Đỉnh của bất động sản là 11-12/ 2025 !!!
Dấu hiệu cầu về đầu tư có dấu hiệu chậm lại .
Dân có nhu cầu thật giờ đu theo căn hộ giá ngày càng leo thang giờ chịu không nổi .
Nguyên nhân lớn nhất là cung không đúng chỗ và khan hiếm phân khúc nhu cầu thật
Phân khúc căn hộ là bị đẩy giá kinh khủng . Sau 10/22 , thị trường bắt đầu đi xuống, một số chủ đầu tư lớn còn sức gồng mình đã tìm mọi cách níu kéo thị trường vì lượng hàng còn rất lớn, bắt đầu tung chiêu tài chính trong bán hàng như “ cho vay 100% “ , “ ân hạn vốn lãi 2-3 năm “ , “ hỗ trợ lãi suất 3-5 năm “ … và tất cả đều này đều nằm trong chi phí và rủi ro . Túm lại là dự án bị kéo dài 5 năm nên giá bán phải tăng 50-70% để bù vào . Rõ nhất là mấy bác vùng núi trúng cà phê, sầu thanh toán cái rụp là được giảm ngay 30% .
Đến 2024 giả giả thành thật , giá bán ảo tăng 50-70% so với giá bán chuẩn được các chủ đầu tư xem như giá mốc và tính tới lên đều đều , dự án sau bán giá cao 10-15% so với dự án trước . Luật liên quan sửa đổi , bank hỗ trợ nên thị trường thêm sức .
Luật ra thì doanh nghiệp vừa và nhỏ làm dự án gặp khó, doanh nghiệp lớn làm khu đô thị khoẻ re . Do đó sản phẩm đúng ( đúng người, đúng chỗ ) , khu vực dân cư, qui mô nhỏ, giá hợp lý bị mất hút . Còn dự án khu đô thị mới tạo lập, cập theo vành đai thành phố trung tâm rất hấp dẫn , nhưng thiếu lực kéo người về ở . Còn phân khúc dân đầu tư thành phần chính của thị trường ( mua bán nhà cũ, xây bán … ) thì thu hẹp giảm mạnh .
Người mua thật bị trend căn hộ ám thị , ra rả trên truyền thông , mạng xã hội của cả nguyên năm 2024 ( 90% dự án là căn hộ ) nên mạnh tay mua căn hộ vừa an ninh, tiện ích, văn minh và rẻ hơn nhà phố . Làm căn hộ bị sức hút đẩy giá theo , giờ nhìn lại thì giá căn hộ Bình Dương bằng giá căn hộ thành phố 2024 , giá căn hộ trung tâm thì còn mắc hơn giá nhà phố xung quanh 2 km .
Hậu quả vòng quay bất động sản bình thường 6-9 tháng , trở thành 24-36 tháng ( tiền vào chủ đầu tư rồi đứng luôn )
Đỉnh vậy có sốt chưa ?
2 miền lại trái ngược .
Miền Bắc lên mạnh và đều , căn hộ tăng trước , nhà phố đất nền tăng theo , bđs miền Bắc hiện cao hơn miền Nam 30% , đồng thời dễ bị thổi giá cục bộ .
Miền Nam chỉ có căn hộ là tăng giá gần gấp đôi , còn nhà phố đất nền hầu như đứng im re từ 2022 .
Tóm lại là chưa sốt.
Đình vậy rồi có tuột dốc không phanh ?
Chủ đầu tư sẽ tự điều chỉnh giá giảm từ từ 5% rồi giảm 20% là đẹp, giao dịch sẽ tăng dần .
Thị trường tương lai 2026-2027 ok không ?
Cung thấy sai sai thì nên đổi đổi, cầu vẫn còn để chờ vì vẫn còn nhu cầu “ an cư và tài sản “ . Tín dụng vẫn ok tuy sẽ khó một chút . Luật sửa tiếp xem có gì hay cho nhà đầu tư cá nhân .
Tóm lại sẽ nhẹ nhàng, tự điều chỉnh cho cung đúng cho nhu cầu thật .
BÀI HỌC CỦA NGƯỜI GIÀU KHÔNG MUA TÀI SẢN – HỌ MUA DÒNG TIỀN
Đa số nghĩ giàu có = nhiều tài sản: nhà, đất, vàng, xe.
Nhưng sự thật: tài sản không làm bạn giàu – dòng tiền mới làm bạn giàu.
• Một căn nhà bỏ trống → là chi phí.
• Một mảnh đất để cỏ mọc → là vốn chết.
• Một chiếc xe sang → là tiêu sản, không phải tài sản.
Người giàu không giữ tài sản chết. Họ mua tài sản biết đẻ ra tiền.
TÀI SẢN KHÔNG TỰ NUÔI CHỦ
Người nghèo thường tin: mua đất, mua vàng, mua nhà → chắc chắn an toàn.
Nhưng đó chỉ là giàu trên giấy nếu không khai thác.
• Nhà để ở → tốn bảo trì, không sinh lời.
• Đất để đó → 5–10 năm mới có giá trị.
• Xe sang → mất giá theo từng năm.
Giữ nhiều nhưng tiền mặt không chảy → vẫn nghèo.
DÒNG TIỀN LÀ MÁU NUÔI TÀI SẢN
Người giàu chỉ hỏi một câu:
“Mỗi tháng tài sản này trả cho tôi bao nhiêu?”
• Nhà → cho thuê.
• Đất → khai thác thương mại.
• Kho → cho logistics thuê.
• Xe → cho thuê vận tải.
Tài sản không có dòng tiền = cục sắt gạch.
Tài sản có dòng tiền = cỗ máy in tiền.
VÌ SAO NGƯỜI NGHÈO MẮC BẪY TÀI SẢN?
• Mua đất để đó, chờ tăng giá.
• Mua vàng để cất, không sinh lời.
• Mua nhà để ở, không khai thác thêm.
Họ tưởng mình giàu vì “có nhiều tài sản”, nhưng không có dòng tiền → cuối cùng vẫn thiếu thốn.
NGUYÊN TẮC CỦA NGƯỜI GIÀU
• Tài sản phải tự nuôi nó
→ Nhà cho thuê phải trả được lãi vay.
• Tài sản phải tạo thêm dòng chảy
→ Thương hiệu phải mở rộng sản phẩm để tối đa hóa kênh.
• Tài sản phải bền dòng tiền
→ Không chọn đầu cơ ngắn hạn, mà chọn lĩnh vực dài hạn.
Người giàu không hỏi: Có đẹp không?
Họ hỏi: Có chảy đều không?
VÍ DỤ ẨN DANH
• Một nhà đầu tư biến đất trống thành nhà xưởng cho thuê → o tiền đều, nợ trả được.
• Một doanh nhân mua kho ngoại ô → cho thương mại điện tử thuê, tiền về ổn định.
• Một người mua xe tải thay vì xe sang → mỗi tháng dòng tiền vận chuyển trả về.
Họ mua dòng tiền, không mua cảm giác sở hữu.
KHÁC BIỆT CỐT LÕI
• Người nghèo: mua tài sản để giữ giá trị.
• Người trung lưu: mua tài sản để an toàn.
• Người giàu: mua tài sản để tạo dòng tiền.
Vì vậy: người giàu càng giàu – vì tài sản của họ là cỗ máy in tiền.
Người nghèo càng giữ – càng nghèo, vì tài sản của họ không đẻ ra gì.
TÓM LẠI
• Người giàu không mua tài sản – họ mua dòng tiền.
• Tài sản không sinh lời = tiêu sản.
• Tài sản sinh lời = dòng tiền nuôi cả hệ thống.
Giàu không phải có bao nhiêu đất, bao nhiêu nhà.
Giàu là khi bạn không làm gì – tiền vẫn chảy đều về túi.
