Nếu bạn là một chủ đầu tư đô thị mới hay một người mua bất động sản, điều bạn mong đợi không chỉ là những con đường rộng, những dãy nhà đẹp, một hệ thống hạ tầng hoàn chỉnh, mà nơi ấy có người đến ở, có dòng người qua lại, có đời sống diễn ra mỗi ngày. Nói cách khác, tài sản của chủ đầu tư và của bạn đều sẽ tăng giá khi khu vực đó có sức sống.
Còn nếu khu đô thị đó dẫu được xây dựng rất bài bản, với các công trình hiện đại, có cả cây xanh, hồ nước... mà vẫn vắng vẻ, ít người cư trú, thiếu hoạt động, thì khoa học đô thị gọi là sự thiếu hụt “sức sống đô thị” (urban vitality - UV). Và điều tưởng như cảm tính này giờ đây có thể đo đếm được.
Cũ, mới không chỉ là thời gian
Để đánh giá sức sống đô thị mới, cần so nó với đô thị cũ và làm rõ hai khái niệm cũ - mới để tránh hiểu nhầm cũ/mới chỉ theo nghĩa thời gian thuần túy.
Đô thị cũ còn gọi là đô thị hữu cơ (organic urban fabric) thường hình thành qua nhiều thế hệ, không theo một bản quy hoạch tổng thể duy nhất. Mỗi lớp cư dân tụ về để lại một dấu vết: một con ngõ mở thêm, một cửa hàng chen vào, một căn nhà được cơi nới. Kết quả là gồm những lô đất nhỏ, không đều, công trình thuộc nhiều thời kỳ, chức năng đan xen: nhà ở, cửa hàng, xưởng nhỏ, nơi thờ tự cùng tồn tại trên một con phố. Phố cổ Hà Nội, quận 1 TP.HCM (cũ) hay khu Marais ở Paris (Pháp) đều mang cấu trúc này.
Đô thị mới hay đô thị được quy hoạch (planned new development) thường được thiết kế trong một khoảng thời gian ngắn bởi một hoặc vài chủ đầu tư lớn. Gồm các lô đất lớn và đồng nhất, công trình cùng thế hệ, chức năng phân khu rõ ràng (khu ở, thương mại, văn phòng riêng biệt) đường rộng ưu tiên xe cơ giới, khoảng lùi rộng giữa công trình và vỉa hè. Những cái tên như Ecopark, Vinhomes Ocean Park, Phú Mỹ Hưng hay La Défense ở Paris là những ví dụ.
Một đoạn phố cổ Hà Nội cung cấp nhiều dịch vụ.
Nhưng điều quan trọng phải nhấn mạnh: sự phân biệt này là về cấu trúc hình thái chứ không phải về thời gian tồn tại (dù nhiều đô thị cũ cao tuổi). Bởi một khu đô thị mới nếu gồm nhiều lô đất nhỏ, chức năng hỗn hợp, tầng trệt hoạt động sôi động vẫn có thể mang tính “hữu cơ”. Ngược lại, một khu phố cũ nếu bị chỉnh trang theo kiểu gom các lô nhỏ, đồng nhất hóa mặt tiền thành khối lớn thì dù vẫn còn một số nhà cũ nhưng logic hữu cơ đã mất.
Sự khác biệt đó là cốt lõi của bài viết này. Bởi thế câu hỏi thực sự không phải là “cũ hay mới” mà đô thị đó được hình thành theo logic nào? Cũng từ đây xuất hiện một nghịch lý quen thuộc - vì sao những con phố cũ chật chội, thậm chí ngập nước lại khiến ta cảm thấy “sống động”, trong khi nhiều khu đô thị mới hiện đại lại gợi lên cảm giác “thiếu vắng”?
Đó không phải câu hỏi cảm tính, câu trả lời chẳng phải do hoài niệm mà ta đang đi đến một sự thật giờ đây đã có thể được xác định cụ thể, đó là sức sống đô thị.
Khi “sức sống” được đo
Ý niệm về sức sống đô thị được đặt nền tảng từ nhà báo Jane Jacobs (1) vào năm 1961. Bà cho rằng một đô thị sống động cần có chức năng hỗn hợp, các lô đất nhỏ, công trình cũ - mới xen kẽ, đủ người sinh sống và mạng lưới đường “thẩm lọc” (là khả năng đi xuyên, len lỏi từ nhiều hướng trong/qua một ô phố bằng nhiều ngõ, hẻm), khác với khu đô thị mới như các khối bê tông đồng nhất, chỉ có vài lối vào ra có kiểm soát nên buộc bạn phải đi vòng. Nhưng trong nhiều thập kỷ, đó vẫn chỉ là những quan sát mang tính trực giác.
Khu phố cổ ở TP. Halle (Đức) với mặt tiền được chia nhỏ. Nguồn: TTC
Phải đến khoảng năm 2010, nhờ dữ liệu lớn từ điện thoại di động, mạng xã hội đến ảnh vệ tinh - các nhà nghiên cứu (2) đã bắt đầu đo lường sức sống đô thị một cách cụ thể. Sức sống giờ đây được đo đếm chính xác bằng dữ liệu thực, từ mật độ người đi bộ theo từng giờ trong ngày trên mỗi con phố, số lượng điểm dịch vụ trên mỗi hecta đất từng phường, mức độ đa dạng của các hoạt động kinh tế ở mỗi đơn vị dân cư đô thị, cường độ ánh đèn đêm nhìn từ vệ tinh ở mọi khu phố, lượng check-in mạng xã hội, tín hiệu điện thoại di động tập trung ở đâu và vào lúc nào trong toàn thành phố...
Và kết quả hàng trăm nghiên cứu trên khắp thế giới từ Barcelona đến Tokyo, từ London đến Singapore… đã chỉ ra cùng một điều gây bất ngờ: “Yếu tố dự báo sức sống đô thị tốt nhất không phải là chất lượng hạ tầng mà là sự đa dạng của hoạt động (con người) trong không gian và sự liên tục của hoạt động đó theo thời gian” (3).
Hai khu rừng, hai kiểu đô thị
Rừng nguyên sinh nhiệt đới nhìn từ trên cao hỗn độn, nhiều tầng, tán cây không đều, chiều cao lổn nhổn, không hàng lối... nhưng sự “hỗn độn” ấy biểu hiện cho một hệ sinh thái vô cùng phong phú. Chẳng hạn tầng tán vượt là nơi các loại chim lớn làm chủ; nhiều loài linh trưởng, thú leo trèo, chim sống ở tầng tán dưới; tầng bụi đông đúc các loài thú lớn, thú nhỏ di chuyển; tầng thảm mục sát đất gồm lớp lá mục, thân cây đổ, nấm... là kho dinh dưỡng nuôi toàn bộ hệ thống.
Dưới lòng đất, một mạng lưới nấm rễ kết nối hàng nghìn cây với nhau trao đổi nước, khoáng chất như một hệ tuần hoàn. Không ai thiết kế hệ sinh thái rừng nguyên sinh nhiệt đới. Nó tự tổ chức qua hàng triệu năm thử nghiệm, thất bại và thích nghi.
Hầu hết những người bán hoa trên phố cũ Trần Xuân Soạn (Hà Nội) đều là người làng Tây Tựu cách đó chừng 30km.
Nếu đi bộ qua phố Hàng Đào (Hà Nội) vào một buổi sáng, bạn cũng nhận ra “các tầng tán” ấy của đô thị - nếu có thể gọi vậy. Tầng cao nhất của những ngôi nhà ống 4 - 5 tầng chen chúc nhau, mỗi nhà một kiểu mái, kiểu ban công, một màu sơn, một lịch sử riêng. Tầng trệt của cửa hàng vải mở từ 7 giờ sáng, người thợ may ngồi ngay trước cửa, trong quán cà phê bé xíu đã có vài khách ngồi nhìn phố, xe máy dựng la liệt. Tầng mặt đất “tầng thảm mục đô thị” vỉa hè nhỏ hẹp luôn có người ngó nghiêng, một cô gánh hàng rong di chuyển chậm qua từng nhà, bà bán bún ngồi từ 6 giờ sáng biết tên từng người khách quen…
Jan Gehl (4) nhìn thấy “những con phố có khoảng 15 - 20 ô cửa trên mỗi 100m mặt tiền có thể có mật độ người đi bộ cao gấp nhiều lần so với những con phố chỉ có vài ô cửa”. Khu phố cổ đạt điều này một cách tự nhiên, trên một đoạn phố ngắn hàng loạt hoạt động cùng tồn tại: ăn uống, buôn bán, sửa chữa, dịch vụ… Chúng tạo thành một “chuỗi thức ăn đô thị”, nơi dòng người và dòng tiền luân chuyển liên tục.
Rừng công nghiệp ngược lại thường chỉ có keo, bạch đàn trồng thẳng hàng, cùng tuổi, tuy ngay ngắn nhưng mặt đất như trống hoàn toàn, lá rụng tạo thành một lớp axit ức chế các sự sống khác, không cây bụi, không thảm mục, không tiếng chim... Cựu đại biểu Quốc hội Ksor H’Bơ Khăp khẳng định: “Không có một con gì sống được ở trong rừng đó!”. Bởi đó không phải hệ sinh thái mà là “nhà máy sản xuất gỗ” ngụy trang bằng màu xanh.
Một quán cafe vỉa hè ở TP. Halle (Đức) khá giống các quan vỉa hè đô thị cũ ở Việt Nam. Nguồn: TTC
Nhiều khu đô thị mới cũng vậy. Đường rộng, cây xanh cùng tuổi, công trình hiện đại. Nhưng đường phố vắng vẻ bởi thiếu người có lý do để ở ngoài đường. Tầng trệt của các tòa nhà chỉ có một chuỗi thương mại đồng nhất phục vụ người có thu nhập cao như Highlands Coffee, phòng gym, siêu thị mini… Không có tiệm thuốc bắc, hàng nước chè, bà bán bún ngồi từ 6 giờ sáng. Không phải vì cư dân ở đây không muốn những thứ đó, mà vì cấu trúc kinh tế của khu đô thị mới không tạo ra ngách sinh thái (không gian nhỏ xíu) cho những hoạt động đó tồn tại. Khi toàn bộ công trình đều mới, đều được quản lý bởi chủ đầu tư lớn, chi phí thuê mặt bằng kinh doanh cao thì chỉ những chuỗi thương mại lớn mới đủ khả năng tồn tại. Các nhà nghiên cứu đô thị gọi đó là vitality gap: khoảng trống sức sống.
Sức sống sinh tiền bạc
Những điều trên không chỉ là cảm nhận, năm 2021 đã có câu trả lời bằng con số cho Việt Nam. Một nhóm nghiên cứu quốc tế gồm các nhà khoa học Trung Quốc, Việt Nam và Mỹ (5) đã trực tiếp khảo sát TP.HCM và công bố kết quả có thể gọi “không còn chỗ để tranh cãi” cho thấy một ranh giới rất rõ:
- Khu nội thành cũ: đa số đạt mức sức sống cao.
- Khu đô thị mới ngoại vi: phần lớn ở mức thấp.
Sức sống không “lan ra” như kỳ vọng, thậm chí lõi đô thị TP.HCM (các quận cũ ở trung tâm) có mức sống động còn cao hơn nhiều khu vực lõi của Thượng Hải (Trung Quốc) một phần vì vẫn giữ được cấu trúc hữu cơ.
Tại Hà Nội, nghiên cứu của nhóm University of Melbourne (6) cũng cho kết quả tương tự: phố cổ có mật độ hoạt động cao nhất, trong khi khu đô thị mới thấp nhất trên nhiều chỉ số.
Vâng, cứ cho là đô thị cũ thường nhiều sức sống hơn đô thị mới, nhưng sức sống ấy có gì vui nếu không gắn trực tiếp với lợi ích kinh tế để cho ta nhiều tiền bạc hơn?
Chúng ta đã biết nghiên cứu của Luis Bettencourt (7) với nguyên lý “khi mật độ tương tác giữa con người tăng lên thì giá trị kinh tế không chỉ tăng theo mà tăng nhanh hơn tốc độ dân số”. Lý do rất đơn giản bởi giá trị không đến từ từng cá nhân mà từ các tương tác giữa họ. Hoặc Ngân hàng Thế giới (World Bank) tổng hợp bằng chứng từ nhiều nước để đưa ra một chỉ số dễ hiểu GDP/diện tích = mật độ kinh tế. Chẳng hạn các khu trung tâm như lõi London hay Paris có thể đạt trên 200 triệu USD/km², cho thấy đô thị không mạnh vì diện tích lớn mà vì tạo ra nhiều giá trị trên mỗi mảnh đất.
Khu La Défense thuộc đô thị mới ở Paris. Nguồn: French moments
Dữ liệu Việt Nam cũng cho thấy điều này rất rõ ràng. Xin lấy vài dẫn chứng: quận Hoàn Kiếm (cũ) diện tích chỉ 5,29 km², thu ngân sách năm 2024 khoảng 21.845 tỷ đồng (8), tương đương 41,3 tỷ đồng/ha mỗi năm. Trong khi toàn thành phố Đà Nẵng thu khoảng 26.845 tỷ đồng trên diện tích hơn 1.280km² (9), tức chỉ khoảng 0,21 tỷ đồng/ha/năm. Ngay cả lõi của Đà Nẵng cũng chỉ quanh 1,1 tỷ đồng/ha/năm. Chênh lệch này tới hàng chục lần.
Hoặc tại TP.HCM, quận 1 cũ (diện tích 7,72km2) đạt khoảng 26,4 tỷ đồng/ha/năm, với hơn 23.000 doanh nghiệp và 10.000 hộ kinh doanh (10). Trong khi quận 7 cũ, hạ tầng tốt hơn, diện tích 35.76km2, thu ngân sách 5.501 tỷ đồng/năm (11), tức chỉ khoảng 1,5 tỷ đồng/ha/năm.
So sánh này chưa loại trừ yếu tố doanh nghiệp lớn đặt tại trung tâm nhưng khoảng cách địa lý hai quận không quá xa, mà mỗi hecta ở quận 1 tạo ra giá trị kinh tế cao hơn quận 7 tới gần 17 lần thì không thể là ngẫu nhiên. Bởi quận 7 không thiếu doanh nghiệp nhưng các hoạt động phân tán trên diện tích rộng, thiếu dòng người đi bộ, thiếu hoạt động tầng trệt, thiếu tương tác tự phát - nên năng suất thấp hơn quận 1 dù hạ tầng tốt hơn. Từ quy luật toàn cầu đến dữ liệu Việt Nam có thể rút ra một kết luận: “Giá trị kinh tế của đô thị không nằm ở hạ tầng hay quy hoạch mà ở mật độ tương tác giữa con người”.
Tạm kết để mở ra
Đây không phải bài viết kêu gọi dừng xây dựng đô thị mới, cũng không nhằm ca tụng sự lộn xộn và xuống cấp của các đô thị cũ. Khu phố cổ, phố cũ của Hà Nội, hay các khu đô thị cũ ở trung tâm TP.HCM bị ngập mỗi khi mưa, tắc nghẽn mỗi giờ cao điểm, môi trường ô nhiễm và hạ tầng kỹ thuật lạc hậu, là các vấn đề thật, thực sự cần giải quyết.
Với bài này, người viết cố gắng trình bày những gì khoa học đã chứng minh và số liệu đã xác nhận, rằng những khu đô thị cũ lộn xộn lại chính là “nồi cơm” của thành phố. Không phải vì chúng đẹp hay được quy hoạch tốt mà vì chúng tích lũy đúng những thứ tạo ra giá trị kinh tế thực. Những thứ ấy đã giúp Hoàn Kiếm nhỏ hơn các quận khác của Hà Nội nhưng tạo ra giá trị ngân sách gấp hàng chục lần trên mỗi ha đất, giúp quận 1 chật chội của TP.HCM có năng suất kinh tế trên mỗi mảnh đất bỏ xa quận 7 hiện đại .
Một đoạn phố thuộc Khu đô thị Phú Mỹ Hưng (TP.HCM) có khối kiến trúc lớn thường ít người qua lại
Còn với chủ đầu tư và người mua bất động sản, nó có thể là một gợi ý thực dụng rằng tài sản tăng giá bền vững không hẳn đến từ hạ tầng đẹp hay bản vẽ hoành tráng mà từ sức sống của khu vực đó. Khu có sức sống cao nghĩa là nhiều người muốn đến ở, nhiều dịch vụ tự nhiên hình thành, nhiều giao dịch diễn ra mỗi ngày, tất cả chúng hợp sức đẩy giá trị bất động sản lên theo thời gian. Ngược lại, khu thiếu sức sống dù hạ tầng ban đầu đẹp đến đâu cũng dễ thành “đất để ngủ”, giá trị bị đóng băng, thanh khoản kém, chi phí vận hành cao mà nguồn thu thấp.
Tất nhiên, với chính quyền, câu hỏi khó hơn và cũng quan trọng hơn, rằng khi muốn “tái thiết hay tái cấu trúc vùng lõi đô thị” phải làm thế nào để không tự đập vỡ “nồi cơm” chính mình? Vì sức sống đô thị cũng đồng thời là nền tảng kinh tế của bất động sản, là nguồn thu ngân sách bền vững của chính quyền, là chất lượng sống thực nhất của mỗi cư dân.
Để tạm kết, xin quay lại câu hỏi từ đầu bài, không phải “cũ hay mới” quan trọng mà là khi xây khu đô thị mới, nên lựa chọn xây theo logic/cấu trúc nào? Chúng tôi sẽ cố gắng tìm câu trả lời ở bài sau.
Bài và ảnh: Trần Trung Chính - Theo Người Đô Thị
_____________________
Tài liệu trích dẫn tham khảo:
(1) Jacobs, J. (1961). The Death and Life of Great American Cities. Random House, New York
(2) Ba nhóm tác giả : Ye, Li& Liu; Sung, Lee & Cheon; Liu et al- Shaojun Liu, Yi Long và cộng sự
(3) Theo Ye et al., Landscape and Urban Planning, 2019
(4) Gehl, J. (2010). Cities for People. Island Press, Washington D.C
(5) Tạp chí Sustainable Cities and Society (2021), do nhóm Yue, Chen, Thy et al. thực hiện
(6) Thanh Phuong Ho, Mark Stevenson, Jason Thompson, Nguyen Quoc Tuan, tạp chí Urban Science
(7) Luis Bettencourt, José Lobo, Dirk Helbing, Geoffrey West và Christian Kuhnert (Tăng trưởng, sáng tạo, quy luật tỷ lệ và tốc độ sống trong đô thị. PNAS, 2007)
(8 - 9) Tuổi Trẻ, 1.2025 và Báo Đà Nẵng, 12.2024
(10 - 11) Tuổi Trẻ, 1.2025 và UBND quận 7, 2023.
