Dù cơ quan quản lý liên tục cảnh báo và yêu cầu kiểm soát chặt dòng vốn vào bất động sản, dư nợ lĩnh vực này vẫn chiếm tỷ trọng lớn tại nhiều ngân hàng. Diễn biến đó phản ánh nhu cầu vốn lớn của thị trường, đồng thời đặt ra bài toán điều tiết dòng vốn nhằm bảo đảm cân bằng giữa mục tiêu hỗ trợ tăng trưởng kinh tế và an toàn hệ thống tài chính.
Trong quý I/2026, dư nợ lĩnh vực xây dựng và kinh doanh bất động sản chiếm tỷ trọng đáng kể trong cơ cấu tín dụng của nhiều ngân hàng. Ảnh: ST
Nhu cầu vốn bất động sản vẫn ở mức cao
Trong quý I/2026, dư nợ lĩnh vực xây dựng và kinh doanh bất động sản tiếp tục chiếm tỷ trọng đáng kể trong cơ cấu tín dụng của nhiều ngân hàng. Số liệu từ báo cáo tài chính của các ngân hàng cho thấy không ít nhà băng đang dành từ 25 - 50% tổng dư nợ cho lĩnh vực này, thậm chí có ngân hàng vượt quá một nửa danh mục cho vay.
Tính đến cuối quý I/2026, Ngân hàng Thương mại cổ phần (TMCP) Kiên Long (Kienlongbank) là nhà băng có tỷ trọng cho vay bất động sản cao nhất trong nhóm công bố số liệu, đạt 57,5% tổng dư nợ, tương đương 42.102 tỷ đồng. Ngân hàng TMCP Sài Gòn – Hà Nội (SHB) đứng thứ hai với 301.889 tỷ đồng, chiếm 48,1% tổng dư nợ.
Nhiều ngân hàng khác cũng ghi nhận mức độ tập trung tín dụng bất động sản lớn như Ngân hàng TMCP Bản Việt (BVBank) đạt 35,1%, Ngân hàng TMCP Kỹ thương (Techcombank) 30,6%, Ngân hàng TMCP Việt Nam Thịnh Vượng (VPBank) 28,7%, Ngân hàng TMCP Phát triển TP. Hồ Chí Minh (HDBank) 25,2%, Ngân hàng TMCP Hàng hải (MSB) và Ngân hàng TMCP Thịnh Vượng và Phát triển (PGBank) quanh mức 24%.
Đáng chú ý, trong quý I, tín dụng bất động sản tại nhiều ngân hàng tiếp tục tăng mạnh. VPBank ghi nhận mức tăng lớn nhất, với dư nợ tăng thêm hơn 37.000 tỷ đồng, lên gần 298.500 tỷ đồng. Ngân hàng TMCP Quân đội (MB) và HDBank lần lượt tăng hơn 13.500 tỷ đồng và gần 14.000 tỷ đồng.
Techcombank duy trì quy mô cho vay bất động sản lớn với gần 244.000 tỷ đồng. Trong khi đó, Ngân hàng TMCP Quốc tế (VIB) và PGBank ghi nhận tốc độ tăng tín dụng bất động sản cao hơn tăng trưởng tín dụng chung, khiến tỷ trọng lĩnh vực này tiếp tục gia tăng.
Theo Ngân hàng Nhà nước, đến cuối năm 2025, dư nợ bất động sản ước đạt 4,7 triệu tỷ đồng, tăng 36% so với năm 2024, cao hơn đáng kể so với mức tăng hơn 19% của tín dụng toàn ngành. Nếu tính cả tín dụng tiêu dùng liên quan bất động sản, mức tăng thực tế có thể đạt 28 - 30%.
Bộ Xây dựng cũng cho biết, đến cuối tháng 02/2026, dư nợ tín dụng kinh doanh bất động sản đạt khoảng 2,235 triệu tỷ đồng, tăng 11,7% so với quý IV/2025 và tăng 43% so với cùng kỳ năm trước.
Công ty Chứng khoán Vietcombank dự báo dòng chảy tín dụng sẽ tiếp tục tăng mạnh vào kênh kinh doanh bất động sản trong năm 2026. Tuy nhiên, tốc độ tăng trưởng được dự báo sẽ chậm hơn và có chọn lọc hơn so với năm 2025, trong bối cảnh Ngân hàng Nhà nước tăng cường kiểm soát tín dụng vào các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro và ưu tiên vốn cho sản xuất - kinh doanh.
Những con số này cho thấy nhu cầu vốn của thị trường vẫn ở mức cao, doanh nghiệp bất động sản còn phụ thuộc đáng kể vào tín dụng ngân hàng. Đồng thời, xu hướng gia tăng cho vay cũng phản ánh kỳ vọng phục hồi của thị trường và khả năng hấp thụ vốn của lĩnh vực này.
Điều tiết dòng vốn hợp lý
Tín dụng bất động sản tăng nhanh cũng cho thấy nền kinh tế vẫn phụ thuộc đáng kể vào thị trường nhà đất như một động lực tăng trưởng. Điều này đặt ra áp lực đối với cơ quan quản lý trong việc kiểm soát rủi ro hệ thống, nhất là khi dòng vốn tiếp tục tập trung vào lĩnh vực có tính chu kỳ cao. Bởi đây là lĩnh vực có tính biến động cao, dễ ảnh hưởng tới ổn định tài chính nếu tăng trưởng nóng.
Theo ông Nguyễn Phi Lân - Vụ trưởng Vụ Dự báo, Thống kê và Ổn định tiền tệ, tài chính (Ngân hàng Nhà nước), việc tín dụng bất động sản tăng cao hơn mức bình quân chung cho thấy hệ thống ngân hàng đang dành nguồn lực lớn đối với lĩnh vực này. Tuy nhiên, phân bổ tín dụng cần đặt trong tổng thể cân đối nhằm tránh tập trung quá mức, ảnh hưởng tới khả năng tiếp cận vốn của các ngành sản xuất - kinh doanh khác, đặc biệt là doanh nghiệp nhỏ và vừa.
Trong bối cảnh thị trường bất động sản đang phục hồi từng bước, yêu cầu đặt ra không chỉ là kiểm soát tốc độ tăng trưởng tín dụng, mà còn là nâng cao hiệu quả phân bổ dòng vốn. Ảnh: ST
Ngay từ đầu năm 2026, Ngân hàng Nhà nước đã yêu cầu các tổ chức tín dụng kiểm soát tốc độ tăng trưởng tín dụng bất động sản không vượt quá tốc độ tăng trưởng tín dụng chung. Cơ quan quản lý cũng sẽ theo dõi sát và có thể xem xét điều chỉnh hạn mức tăng trưởng tín dụng nếu tổ chức tín dụng không tuân thủ định hướng điều hành.
Cùng với đó, Ngân hàng Nhà nước cũng yêu cầu dư nợ tín dụng trong 3 tháng đầu năm của các tổ chức tín dụng không được vượt quá 25% chỉ tiêu tăng trưởng cả năm, trong bối cảnh mục tiêu tăng trưởng tín dụng toàn ngành năm 2026 khoảng 15%.
Thông điệp điều hành xuyên suốt của Ngân hàng Nhà nước là kiểm soát tín dụng vào các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro, nhưng điều này không đồng nghĩa với việc “siết” dòng vốn bất động sản một cách cực đoan.
Theo TS. Cấn Văn Lực - Thành viên Hội đồng Tư vấn tài chính và tiền tệ quốc gia, định hướng hiện nay là điều tiết có chọn lọc, ưu tiên nhu cầu ở thực và hạn chế dòng vốn đầu cơ nhằm giảm thiểu rủi ro hệ thống.
Ở góc độ khác, lãnh đạo SHB cho rằng cần nhìn nhận tín dụng bất động sản một cách toàn diện, bởi đây là lĩnh vực có tính lan tỏa lớn, tác động tới nhiều ngành như xây dựng, vật liệu và tiêu dùng.
Nhiều ý kiến cho rằng bài toán trọng tâm không nằm ở việc thu hẹp tín dụng bất động sản, mà là kiểm soát dòng vốn vào các phân khúc đầu cơ, đồng thời phát triển thị trường vốn dài hạn để giảm phụ thuộc vào hệ thống ngân hàng.
Trong bối cảnh thị trường bất động sản đang từng bước phục hồi, yêu cầu đặt ra không chỉ là kiểm soát tốc độ tăng trưởng tín dụng, mà còn là nâng cao hiệu quả phân bổ dòng vốn. Khi tín dụng được điều tiết hợp lý, hướng vào nhu cầu thực và các dự án có khả năng triển khai, hệ thống tài chính mới có thể bảo đảm ổn định, đồng thời hỗ trợ tăng trưởng kinh tế bền vững trong dài hạn./.
ĐỨC THÀNH - Theo Địa Ốc Net
