Chủ đầu tư nhiều dự án bất động sản đang tung những chính sách ưu đãi hiếm có nhằm hâm nóng thị trường. Tuy nhiên, các căn hộ mở bán mới giai đoạn này lại tiếp tục rơi vào phân khúc cao cấp và hạng sang.
Phần lớn nguồn cung căn hộ ở TP.HCM những tháng qua tập trung tại các dự án ở TP Thủ Đức - Ảnh: NGỌC HIỂN
Báo cáo thị trường bất động sản TP.HCM quý 3-2023 do CBRE Việt Nam vừa công bố ngày 11-10 cho thấy số lượng căn hộ mới chào bán của toàn TP là 3.600 căn, gần bằng 90% tổng nguồn cung mới trong 6 tháng đầu năm nay và tăng đến 27% so với cùng kỳ.
Trung bình căn hộ ở TP.HCM có giá 60,6 triệu đồng/m²
Trong đó, 60% nguồn cung căn hộ mới đến từ một dự án tại TP Thủ Đức. Còn 96% nguồn cung mới của quý 3 lại đến từ các dự án thuộc phân khúc cao cấp, có 4% nguồn cung còn lại thuộc phân khúc hạng sang.
Theo tiêu chí phân loại căn hộ của CBRE, căn hộ hạng cao cấp có giá bán sơ cấp trung bình từ 2.000 - 4.000 USD/m² (tương đương 50 - 100 triệu đồng/m²), còn phân khúc hạng sang có giá bán sơ cấp trung bình từ 4.000 - 12.000 USD/m² (tương đương 100 - 300 triệu đồng/m²).
Trung bình trong quý 3, giá bán sơ cấp của thị trường căn hộ ở TP.HCM đạt 60,6 triệu đồng/m² (tương đương hơn 2.500 USD/m²). Mức giá này được CBRE đánh giá tăng 4% theo quý và tăng 1,9% theo năm, chủ yếu do nguồn cung mới ở phân khúc hạng sang và cao cấp tăng giá.
Ngoài ra, nguồn cung mới thuộc phân khúc hạng sang do số lượng căn hộ mở bán hạn chế, pháp lý minh bạch, vị trí tốt nên có giá bán từ chủ đầu tư tăng 6% so với giai đoạn mở bán vào 2022.
Trao đổi với Tuổi Trẻ Online, ông Lê Hoàng Châu - chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM - cho biết hiện các dự án tung hàng ra thị trường thời điểm này đều là các dự án đảm bảo pháp lý trong khi các dự án khác lại gặp vướng, tắc về pháp lý nên không thể bán hàng.
Do đó, các dự án đang mở bán đã "một mình một ngựa" trên thị trường, khiến các doanh nghiệp chủ động về mức giá, ít có sự cạnh tranh. Thậm chí có những dự án bình dân cũng quảng cáo cao cấp, hạng sang, kéo theo giá bán cao.
Ưu đãi nhiều, chiết khấu sâu để bán hàng
Trao đổi với Tuổi Trẻ Online, bà Dương Thùy Dung - giám đốc điều hành CBRE Việt Nam - cho biết hai tháng gần đây thị trường ghi nhận thực tế giao dịch căn hộ đã quay trở lại, xuất phát từ chủ đầu tư chủ động đưa ra các chính sách hỗ trợ người mua về giá bán, phương thức thanh toán, lãi suất giảm nhiệt…
Theo bà Dung, thị trường căn hộ đã có những dấu hiệu đầu tiên của sự hồi phục, song vẫn còn ở mức thấp khi cả quý chỉ có hơn 3.000 căn hộ chào bán mới, trong khi giai đoạn bình thường trước đây lên đến 10.000 căn.
"Sự phục hồi của thị trường căn hộ không chỉ thể hiện ở nguồn cung, mà còn thể hiện ở mức giá bán khi đường giá sau thời gian đi ngang đã bắt đầu đi lên. Do đó có lẽ thời kỳ tồi tệ nhất của thị trường bất động sản căn hộ đã đi qua", bà Dung nói.
Bà Dung cho rằng nhiều chủ đầu tư đã đưa ra các chính sách bán hàng nổi bật thời gian qua, trong đó có chính sách nhận nhà sau khi thanh toán 20% (trước thường là 30%), phần còn lại trả tiếp trong 4 năm tiếp theo.
Hoặc như một dự án ở TP Thủ Đức, chủ đầu tư bất động sản đưa ra chính sách đặc biệt khi mở bán 250 căn, song tách 50 căn có giá bán thấp hơn 20 - 25% so với giá trung bình toàn rổ hàng. Do đó, các căn ưu đãi này lại được "thoát hàng" nhanh.
Bà Phạm Ngọc Thiên Thanh - trưởng bộ phận nghiên cứu thị trường và tư vấn phát triển TP.HCM của CBRE Việt Nam - cho hay thị trường bất động sản không ghi nhận phương thức giảm trực tiếp, thay vào đó các chủ đầu tư sẽ áp dụng các chương trình ưu đãi, chiết khấu, điều này giúp căn hộ dễ được giao dịch.
Theo bà Thanh, nhờ các chính sách bán hàng này đã giúp 2.600 căn bán được trong ba tháng qua, tương đương 55% số căn mở bán.
Khó khăn vẫn kéo dài đến 2024
Bà Dương Thùy Dung cho hay trong các tháng cuối năm, thị trường TP.HCM dự kiến có thêm 3.000 căn hộ. Bà cũng nhận định các khó khăn của thị trường dự báo sẽ kéo dài ít nhất đến nửa đầu 2024. Các giao dịch sẽ phục hồi khi các yếu tố pháp lý, kinh tế vĩ mô và niềm tin người tiêu dùng được cải thiện.
