Hiện ngành bất động sản Trung Quốc đang chìm trong khủng hoảng: Nhu cầu suy yếu, hoạt động xây dựng đình trệ và nguồn cung dư thừa nghiêm trọng.
Nền kinh tế Trung Quốc hiện nay đang cho thấy những điểm tương đồng đáng lo ngại với Nhật Bản trong thập niên 1990, khi bong bóng bất động sản vỡ tung và kéo theo thời kỳ trì trệ kéo dài. Tuy nhiên, “thập kỷ mất mát” của Nhật Bản không phải là điều không thể tránh khỏi. Nó chủ yếu là hậu quả của những sai lầm trong chính sách. Câu hỏi đặt ra là: Liệu các nhà hoạch định chính sách Trung Quốc có đang đi vào vết xe đổ đó?
Trước khi bong bóng bất động sản Nhật Bản vỡ, tỷ lệ giá nhà so với thu nhập hàng năm tăng vọt – riêng tại Tokyo, con số này tăng từ 8 lần vào năm 1985 lên tới 18 lần vào năm 1990. Diễn biến này bị tác động bởi nhiều yếu tố: Chính sách thuế đất, tự do hóa tài chính và việc thiếu phối hợp hiệu quả giữa chính sách tài khóa và tiền tệ. Ngoài ra, nhu cầu mạnh mẽ từ nhóm người mua nhà lần đầu – độ tuổi trung bình từ 39 đến 43 – cũng góp phần đáng kể.
Khi sở hữu nhà ở, người dân cảm thấy giàu có hơn nên chi tiêu nhiều hơn, từ đó đẩy giá hàng hóa, dịch vụ và cổ phiếu tăng, tạo ra việc làm và giảm tỷ lệ thất nghiệp. Tuy nhiên, nhu cầu mua nhà mới sớm giảm sút và yếu tố nhân khẩu học là nguyên nhân chính. Năm 1991, khi tỷ lệ dân số trên 65 tuổi của Nhật Bản đạt 13%, số lượng người mua nhà lần đầu bắt đầu giảm. Giá bất động sản sụt mạnh, thị trường chứng khoán sụp đổ và Nhật Bản rơi vào vòng xoáy giảm phát - đặc trưng bởi tỷ lệ sinh thấp và thất nghiệp gia tăng.
Tình hình trở nên nghiêm trọng hơn vì giới chức Nhật Bản đã đánh giá sai bản chất vấn đề. Một vấn đề nhân khẩu học kéo dài lại bị nhầm là một cơn khủng hoảng ngắn hạn. Khi đó, họ cho rằng nền kinh tế gặp khó là do đồng yên tăng giá sau Hiệp định Plaza năm 1985, trong đó các nền kinh tế lớn đồng ý làm giảm giá đồng USD. Để đối phó, Chính phủ Nhật đã bơm tiền vào nền kinh tế, giảm lãi suất, tăng chi tiêu công và nới lỏng chính sách tiền tệ.
Những chính sách đó, cộng với làn sóng người mua nhà mới quay trở lại từ năm 2001, đã đẩy giá nhà tăng trở lại. Nhưng thay vì giải quyết tận gốc vấn đề, chúng lại khiến mọi thứ thêm nghiêm trọng. Chi phí để lập gia đình quá cao khiến giới trẻ trì hoãn kết hôn và sinh con. Chính phủ Nhật cố gắng cải thiện tình hình bằng cách tăng trợ cấp cho trẻ em và mở rộng dịch vụ chăm sóc trẻ, nhưng kết quả rất hạn chế: Từ năm 2005 đến 2015, tỷ lệ sinh chỉ nhích nhẹ từ 1,26 lên 1,45 con/phụ nữ.
Cựu Thủ tướng Abe Shinzo khi đó đặt mục tiêu nâng tỷ lệ sinh lên 1,8. Tuy nhiên, các biện pháp đi kèm - như hỗ trợ phụ nữ quay trở lại lực lượng lao động sau sinh - không thể bù đắp được tác động tiêu cực từ chính sách tiền tệ nới lỏng vốn được xem là cần thiết để kích thích tăng trưởng. Giá nhà tiếp tục leo thang, tỷ lệ kết hôn giảm sâu và số ca sinh sụt mạnh. Năm ngoái, tỷ lệ sinh của Nhật chỉ còn 1,15 con/phụ nữ - mức thấp kỷ lục.
Trước kia, Nhật Bản hưởng lợi từ lãi suất thấp và đồng yên yếu nhờ mô hình tăng trưởng dựa vào xuất khẩu. Nhưng khi lực lượng lao động ngày càng già hóa và thu hẹp, áp lực tăng lương nội địa xuất hiện, kéo theo lạm phát, làm suy yếu ngành sản xuất và khiến Nhật Bản từ nước thặng dư thương mại trở thành nước nhập siêu – dễ bị tổn thương trước lạm phát nhập khẩu.
Nói cách khác, Nhật Bản đã thoát khỏi vòng xoáy giảm phát nhưng lại rơi vào cái bẫy lạm phát kéo dài. Điều này tiếp tục làm xói mòn sức mua, giảm khả năng sinh con và càng làm trầm trọng thêm khủng hoảng nhân khẩu học. Nỗ lực chấm dứt “thập kỷ mất mát” có nguy cơ dẫn đến…“thế kỷ mất mát”.
Câu chuyện này là lời cảnh báo nghiêm túc đối với Trung Quốc – quốc gia cũng đang đối mặt với khủng hoảng kép: Bất động sản và nhân khẩu học. Trong nhiều thập kỷ qua, quá trình đô thị hóa nhanh, tình trạng khan hiếm đất do chính sách, sự phụ thuộc của chính quyền địa phương vào doanh thu bán đất và kỳ vọng tăng trưởng cao đã khiến giá bất động sản tại Trung Quốc tăng vọt. Nhu cầu lớn từ người mua nhà lần đầu – vốn thường mua sớm hơn người Nhật khoảng 11 năm do chính sách một con – cũng góp phần vào cơn sốt nhà đất.
Tuy nhiên, số người trong độ tuổi 28–32 sống tại đô thị Trung Quốc đã đạt đỉnh vào năm 2019 và bong bóng bất động sản nổ ngay sau đó. Tại đỉnh cao năm 2020–2021, lĩnh vực bất động sản chiếm tới 25% GDP và 38% nguồn thu ngân sách chính quyền địa phương.
Hiện ngành bất động sản Trung Quốc đang chìm trong khủng hoảng: Nhu cầu suy yếu, hoạt động xây dựng đình trệ và nguồn cung dư thừa nghiêm trọng. Giá nhà lao dốc khiến tài sản hộ gia đình bốc hơi, với tổng thiệt hại ước tính tương đương toàn bộ GDP quốc gia, kéo theo hệ lụy lớn đối với tiêu dùng, việc làm, tín dụng và đầu tư.
Cuộc khủng hoảng Trung Quốc đang đối mặt còn nghiêm trọng hơn Nhật Bản. Thứ nhất, bong bóng bất động sản tại Trung Quốc lớn hơn nhiều. Năm 2020, đầu tư nhà ở chiếm tỷ trọng GDP cao hơn 1,5 lần so với Nhật Bản năm 1990. Tài sản bất động sản chiếm khoảng 70% tổng tài sản hộ gia đình Trung Quốc, so với 50% ở Nhật khi bong bóng vỡ. Tỷ lệ giá nhà so với thu nhập ở Trung Quốc hiện cũng cao gấp hơn hai lần mức Nhật từng trải qua.
Thứ hai, tỷ lệ sinh tại Trung Quốc thấp hơn Nhật Bản. Trong khi Nhật từng trải qua đợt tăng mua nhà lần hai nhờ sự thay đổi nhân khẩu học, Trung Quốc không có cơ hội đó. Dân số trên 65 tuổi tại Trung Quốc đang tăng với tốc độ nhanh hơn nhiều: Nhật Bản mất 28 năm để đạt mức mà Trung Quốc sẽ đạt chỉ trong chưa đầy 20 năm (2020–2040). Trong giai đoạn tương ứng (1997–2025), tốc độ tăng trưởng GDP trung bình của Nhật chỉ đạt 0,6% mỗi năm.
Cuối cùng, Trung Quốc đang chịu áp lực giảm phát và thất nghiệp lớn hơn. Chi tiêu hộ gia đình chỉ chiếm 38% GDP năm 2020, so với mức 50% của Nhật năm 1990.
Tuy nhiên, điều đáng lo nhất là: Chính quyền Trung Quốc vẫn đặt mục tiêu tăng trưởng GDP 5% – thậm chí có người lạc quan cho rằng có thể đạt tới 8%. Để đạt con số đó, các nhà hoạch định chính sách đang theo đuổi những giải pháp ngắn hạn như mở rộng nhà ở giá rẻ hay nới lỏng tiền tệ, mà gần như phớt lờ các yếu tố cơ bản yếu kém của nền kinh tế.
Tham khảo JPT - Theo Thị Trường Tài Chính
