Trái ngược với sự sôi động của các “chợ online” nở rộ dịp giáp Tết Nguyên đán, mặt bằng bán lẻ trên nhiều tuyến đường trung tâm TP.HCM vẫn vắng khách.
Nhiều ngôi nhà phố miệt mài rao cho thuê từ lâu vẫn không có khách. Ảnh: Lê Toàn.
Bỏ trống, nhưng giá vẫn “phỏng tay”
Năm 2024, Cushman & Wakefield tiếp tục xếp đường Đồng Khởi (quận 1, TP.HCM) vào nhóm các tuyến phố có giá thuê mặt bằng cao nhất Việt Nam, đồng thời đứng thứ 14 toàn cầu.
Theo báo cáo của đơn vị này, giá thuê mặt bằng tại Đồng Khởi đạt mức 330 USD/m2/tháng (tương đương khoảng 8 triệu đồng/m2/tháng), tăng 32% so với trước dịch Covid-19, nhưng giảm 6% so với cùng kỳ năm ngoái do VND giảm giá so với USD.
Thực tế, giá thuê mặt bằng bán lẻ tại những tuyến phố đắc địa nhất TP.HCM vẫn duy trì ở mức cao trong thời gian qua. Các ngôi nhà nguyên căn trên đường Đồng Khởi thường được chào giá thuê từ 300-450 triệu đồng/tháng, tương đương hàng tỷ đồng mỗi năm.
Tại đường Đồng Khởi, khách thuê phần lớn là các thương hiệu xa xỉ hoặc khách sạn cao cấp. Bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield nhận định, Đồng Khởi là một trong những con phố sầm uất nhất trung tâm TP.HCM, gần nhiều khách sạn cao cấp và các điểm du lịch nổi tiếng, thu hút lượng khách hàng tiêu dùng cao cấp.
Việc đặt chi nhánh tại các tuyến đường này giúp các thương hiệu xa xỉ tiếp cận khách hàng mục tiêu, đồng thời duy trì và nâng cao hình ảnh. Tuy nhiên, trong bối cảnh kinh tế khó khăn, việc lựa chọn những địa điểm “vàng” để quảng bá hình ảnh không còn là sự lựa chọn duy nhất.
Khảo sát tại một số tuyến đường trung tâm TP.HCM dễ dàng thấy, nhiều mặt bằng cho thuê đóng cửa, treo bảng cho thuê nhà. Đáng nói, có những căn nhà phố mặt tiền đã đóng cửa nhiều năm nhưng chủ nhà không chịu giảm giá cho thuê.
Tháng cuối năm 2024, trong vai khách hàng thuê mặt bằng, phóng viên Đầu tư Chứng khoán tiếp cận một ngôi nhà khoảng 200 m2 trên đường Đồng Khởi qua môi giới tên Hòa, được chào thuê với giá khoảng hơn 700 triệu đồng và khẳng định giá không thể giảm. Đồng thời, khách thuê phải đặt cọc trước 6 tháng và ký hợp đồng 3 năm.
Được biết, mặt bằng này từng được cho thuê với giá 180 triệu đồng/m2, nhưng do làm ăn thua lỗ nên khách thuê đã trả lại mặt bằng từ năm 2023 và bị bỏ trống đến nay. Dù vậy, nhưng giá chào thuê mới vẫn tăng so với hợp đồng cũ trước đây.
Cách đó không xa, sau khi Starbucks Reserve (đường Hàn Thuyên, quận 1) đã trả mặt bằng vì giá thuê lên đến 30.000 USD/tháng (gần 750 triệu đồng) đến nay vẫn chưa có đơn vị nào thuê lại.
Trên đường Nguyễn Công Trứ, một mặt bằng diện tích 300 m2 cũng đã treo biển cho thuê từ năm ngoái đến nay. Một môi giới cho biết mặt bằng này trước đây được một công ty vàng bạc đá quý thuê dài hạn với giá hơn 200 triệu đồng/tháng. Tuy nhiên, giá chào thuê hiện đã tăng gấp đôi, song chưa kiếm được khách thuê.
Cần nói thêm, việc hiện diện thương hiệu tại các tuyến đường trung tâm là nhu cầu lớn, nhưng giá thuê mặt bằng trung tâm TP.HCM vẫn ở mức cao, gây khó khăn cho nhiều doanh nghiệp và nhà đầu tư. Tuy nhiên, sự kiên quyết giữ giá của chủ nhà đã khiến không ít mặt bằng bị bỏ trống lâu dài, tạo nên nghịch lý trên thị trường bất động sản.
Xu hướng dịch chuyển
Dữ liệu của Batdongsan.com.vn cho thấy, giá thuê mặt bằng nhà phố tại các khu vực quận 1, 3, 10 và 2 cũ (nay là TP. Thủ Đức) tiếp tục có xu hướng tăng từ 10-30%. Trong đó, quận 1 có giá thuê nhà mặt phố tăng 15,2%; quận 3 tăng 32,4%; quận 2 và Bình Thạnh lần lượt tăng 10% và 11%...
Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam Batdongsan.com.vn nhìn nhận, một trong những vấn đề ảnh hưởng đến thị trường thuê mặt bằng nhà phố cho thuê chính là sức mua của người tiêu dùng. Điều này dẫn tới sự thay đổi linh hoạt về mô hình sản xuất - kinh doanh của nhiều cửa hàng lớn.
Trước đây, họ thường tập trung vào các tuyến đường chính để vừa buôn bán vừa quảng cáo sản phẩm. Các tuyến phố trung tâm thường là nơi tụ tập khách du lịch quốc tế, điểm vui chơi nhưng khi thói quen tiêu dùng thay đổi, kinh tế vẫn khó khăn, lượng khách du lịch cải thiện không đáng kể, việc chịu chi phí lớn cho một mặt bằng không còn là lựa chọn bắt buộc. Bởi, khi chi phí tăng, hiệu quả kinh doanh lại không đạt được.
Ngoài ra, sự xuất hiện của mô hình trung tâm thương mại "all in one" còn phù hợp cho cả gia đình: cha mẹ đi mua sắm, con vào khu vui chơi giải trí, ăn uống... Nhiều cửa hàng kinh doanh bên ngoài đã chuyển vào thuê mặt bằng trung tâm thương mại để kinh doanh.
Chưa kể, với sự bùng nổ của thương mại điện tử, người mua ngồi tại nhà, mua hàng với giá phải chăng, chất lượng dịch vụ y chang, thậm chí được giảm giá vì người bán không mất tiền thuê mặt bằng kinh doanh, còn người mua không mất công đi lại, phí vận chuyển thấp đang thúc đẩy sự chuyển đổi từ kinh doanh ở vị trí mặt bằng nhà phố sang kinh doanh trên mạng.
Theo ông Tuấn, việc định giá tài sản thường dựa trên giá trị cho thuê phát sinh hàng tháng, hàng năm. Nếu một mặt bằng có giá thuê tốt thì định giá tài sản đó cũng sẽ nâng cao theo. Ngược lại, nếu giá thuê thấp, giá trị của căn nhà sẽ bị giảm. Do vậy, giá nhà phố vị trí vàng cũng phải tuân theo quy luật cung - cầu.
Ông Võ Hồng Thắng, Phó tổng giám đốc DKRA Group cho biết, trong một khảo sát mới đây được được đơn vị thực hiện cho thấy, tỷ lệ lấp đầy mặt bằng ở các con đường lớn tại TP.HCM giảm 20-25%, nhưng giá thuê ở các mặt bằng phía trong hẻm thì có mức độ giảm thấp hơn và tỷ lệ lấp đầy tăng lên.
Theo ông Thắng, các doanh nghiệp hiện nay đang thay đổi mô hình kinh doanh nhờ sự phát triển của thương mại điện tử và tìm đến các vị trí cửa hàng khiêm tốn để giảm được chi phí. Do vậy, mặt bằng cho thuê trên các trục đường chính sẽ rất khó để lấp đầy và còn kén khách thuê.
Khác với nhà phố, mặt bằng bán lẻ trong các trung tâm thương mại đang có nhiều ưu điểm hơn. Việc đáp ứng nhu cầu đa dạng người dùng, lượng người di chuyển cũng đông đúc hơn mặt bằng nhà phố khiến cơ hội kinh doanh lớn hơn. Các nhãn hàng cũng được quảng bá thương hiệu và có độ nhận diện dễ dàng hơn.
Ngoài ra, mặt bằng trong trung tâm thương mại giúp khách thuê tạo được không gian trải nghiệm tốt hơn, tận hưởng dịch vụ đa dạng hơn, khác với mặt bằng nhà phố diện tích nhỏ, quy mô trưng bày hạn chế. Và hơn hết, khách thuê tại trung tâm thương mại giá minh bạch hơn và không phải kì kèo trả giá thuê với chủ nhà.
Giá thuê cao không có lợi về hình ảnh của TP.HCM trong thu hút đầu tư
Dẫn thông tin từ Cushman&Wakefield, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đánh giá việc đường Đồng Khởi (quận 1) đứng hạng 14 thế giới về độ "đắt đỏ" không có lợi về hình ảnh của Thành phố trong thu hút đầu tư.
Vì đây chỉ là giá cho thuê mặt bằng kinh doanh cá biệt tại tầng trệt của một trung tâm thương mại trên đường Đồng Khởi, khi so sánh với các thành phố Bangkok (Thái Lan) và Jakarta (Indonesia) đang có giá cho thuê văn phòng làm việc, mặt bằng kinh doanh thấp hơn.
Hơn nữa, HoREA cho rằng giá cho thuê mặt bằng tầng trệt nhà phố kinh doanh tại đường Đồng Khởi hiện nay thực tế chỉ dao động quanh mức 1 triệu đồng/m2 (tương đương 40 USD/m2) và tại khu vực trung tâm thành phố vẫn còn khoảng 30% nhà phố kinh doanh chưa cho thuê được, trong lúc khu vực trung tâm Hà Nội có “tỷ lệ lấp đầy” rất cao, rất nhộn nhịp nên thành phố cần quan tâm công tác truyền thông để gửi “thông điệp” chính xác đến các nhà đầu tư.
Trọng Tín - Theo Tin Nhanh Chứng Khoán
