lời bình 3/1/2023 : Bong bong bất động sản bể đã được cảnh báo từ lâu .  Từ 2016 đã có cảnh báo Từ Ngân hàng nhà nước và cả bộ xây dựng  rồi . Nhưng vì sao vẫn tiếp tục nới tín dụng cho 1 loạt các dự án trong 2017-2021 để rồi  vở trong năm 2022 . 

Cho vay bất động sản năm nay  2016 có khả năng bị siết lại thế nào?

Thông điệp này của Ngân hàng Nhà nước (NHNN) vừa được phát đi, khi NHNN vừa ban hành văn bản xin ý kiến sửa đổi Thông tư 36.

Nội dung chính của văn bản này thể hiện thông điệp có khả năng sẽ kiểm soát chặt chẽ hơn các khoản cho vay kinh doanh bất động sản. Bởi trong năm qua tốc độ tăng trưởng tín dụng khá “nóng” ở mảng bất động sản. Tuy nhiên, thời hạn áp dụng vẫn chưa xác định.

Việc đưa ra dự thảo này có thể nói là sẽ có tác động tới các chủ đầu tư bất động sản lớn, các ngân hàng đã đẩy mạnh hoạt động cho vay kinh doanh địa ốc, nếu các quy định này được áp dụng.

Bởi lẽ, chúng ta đã nhận thấy được những ảnh hưởng quy định này tới lĩnh vực địa ốc khi 2 quy định về tỉ lệ này được áp dụng vào đầu năm 2015. Khi đó ngành ngân hàng cho phép giảm hệ số rủi ro với các khoản khó đòi trong lĩnh vực này từ 250% xuống 150% và tăng tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung - dài hạn từ 30% lên 60%, tại thông tư số 36/2014/TT-NHNN.

Điều này đặc biệt quan trọng giúp tín dụng chảy mạnh vào lĩnh vực địa ốc, theo đó bất động sản ngày càng hồi sinh và phát triển. Điều này dễ thấy ở con số giao dịch trong năm qua tăng đột biến. Thống kê của ngành xây dựng cho thấy tăng gấp 2 lần ở cả HN và Tp.HCM (hai thị trường lớn nhất nước).

Mới đây, Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS (Bộ Xây dựng) báo cáo lên Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trịnh Đình Dũng, cho biết về tình hình dư nợ cho vay đối với bất động sản.

Cụ thể, dư nợ tín dụng cho vay BĐS tính đến hết tháng 11 năm 2015 lên tới gần 374,8 nghìn tỉ đồng, tăng trưởng gần 20% so với tháng 12 năm 2014.

Trong đó, 3 mảng cho vay có số dự nợ tăng cao nhất đó là cho vay mua quyền sử dụng đất (hơn 26 nghìn tỉ đồng) tăng 36,25%, cho vay xây dựng KĐT mới hơn 70 nghìn tỉ đồng tăng 10,76% và cho vay để đầu tư kinh doanh bất động sản khác hơn 72 nghìn tỉ đồng tăng 11,2%...

Như vậy, có thể thấy dư nợ cho vay BĐS trong năm qua tăng khá “nóng” ở phần kinh doanh bất động sản, liên quan đến nhiều chủ đầu tư lớn.

Nếu quy định này được NHNN áp dụng, thì các khoản cho vay như cho vay đối với các chủ đầu tư bất động sản và các khoản cho vay đối với các cá nhân/ tổ chức khác có nhu cầu mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhằm mục đích sinh lợi…sẽ có khả năng bị “siết” lại.

Theo báo cáo mới đây của CTCK TP. HCM (HSC), quy định điều chỉnh này được thông qua thì những chủ đầu tư lớn có khả năng bị ảnh hưởng như Vingroup, Novaland, Đất Xanh, Nam Long. Các ngân hàng lớn có thể bị ảnh hưởng là Techcombank, ACB, Sacombank và một số ngân hàng vừa và nhỏ khác.

Trong khi đó, cũng theo HSC, hoạt động cho vay mua nhà trả góp sẽ không bị ảnh hưởng trực tiếp bởi thông tư này, vì hoạt động này không được xếp loại là vay để kinh doanh bất động sản (thường xếp loại cho vay mua nhà, cho vay cá nhân/tiêu dùng).

Cũng theo HSC nhận định, do việc chưa chính thức có hiệu lực nên các ngân hàng sẽ có đủ thời gian để điều chỉnh danh mục cho vay một cách từ từ. Tác động của quy định này chủ yếu ở khâu cho vay đối với chủ đầu tư và dân đầu cơ kinh doanh địa ốc.

Gia Bảo

Theo Trí thức trẻ

Đây là các ý kiến được tranh luận tại hội nghị tổng kết tình hình thị trường bất động sản TPHCM năm 2015 và dự báo thị trường năm 2016 do Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) tổ chức chiều 18/1.

Dù rằng thanh khoản thị trường đã được cải thiện tốt, nhưng yếu tố mất cân bằng giữa các dòng sản phẩm căn hộ trong nguồn cung đang tạo nên nỗi lo ngại. Theo quan ngại của ông Nguyễn Văn Đực, Phó Giám đốc Công ty Địa ốc Đất Lành, hiện thị trường có từ 14.000 – 15.000 căn hộ có giá từ 1 - 2 tỷ đồng/căn. Nếu không tiêu thụ được từ 50 – 70% số lượng căn hộ đã tung ra thì không biết chuyện gì xảy ra. Bên cạnh đó, Thị trường vẫn còn có đến 500 dự án đang đắp chiếu, chứng tỏ thị trường vẫn còn nhiều khó khăn.

Ông Đực nêu một loạt yếu tố cho thấy thị trường đang rất mong manh. Cụ thể, trong 839 dự án hiện hữu tại TPHCM thì có 228 dự án hoạt động, 97 ngưng, 405 chưa khởi công, 109 bị thu hồi. Như vậy xem như 1 dự án sống thì có 3 dự án bệnh hay hấp hối rồi chết.

Thị trường đang vắng lạnh căn hộ dưới 1 tỷ đồng cho thu nhập trung bình khá; Không có căn hộ dưới 300 triệu đồng và cho thuê để cho người nghèo. "Nguồn cung BĐS đang đi theo hình kim tự tháp ngược, nên bất ổn. Cái bông vụ quay nhờ ngoại lực (ngân hàng - bán hàng đa cấp - hội nhập ...), nếu giảm ngoại lực thì bông vụ lăn quay", ông Đực ví von .

Theo ông Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia tài chính Ngân hàng, như nghiên cứu trong giai đoạn 2016-2018, ước tính thị trường có nguồn cung đến gần 80.000 đơn vị nhà ở, trong đó phân khúc cao cấp đã chiếm trên 70%, trong khi nhu cầu về nhà ở bình dân đang khá lớn nhưng ít được DN quan tâm đầu tư. Việc mất cân đối về phân khúc sản phẩm nguồn cung như vậy tiềm ẩm quá nhiều rủi ro.

Thêm vào đó, với việc nguồn vốn ngân hàng “chảy” mạnh vào thị trường BĐS đang tạo nên nỗi lo. Cũng theo ông Hiếu, trong năm 2016 thị trường BĐS tiếp tục tiến trình phục hồi, song một số điểm còn phải quan tâm. Như dự báo nhiều dấu hiệu cho thấy có rất nhiều biến động trên thị trường tài chính thế giới về tỉ giá, giá vàng, giá dầu sẽ tác động lên thị trường BĐS.

Vì vậy, ông Hiếu cho rằng: "DN phải chuẩn bị để đón đầu tất cả các biến động đó và đảm bảo không bị “lung lay” khi thị trường biến động. Theo đó, DN BĐS phải lên kế hoạch dựa vào các giả định tình hình để đưa ra những kịch bản khác nhau nhằm thích ứng với các tình huống. Một điều không thể lơ là đó là, 60% tín dụng của Việt Nam được đảm bảo bằng BĐS. Do vậy, nếu BĐS tiếp tục lao dốc thì vấn đề nợ xấu sẽ không hạ nổi. Cho nên, ngành ngân hàng cần thận trọng khi “rót” vốn dành cho BĐS".

Tại hội thảo, các chuyên gia cũng cho biết với tình hình nguồn cung trong tương lai là sản phẩm cao cấp chiếm đa số và nhu cầu vốn cho thị trường BĐS, nhất là nguồn vốn cho trung hạn và dài hạn vẫn chưa giải quyết được. Vì vậy, đòi hỏi DN cần có kế hoạch kinh doanh hợp lý với tình hình thị trường. Bên cạnh đó, phía nhà quản lý thị trường phải có hoạt động giám sát và chính sách điều hành thị trường phù hợp để đảm bảo sự hồi phục ổn định.

Gia Khang

Theo Trí thức trẻ

TS. Lê Xuân Nghĩa cho hay, dòng chảy tài chính hiện nay trên toàn bộ nền kinh tế đang tắc và khả năng tắc kéo dài.

TS. Lê Xuân Nghĩa cho hay, dòng chảy tài chính hiện nay trên toàn bộ nền kinh tế đang tắc và khả năng tắc kéo dài.

Tại Toạ đàm “Nhận diện dòng chảy tài chính trên thị trường bất động sản” mới đây, ông Nghĩa cho biết, toàn cầu hiện đang có xu hướng tiết kiệm nhưng không phải vì người ta không có tiền. Tại Mỹ, tỷ lệ thất nghiệp thấp, công ăn việc làm tốt, thu nhập cao, người châu Âu cũng vậy, nhưng họ vẫn tiết kiệm. Họ tiết kiệm vì cảm thấy giá cả tăng, lãi suất cao, trong khi người Mỹ thường vay để chi tiêu.

Thứ hai là họ cảm thấy nguy cơ về chiến tranh, tăng giá năng lượng nên không dám chi tiêu. Tiếp nữa, người ta cảm thấy cần phải có một sự đầu tư mới, nên cần tiết kiệm hơn, sống giản dị hơn.

Cũng theo ông Nghĩa, từ năm 2026, tất cả các sản phẩm Việt Nam xuất khẩu sang châu Âu đều phải báo cáo phát thải khí nhà kính.

Ủy ban Chứng khoán Nhà nước (UBCKNN) cũng ra một sổ tay hướng dẫn báo cáo phát thải khí nhà kính cho doanh nghiệp. Sắp tới đây, có khả năng UBCKNN yêu cầu doanh nghiệp báo cáo phát thải khí nhà kính phải kèm với báo cáo tài chính và phải được kiểm toán.

“Nói như vậy để thấy rằng các doanh nghiệp hiện tại đang bắt đầu run sợ không dám vay vốn, ngân hàng cũng sợ không dám cho vay vì sợ các khoản vay cũ có thể bị tắc và các khoản vay mới không đáp ứng được tiêu chí xanh.

Dòng chảy tài chính chỉ còn lại ở bất động sản vì không ai bắt các doanh nghiệp bất động sản báo cáo khí phát thải. Đây là cơ hội rất lớn để phục hồi lại thị trường bất động sản, mặc dù nó là cơ hội chẳng tốt đẹp gì nhưng chúng ta không có nơi để đi nên đành phải đi thôi. Trong lúc khó khăn, cũng cần phải có chỗ vực lại nhu cầu tiêu thụ vốn", TS Lê Xuân Nghĩa nói.

Hiện nay, theo tiến sĩ, thị trường bất động sản cũng như thị trường xây dựng, thị trường vốn đang rơi vào cảnh thảm hại khi số nợ của các nhà thầu, công ty liên quan lên tới 170 nghìn tỷ đồng. Các nhà thầu xây dựng hiện chỉ dám khai thác đầu tư công, không dám nhảy vào đầu tư.

“Có thể thấy rằng dòng chảy kinh tế đang bế tắc thực sự, bế tắc của toàn bộ nền kinh tế và chỉ có một lối thoát là bất động sản”, TS. Lê Xuân Nghĩa nói.

Để khơi thông tài chính bất động sản, TS. Lê Xuân Nghĩa cho rằng nên tập trung toàn bộ nguồn lực tài chính vào làm nhà ở giá rẻ, nhà ở xã hội. Đây là thị trường có dòng tiền rất tốt, nhu cầu rất cao nhưng hiện tại chúng ta chưa làm được.

Qua khảo sát 5 dự án nhà ở xã hội tại Hà Nội, TS. Lê Xuân Nghĩa nhận thấy rằng có nhiều khó khăn cho phân khúc này.

Thứ nhất, nhà ở xã hội không phải nộp thuế sử dụng đất, đất đó lại là đất công, không thế chấp được tại ngân hàng để vay nên các ngân hàng không mặn mà. "Tại sao chúng ta không đánh thuế một vài phần trăm để trở thành đất tư trong vòng 50 năm, khi đó, ngân hàng có thể nhận thế chấp", chuyên gia đặt vấn đề.

Thứ hai là toàn bộ cơ chế đấu thầu nên thông thoáng hơn, doanh nghiệp nào có năng lực thì nên chỉ định xây dựng để thực hiện nhanh chóng.

Thứ ba, bỏ bớt quy định lợi nhuận không vượt quá 10% để các doanh nghiệp xây dựng nhà ở cao cấp, trung cấp, thấp cấp được bình đẳng như nhau.

Thứ tư, về tài trợ cho người mua nhà, cần tài trợ trực tiếp qua ngân sách, không nên qua ngân hàng. Hoặc có thể dùng ngân hàng để tài trợ như cách Singapore làm. Ví dụ như mua một nhà ở xã hội thì người mua được vay vốn ngân hàng và chỉ chịu lãi suất 2,5%/năm, phần vượt quá lãi suất thì chính phủ bù.

TS. Lê Xuân Nghĩa nhấn mạnh cuộc khủng hoảng bất động sản hiện nay là thiếu cung dư cầu, cơ quan quản lý không tạo ra môi trường cân bằng.

Chuyên gia tái khẳng định quan điểm cần tập trung toàn bộ nguồn lực (pháp lý, hành chính, ngân hàng, ngân sách) để giải quyết nhà ở xã hội, từ đó hạ giá mặt bằng giá của toàn bộ thị trường, qua đó mới tái cấu trúc được hệ thống này.

Khiêm Phạm - Theo Thanhnienviet