Lời bình : 5.12.2023 nhìn lại quá trình 30 năm pháp lý thị trường bất động sản .
Thị trường bất động sản của Việt Nam:
Nó có thể chèo lái qua các thủ phủ mê cung?
S.N. Jehan, Thanh Nga LƯƠNG
Đại học Ritsumeikan Châu Á Thái Bình Dương
Tổng quan
Bài viết này cung cấp một cái nhìn bao quát về thị trường bất động sản tại Việt Nam và chỉ ra những vấn đề bất cập hiện tại, tiếp theo là các giải pháp để giải quyết cho những vấn đề đó.Thị trường bất động sản của Việt Nam là một thị trường non trẻ, nhưng lại trên đà phát triển quá nhanh, nên nó phải đối mặt với những vấn đề cơ bản của một thị trường mới như các khuôn khổ pháp lý không hiệu quả, thiếu minh bạch và chuyên nghiệp, và thiếu các nguồn tài chính. Các giải pháp chính sách tiềm năng để xử lý những vấn đề này bao gồm các hành động của chính phủ để cải thiện điều kiện thị trường và thu hút vốn nước ngoài vào thị trường. Chúng tôi cũng đề nghị khuyến khích các liên minh chiến lược giữa các công ty trong và ngoài nước bất động sản (giải pháp ngắn hạn) và chứng khoán hóa bất động sản (giải pháp dài hạn).
Từ khóa: mê cung, thị trường bất động sản, chứng khoán hóa bất động sản, REITs, Việt Nam.
Giới thiệu
Thị trường bất động sản non trẻ nhưng đang trên đà phát triển của Việt Nam, đã trải qua một sự bùng nổ trong năm 2007 và nửa đầu năm 2008. Điều này trùng hợp với việc Việt Nam gia nhập Tổ chức Thương mại Thế giới. Cung và cầu trong bốn loại bất động sản làchung cư, văn phòng cho thuê, khách sạn và nhà bán lẻ có mức tăng trưởng mạnh mẽ, với giá cả hầu như tăng vọt đến ngưỡng200% trước năm 2007 (CBRE 2008). Các nguyên nhân chính của sự bùng nổ bao gồm dân số trẻ và người giàu, dòng vốn lớn từ nước ngoài, và các chính sách hỗ trợ từ chính phủ. Tuy nhiên, suy thoái kinh tế gần đây, lạm phát cao và chính sách thắt chặt tiền tệ đã làm chậm lại thị trường này; do đó giá cả đã giảm đáng kể, trong khi tăng trưởng trong cung, cầu và đầu tư đã gần như dừng lại. Vấn đề cơ bản của một thị trường non trẻ đã bắt đầu bộc phát, trong đó để nó đi xuyên qua các thủ phủ mê cung là vấn đề nghiêm trọng nhất. Thật vậy, thị trường bị phụ thuộc vào rất ít các kênh huy động vốn, chủ yếu là các ngân hàng thương mại, được cung cấp tài chính rất hạn chế trong điều kiện hiện nay. Bài viết này nhằm cung cấp cho độc giả một cái nhìn tổng quan về thị trường bất động sản của Việt Nam, chỉ ra những vấn đề chính trên thị trường hiện nay đang phải đối mặt, và đề xuất các giải pháp ngắn hạn và dài hạn cho những vấn đề đặc biệt tập trung vào những thủ phủ mê cung mà nó cần vượt qua.
Quá trình Tiến Hóa của thị trường Bất Động Sản Việt Nam
1/ thời kỳ kinh tế phụ thuộc nhiều vào các hoạt động nông nghiệp; hầu hết đất được sử dụng cho mục đích nông nghiệp
Lịch sử của thị trường bất động sản của Việt Nam có thời gian không bao lâu. Kể từ lúc bắt đầu và đến bây giờ, Việt Nam đã duy trì một nền kinh tế phụ thuộc nhiều vào các hoạt động nông nghiệp; hầu hết đất được sử dụng cho mục đích nông nghiệp. Trong thời kỳ phong kiến, ngành công nghiệp chủ yếu tồn tại dưới hình thức thuê theo hợp đồng từ các địa chủđể nông dân làm thuê và đổi lấy tiền mặt hoặc các sản phẩm nông nghiệp. Tuy nhiên, hình thức này dần dần được loại bỏ sau khi Việt Nam giành độc lập từ Pháp vào năm 1945, khi đất đã được lấy lại và được quản lý bởi chính phủ Việt Nam. Cho đến khi các cải cách kinh tế năm 1986 (chương trình Đỗi Mới), các chính sách của chính phủ tập trung vào các hoạt động nông nghiệp tập thể và do đó hơn 90 phần trăm đất thuộc về các hợp tác xã nông nghiệp, lại không có chỗ chính thức nào cho thị trường bất động sản. Tuy nhiên vào giai đoạn 1986-1992, đã có một số nỗ lực đầu tiên để chuyển giao các quyền và lợi ích của đất cho các hộ gia đình nông nghiệp để thúc đẩy nông nghiệp.
2/ 10 năm chuyễn đổi (1993 đến 2003)
Những năm đầu tiên của kế hoạch mười năm tiếp theo (1993 đến 2003) đã cho thấy một cú nhảy lớn từ tập trung phân cấp về quyền sở hữu, cùng với sự phân cấp của cả hai hoạt động nông nghiệp và công nghiệp. Những người chủ đất được đưa ra năm quyền cơ bản để trao đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp bất động sản, với giá quy định của Chính phủ (1993 Luật Bất động sản). Trong thời gian đó, hệ thống 2 giá đã tồn tại: giá thị trường và giá do chính phủ quy định, mà giá chính phủ chỉ khoảng 20-40 phần trăm so với giá thị trường. Giá đất phi nông nghiệp tăng vọt từ 50 đến 100 lần so với giá gốc trong thời hạn mười năm. Cơ chế cho phép- hỏi là đặc trưng nổi trội của hệ thống tài chính bất động sản trong giai đoạn này; do đó tạo ra tiền đề cho tham nhũng và hối lộ trong quản lý đất đai nhà ở, đầu cơ trong việc sử dụng và tiết kiệm thông qua quyền sở hữu bất động sản là những chuyện luôn xảy ra và rất bình thường.
Một điểm mới trong cải cách ruộng đất đã đạt được trong năm 2003, khi Nghị định 26-NQ / TW đã được thông qua trong phiên họp thứ 9 Quốc hội khoá 11, các luật bất động sản mới được ban hành trong cùng một năm.
Nghị định này đã chỉ ra rằng đất không chỉ là một tài nguyên quý giá của quốc gia và nguyên liệu sản xuất đặc biệt, mà còn nội lực của đất nước và là vốn chủ chốt.
Theo Nghị định, định giá bất động sản được chuyển từ cơ chế 2 giá theo cơ chế một giá, giá thị trường được đưa vào sử dụng. Cáccơ chế hỏi và xin đã được gỡ bỏ.Và như một kết quả tốt, tham nhũng và hối lộ giảm đáng kể; đầu cơ đất và tiết kiệm trong các hình thức sở hữu bất động sản cũng giảm.
3/Xu hướng gần đây của Thị Trường Bất Động Sản Việt Nam sau WTO 1/ 2007
Việt Nam trở thành thành viên thứ 150 của Tổ chức Thương mại Thế giới (WTO) vào ngày 07 tháng 11 năm 2006.Và vào tháng 01 năm 2007, bắt đầu thực hiện các cam kết gia nhập WTO để dần dần làm giảm hoặc loại bỏ các rào cản thuế quan và phi thuế quan đối với hàng hóa và dịch vụ nước ngoài,đồng thời cải thiện quy chế pháp luật và các thiết lập thể chế cho hoạt động kinh doanh, v.v… Việt Nam đã có những nỗ lực đáng kể để mở cửa thị trường cho các công ty nước ngoài và các nhà đầu tư, bao gồm cả việc nới lỏng giới hạn sở hữu nước ngoài trên nhiều lĩnh vực, và mở đường cho dòng chảy lớn của đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) vào Việt Nam . Theo Số liệu của Bộ Tài chính, dòng vốn FDI trong năm 2007 là khoảng 21 tỷ $, gấp đôi con số của năm 2006 (khoảng 10,5 tỉ $ US).
Năm 2007 là năm của sự bùng nổ cơn sốt bất động sản ở Việt Nam, khi tăng trưởng kinh tế cao và sự bùng nổ của thị trường chứng khoán cũng như sự gia tăng đáng kể trong đầu tư nước ngoài tạo ra nhu cầu rất mạnh mẽ đối với bật động sản (xem ví dụ : Hình 1 về cung cấp nhà ở tại Hà Nội). Thị trường căn hộ dân cư đã phát triển đáng kể kể từ đầu năm 2007.
Tại một thời điểm năm ngoái, các nhà đầu tư đã xếp hàng qua đêm để mua các căn hộ chung cư, với giá của các dự án có chất lượng tốt với giá 3500 đô cho mỗi mét vuông, cùng một mức giá của căn hộ loại A so với các dự án chung cư trung bình ở Bangkok; giá tăng gấp đôi trong 12 tháng và gần gấp ba lần trong một số trường hợp sau 18 tháng (GlobalPropertyGuiden.d.).
Hà Nội là thủ đô về chính trị, và thành phố Hồ Chí Minh là thủ đô về kinh tế của Việt Nam, báo cáo giá thuê văn phòng cao kỷ lục (tăng nhu cầu được thể hiện trong hình 2).
Hình 1: Cung cấp nhà và nhu cầu thực tế tại Hà Nội
Source:CBRE (Vietnam)2007b.
Theo nghiên cứu của CB Richard Ellis, giá thuê văn phòng loại A năm ngoái ở thành phố Hồ Chí Minh tăng 97% với 63 đô la cho 1 mét vuông, trong khi tỷ lệ trung bình tăng 29% với 49 đô cho 1 mét vuông, rất gần các con số đối với trung tâm thành phố Manhattan (53 đô cho 1 mét vuông) và hơn gấp đôi Bangkok (24 đô cho 1 mét vuông). Với điều này, Hồ Chí Minh đã trở thành 23 thành phố đắt đỏ nhất thế giới, xếp hạng số một trên toàn thế giới trong việc phát triển thị trường bất động sản trong năm 2007, với một tốc độ đáng kinh ngạc là 94%. Mức giátrung bình để thuê văn phòng loại A tại Hà Nội cũng đạt 36 đô cho 1 mét vuông trong quý 2 năm 2007, với công suất trung bình của 97%. Thị trường bất động sản ở đây đã trở nên rất có triển vọng, vì Hà Nội mở rộng đến bốn lần kích thước ban đầu của nó, nâng cao năng lực cho đầu tư trong khu vực.
Hình 2: Số liệu của Văn phòng chính phủ vào thời điểm năm 2007
Source:CBRE (Vietnam)2007.
Thị trường khách sạn cũng bùng nổ (hình 3). Nhờ sự gia tăng liên tục số lượng du khách đến Việt Nam trong những năm gần đây, nhu cầu về phòng khách sạn tăng nhanh hơn so với nguồn cung, do đó công suất đặt phòng vẫn ở mức gần 100%.
Hình 3: Nguồn cung tương lai đối với khách sạn 4-5 sao tại Hà Nội và TP-HCM
Source:CBRE (Vietnam)2007a.
Việc lùi thông qua Luật Đất đai sửa được giới chuyên gia nhận định là phù hợp với bối cảnh hiện tại. Bởi đây là bộ luật quan trọng, cần có sự nghiên cứu kỹ lưỡng và thống nhất trong nhiều quy định.
Trước đó, không ít chuyên gia và nhà đầu tư kỳ vọng vào việc thông qua dự án sửa đổi Luật Đất đai sẽ góp phần khơi thông tắc nghẽn trên thị trường địa ốc. Như thời điểm khủng hoảng của bất động sản giai đoạn 2011-2013, khi Luật Đất đai 2013 ra đời, thị trường cũng dần có tín hiệu hồi phục và bắt đầu đi qua vùng trũng.
Ở thời điểm hiện tại, bà Đỗ Thị Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu & Tư vấn, Savills Hà Nội thừa nhận, nhiều dự án cũng đang trong trạng thái chờ đợi các Luật liên quan như Luật Đất đai, Luật Kinh doanh Bất động sản, Luật Nhà ở... được Quốc hội thông qua để từ đó có cơ sở để được phê duyệt, triển khai dự án.
Vị này nhấn mạnh, yếu tố đầu tiên liên quan sự hồi phục của thị trường là việc sửa đổi luật, mà điển hình nhất là Luật Đất đai, Luật Kinh doanh Bất động sản… Nếu việc này được làm quyết liệt và được thông qua như dự kiến cũng như có văn bản hướng dẫn sau đó thì có thể vào thời điểm quý IV/2023, thị trường sẽ có chuyển biến.
Tuy nhiên, mới đây, Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ cho biết Chính phủ, Ủy ban Thường vụ Quốc hội đã thống nhất và Quốc hội đồng tình thông qua Luật Đất đai sửa đổi vào kỳ họp giữa năm 2024. Như vậy, Luật Đất đai sửa đổi chưa được thông qua tại kỳ họp 6 lần này.
Theo ông Nguyễn Đức Lập, Viện trưởng Viện nghiên cứu và đào tạo bất động sản, đây là luật đặc biệt quan trọng, ảnh hưởng trực tiếp đến sự phát triển của thị trường bất động sản. Với các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, nhà đầu tư, đây là luật được mong chờ nhất để làm nền tảng hoạch định chiến lược và thực hiện đầu tư trong giai đoạn mới.
Các chủ đầu tư đang gặp bế tắc về pháp lý chưa được tháo gỡ thời gian qua cũng đang mong chờ luật ra đời để tìm hướng xử lý. Các nhà đầu tư đang nắm trong tay quỹ đất lớn thu gom trước đây, đang tồn đọng rất lớn nguồn vốn trong đó cũng mong chờ luật này ra đời để thực hiện các thủ tục pháp lý cơ bản để M&A hoặc triển khai thực hiện nếu có thể nhằm khơi thông thế bế tắc về dòng tiền.
Khi dự thảo Luật Đất đai chưa được thông qua, cả thị trường dừng lại và chờ đợi, chậm thì hao tổn nhiều. Tuy nhiên theo ông Lập, việc lùi thông qua dự thảo Luật đất đai là hợp lý trong bối cảnh hiện tại nhằm đảm bảo chất lượng. Bởi, nếu thông qua sớm khi nhiều quy định chưa thống nhất và trái chiều sẽ để lại di chứng nghiêm trọng hơn. “Rút kinh nghiệm Luật trước, nhiều nội dung đã phải sửa đổi, bổ sung. Trước đó, các quy định ban hành chưa rõ khiến một số nơi hiểu sai, vận dụng sai dẫn tới cán bộ và cả doanh nghiệp phải rơi vào cảnh khốn đốn”, ông Lập nói.
Vị này cũng cho rằng, trong dự thảo Luật đất đai, một số vấn đề như áp giá cho dự án, bồi thường theo giá thị trường, cách hiểu của người dân, doanh nghiệp và nhà nước sẽ vênh nhau lớn. Giải bài toán này theo cách nào vẫn là câu hỏi lớn? Các dự án hạ tầng đang được triển khai rầm rộ khắp nơi và sắp đến sẽ còn phải làm nhiều nữa sẽ như thế nào khi nguồn vốn cho dự án sẽ đội lên kinh khủng từ chi phí mặt bằng? Thế nên ông Lập tán thành việc cần xem xét kỹ lưỡng hơn nội dung trong quy định dự thảo Luật Đất đai.
Nhận định về vấn đề này, ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch Tập đoàn G6 cho rằng, việc chưa thông qua Luật Đất đai có thể khiến thị trường tiếp tục gặp khó khăn. Theo ông Quê, sự khan hiếm nguồn cung trên thị trường đến từ thủ tục đầu tư phức tạp và các luật chồng chéo. Việc này làm ảnh hưởng đến tốc độ tăng trưởng của nền kinh tế, sự luân chuyển và hấp thụ vốn. Tất yếu điều này tác động tâm lý của nhà đầu tư.
Triệu Vương - Nhịp sống thị trường
