Ghi nhận thực tế của Đầu tư Tài chính cho thấy giá một số mặt bằng cho thuê tại TP. HCM đang ở mức thấp nhất trong 5 năm trở lại đây, thậm chí thấp hơn cả giai đoạn ngay sau dịch bệnh Covid-19. Vấn đề mà người đi thuê quan tâm hiện nay không còn là vị trí nào đẹp hơn, giá tốt hơn mà là bao giờ sức mua quay trở lại?
Làn sóng trả mặt bằng
Ông Lê Nguyên, một chủ doanh nghiệp có chuỗi cửa hàng ẩm thực chuyên bán món ăn cho nhân viên văn phòng tại TP. HCM, cho biết: “Trong vòng 5 năm trở lại đây, chưa bao giờ giá thuê mặt bằng lại rẻ như bây giờ. Giá đã giảm 30% - 40%, thậm chí có nơi giảm đến gần 50% mà vẫn có nhiều mặt bằng trống chờ khách thuê”. Ông Nguyên cũng chia sẻ, các điều kiện cho thuê hiện ưu đãi hơn trước, ví dụ như tiền đặt cọc đã giảm từ 3- 6 tháng xuống chỉ còn 1-2 tháng. Nếu khách thuê mở cửa hàng thời trang, mỹ phẩm dài hạn thì chủ nhà còn tặng luôn cả phí Internet, tiền nước, tiền đổ rác…
Cụ thể, theo chỉ dẫn của ông Lê Nguyên, giá thuê cửa hàng nằm vị trí sát mặt tiền đường 3/2 quận 10, căn đầu tiên hẻm rộng xe hơi ra vào 2 chiều, đã giảm từ mức 60 triệu/tháng xuống chỉ còn 35 triệu/tháng. Chủ nhà ưu đãi 1 tháng lắp đặt trang trí miễn phí thuê cho hợp đồng 6 tháng trở lên. Trong khi đó, mặt bằng căn biệt thự ở quận 3, có sân đỗ xe, vườn cây, thuận tiện mở quán cà phê, hoặc spa chăm sóc da giá thuê từ 120 triệu đồng/tháng nay chỉ còn 80 triệu/tháng, nếu thuê 1 năm trở lên giảm còn 75 triệu đồng/tháng.
Nhân viên kinh doanh bất động sản Kiều Liên, nay đang làm dịch vụ môi giới cho thuê mặt bằng tại khu vực quận 5,7,8 ở TP. HCM, cho hay đang có rất nhiều mặt bằng đang có khách thuê bị trả lại. Trên nguyên lý, để bảo vệ quyền lợi và giá trị mặt bằng, các chủ nhà đều giữ giá như cũ, và chỉ công bố mức giá “đã từng cho thuê” với bất cứ ai hỏi. Tuy nhiên trước thực trạng mặt bằng bỏ trống ngày càng nhiều, nếu không muốn bị thất thu lâu dài, thì chủ nhà chỉ còn cách chấp nhận khung giá mới thấp hơn giá trước đây.
Đáng chú ý, giá thuê mặt bằng trong các hợp đồng gần đây tại TP. HCM đều có các điều khoản “không tiết lộ cho bên thứ 3” và “điều chỉnh giá sau 6 hoặc 12 tháng”. Theo chị Kiều Liên, có điều khoản này là do chủ nhà cho thuê không muốn người khác biết việc họ đã chủ động giảm giá cho thuê xuống mức thấp, cũng như để ngỏ phương án điều chỉnh lại giá thuê khi thị trường cho thuê mặt bằng sôi động trở lại.
Trên thực tế, làn sóng trả mặt bằng của các cửa hàng F&B, thời trang, mỹ phẩm… đang bung ra trên khắp các tuyến đường tại TP. HCM. Chỉ tính trên tuyến đường Lê Lợi, đang được đánh giá là tuyến đường “hot” ngay trung tâm quận 1, nhiều mặt bằng tại đây đang ế ẩm, giá thuê dao động từ khoảng 80 – 500 triệu đồng/tháng. Gần đó, trên tuyến Lê Thánh Tôn, nhiều mặt bằng cho thuê cũng trong trong tình trạng bỏ trống, cửa đóng. Dù vắng khách nhưng giá mặt bằng trên con đường này vẫn rất cao, dao động 110 – 500 triệu đồng/tháng.
Tuyến đường từng vô cùng đắc địa, khó kiếm mặt bằng trống là Đồng Khởi cũng có gần 20 mặt bằng treo biển cho thuê. Giá thuê mặt tiền tại đường Đồng Khởi dao động quanh mức 150 - 400 triệu đồng/tháng. Trên các tuyến đường như Hai Bà Trưng, Nguyễn Huệ, Lý Tự Trọng, Phạm Ngũ Lão, khu vực Hồ Con Rùa, Nguyễn Thị Minh Khai, Nguyễn Đình Chiểu, Võ Văn Tần, Điện Biên Phủ… số lượng mặt bằng đóng cửa cũng ngày càng nhiều.
Tại đường Bùi Viện, là tuyến “phố Tây” của TP. HCM, đến tháng 6/2023 cũng xuất hiện hơn 10 mặt bằng bỏ trống, treo biển cho thuê. Đây vốn là tuyến phố sầm uất buôn bán, hoạt động nhà hàng, spa nhưng trước sự khó khăn chung của kinh tế, nhiều đơn vị rời đi, cũng rơi vào trầm lắng.
Trên tuyến đường Trần Hưng Đạo tình trạng mặt bằng bỏ trống cũng có xu hướng tăng lên so với cuối năm 2022. Đa số các mặt bằng treo biển cho thuê tại tuyến đường này là chủ thuê mới trả. Giá thuê mặt bằng tại đây rơi vào khoảng 50-200 triệu đồng/tháng, đối với các diện tích 40 - 150m2.
Chờ sức mua quay trở lại
Một chủ cửa hàng thời trang vừa trả mặt bằng trên đường Nguyễn Trãi cho hay, do việc doanh thu giảm mạnh từ sau Tết, chị đã thương lượng với chủ nhà, xin giảm giá thuê từ 110 triệu đồng/tháng xuống còn 80 triệu đồng/tháng, nhưng chủ nhà không chấp nhận. Do đó, chị chọn trả mặt bằng và dời về vị trí khác để tiết kiệm chi phí.
Chủ một cửa hàng cà phê ở quận Phú Nhuận, sau 3 tháng chịu lỗ bình quân khoảng 20 triệu/tháng và nhận thấy nếu tiếp tục duy trì kinh doanh trong các tháng tới thì sẽ tiếp tục lỗ, nên đã chấp nhận đóng cửa và cho thuê lại cửa hàng. Nhưng 2 tháng gần đây ông vẫn chưa tìm được khách sang nhượng lại mặt bằng.
Chủ một chuỗi bán lẻ thực phẩm ở TP. HCM cũng vừa trả mặt bằng tại tuyến đường trung tâm quận 3 sau chưa đầy 1 năm hoạt động, chuyển qua kênh bán hàng online để tiết giảm chi phí, nỗ lực duy trì hoạt động trong bối cảnh doanh thu giảm mạnh.
Số liệu từ Batdongsan.com.vn cho thấy, trong quý I/2023, nhu cầu tìm thuê nhà mặt phố TP. HCM có động thái giảm, nhất là ở các khu vực trung tâm. Theo đó, lượt khách tìm thuê nhà phố quận 1 giảm 40%, quận 3 giảm 45%, các quận ngoài trung tâm khác là quận 7 giảm 52%, quận 10 giảm 48% và Phú Nhuận giảm 50% so với nhu cầu thuê thời điểm quý IV/2022.
Việc hàng loạt mặt bằng đóng cửa trên các tuyến phố sầm uất của thành phố cho thấy những khó khăn kinh tế đang ảnh hưởng trực tiếp lên các ngành nghề kinh doanh. Khi người tiêu dùng thắt chặt chi tiêu, doanh thu của các cửa hàng giảm, thì chi phí mặt bằng đắt đỏ khiến các doanh nghiệp không thể kham nổi. Theo đó, thay vì cố giữ điểm bán ở vị trí trung tâm, doanh nghiệp phải quan tâm bài toán hiệu quả đối với từng cửa hàng, từng mô hình và chọn đầu tư ở khu vực phù hợp.
Ngoài ra, xu hướng mua hàng trực tuyến và đặt dịch vụ giao tận nhà gia tăng nên nhiều doanh nghiệp có xu hướng chuyển cửa hàng ra xa trung tâm để có mặt bằng giá rẻ hơn. Chi phí mặt bằng chiếm tỷ trọng lớn trong tổng chi phí kinh doanh nên mặt bằng giá thấp luôn được ưu tiên. Làn sóng rút lui khỏi khu vực trung tâm dự báo sẽ tiếp tục tăng trong thời gian tới.
Theo ông Furusawa Yasuyuki, Tổng giám đốc AEON Việt Nam, trước đây do ảnh hưởng của Covid-19, người tiêu dùng giảm tần suất mua hàng, nhưng số lượng mặt hàng cho mỗi lần mua tăng lên. Tuy nhiên, với tình hình hiện tại, khó khăn về kinh tế, nhiều người lao động mất việc làm, giảm thu nhập thì khả năng tần suất khách mua hàng sẽ giảm và số lượng mặt hàng sẽ mua cũng giảm trong thời gian tới.
Theo bà Nguyễn Anh, một chủ doanh nghiệp có hơn 20 mặt bằng cho thuê ở TP. HCM, tình trạng mặt bằng cho thuê bỏ trống sẽ được lấp đầy sớm hay muộn phụ thuộc rất nhiều vào mức độ khôi phục của nền kinh tế. Hiện người dân thắt chặt chi tiêu, các gia đình hạn chế ăn uống bên ngoài, ưu tiên cho chi tiêu cơ bản. Khi kinh tế hồi phục, doanh nghiệp sản xuất kinh doanh tăng trưởng, người đi làm có lương cao, người dân sẽ chi tiêu mạnh hơn, doanh thu các cửa hàng tăng lên thì giá thuê mặt bằng mới có cơ hội tăng theo.
Trần Lê - Theo VietnamFinance
