường Việt Nam đang chịu tình trạng thiếu cung kéo dài. Hạ tầng đô thị phát triển chậm hơn nhu cầu mở rộng dân số, thủ tục pháp lý kéo dài và quỹ đất trung tâm thu hẹp khiến số dự án mới ra thị trường không đáp ứng đủ nhu cầu.
Chính sự khác biệt về cung - cầu này giúp Việt Nam ít có khả năng rơi vào kịch bản khủng hoảng giống Trung Quốc trong ngắn hạn.
Dù vậy, theo nhận định của TS Phương, ranh giới giữa tăng trưởng mạnh và bong bóng tài sản rất mong manh nếu giá tiếp tục vượt sức mua của xã hội. Sự mất cân bằng cung - cầu kéo dài và đà tăng giá liên tục có thể dẫn đến một cuộc khủng hoảng.
Đây có thể được xem như một hiện tượng của bong bóng bất động sản và bong bóng thì không thể tồn tại mãi. Đến một lúc nào đó, nó sẽ vỡ, gây thiệt hại nặng nề cho nền kinh tế, như bài học từ cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu năm 2008 bắt nguồn từ Mỹ.
Bảo Chương - Theo Báo Lao Động
