Bất động sản khu vực TP.HCM và vùng phụ cận đang ghi nhận những tín hiệu phục hồi rõ nét. Động lực chính đến từ loạt dự án hạ tầng trọng điểm tăng tốc triển khai, kéo theo sự dịch chuyển của dòng vốn đầu tư và nguồn cung mới về các khu vực vùng ven.
Hàng loạt dự án tại khu vực Bình Dương cũ ra mắt gần đây đều ghi nhận sự quan tâm lớn của khách hàng. Trong ảnh: Buổi ra mắt block mới tại Dự án Bicons City.
Trở lại đường đua nhờ hạ tầng
Từ cuối quý III/2025, hàng loạt dự án hạ tầng trọng điểm như đường Vành đai 3, 4 TP.HCM, sân bay Long Thành, cao tốc Bắc - Nam giai đoạn 2 và 9 tuyến metro bắt đầu tăng tốc, kéo theo làn sóng dịch chuyển dòng vốn đầu tư bám hạ tầng.
Các khu vực ven TP.HCM đều ghi nhận dòng tiền đổ về rõ rệt. Chẳng hạn, tại Bến Lức Tây Ninh (thuộc tỉnh Long An cũ), dự án Destino Centro do Tập đoàn Seaholding làm chủ đầu tư được đưa ra thị trường từ đầu năm 2025 và đến nay, trên 70% sản phẩm đã có chủ. Dự án này được xây dựng trên tổng diện tích 21.565,5 m2, gồm 5 block cao 20 tầng với khoảng 2.000 căn hộ chung cư, trong đó có block đã cất nóc.
Đón sóng đầu tư hạ tầng, các doanh nghiệp trong hệ sinh thái của Tập đoàn TTC đang đầu tư và phát triển dự án công nghiệp - đô thị - dịch vụ hơn 42 ha tại phường Trảng Bàng, tỉnh Tây Ninh. Trong đó, khoảng 4.000 căn hộ cho công nhân sẽ được xây dựng.
Mới đây, dự án Khu đô thị Bình An Đức Hòa do liên danh Thắng Lợi Homes - An Cường - Central làm chủ đầu tư được khởi công. Dự án này có quy mô xây dựng 6.000 căn hộ thương mại, với tổng vốn đầu tư gần 10.000 tỷ đồng.
Từ góc nhìn của ông Phùng Quang Hải, Tổng giám đốc Tập đoàn Quốc tế Năm Sao, các doanh nghiệp bất động sản lớn chú ý tới thị trường Tây Ninh đến từ câu chuyện quy hoạch giao thông của địa phương này kết nối với TP.HCM.
“Các dự án giao thông như tuyến Vành đai 3 TP.HCM đã được thông xe kỹ thuật từng đoạn và dự kiến sẽ thông xe toàn tuyến vào đầu năm 2026. Đây sẽ trở thành cú huých hạ tầng được mong đợi nhất ở giai đoạn này”, ông Hải chia sẻ.
Còn tại Đồng Nai, hàng loạt dự án lớn như Long Hưng, Waterfront, Aqua City, Cù lao Phước Hưng… được tháo gỡ vướng mắc pháp lý, thi công trở lại, thúc đẩy thị trường bất động sản Đồng Nai phục hồi mạnh mẽ.
Tại TP.HCM (khu vực thuộc tỉnh Bình Dương cũ) cũng ghi nhận nguồn cung mới tăng cao khi Tập đoàn Bcons công bố đã hoàn tất xây dựng hơn 5.000 căn hộ, gần 200 căn nhà phố, trung tâm thương mại, khách sạn tại Bcons City.
Hàng loạt chủ đầu tư như Masterise Homes, Phú Mỹ Hưng, Gamuda Land, TT Capital, An Gia, Đất Xanh... cũng giới thiệu ra thị trường nhiều sản phẩm ở các phân khúc khác nhau.
Điểm chung của nguồn cung mới là tập trung dọc các tuyến giao thông chiến lược như Vành đai 3, Vành đai 4 và các tuyến metro. Điều này cho thấy xu hướng giãn dân và phát triển đô thị vệ tinh đang được hiện thực hóa rõ nét.
“Thị trường bất động sản năm 2025 bước vào trạng thái phục hồi, đi cùng xu hướng giá bán tiếp tục tăng tại khu vực có nhu cầu ở thật hoặc được hưởng lợi từ hạ tầng”, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Khu vực miền Nam Batdongsan.com.vn nói.
Vị chuyên gia này cho biết thêm, thị trường bất động sản TP.HCM được thúc đẩy bởi các dự án hạ tầng liên kết vùng và sự nổi lên của các đô thị vệ tinh, đáp ứng nhu cầu dịch chuyển ra ngoài trung tâm. Xu hướng dễ nhận thấy nhất trong thời gian qua là nhu cầu mở rộng không gian sống và tận dụng cơ hội đầu tư từ hạ tầng liên vùng đang hoàn thiện, nhờ đó, mức độ quan tâm đến bất động sản đã tăng trở lại.
Theo TS. Huỳnh Thanh Điền, chuyên gia kinh tế, TP.HCM đang được đẩy mạnh phát triển hệ thống hạ tầng giao thông liên kết, kết nối các vùng kinh tế lân cận.
Thay vì chỉ tập trung ở trung tâm TP.HCM cũ, nhiều người sẽ có xu hướng lựa chọn các khu vực mới mở rộng, các khu vực đang được phát triển thành những đô thị chất lượng cao, hạ tầng đồng bộ và môi trường sống ngày càng tốt hơn.
Ông Điền cũng kỳ vọng, với quy hoạch và định hướng mới, cơ hội dành cho cả doanh nghiệp và nhà đầu tư bất động sản sẽ rộng mở hơn.
Giá vẫn ở vùng hợp lý
Sự trở lại của dòng tiền cùng nguồn cung mới bám theo các trục hạ tầng trọng điểm đang tạo lực đẩy rõ nét cho thị trường bất động sản vùng ven. Tuy nhiên, song hành với đà phục hồi và mức độ quan tâm gia tăng, mặt bằng giá tại nhiều khu vực có những điều chỉnh nhất định, yêu cầu người mua và nhà đầu tư phải thận trọng hơn trong giai đoạn thị trường bước sang trạng thái tăng trưởng có chọn lọc.
Theo bà Mai Thanh Thảo, Phó giám đốc Bộ phận Ngân hàng và Dịch vụ doanh nghiệp Savills Việt Nam, mặt bằng giá bất động sản tại các khu vực vùng ven hiện nay đang phản ánh ngày càng rõ nét giá trị thực của hạ tầng, thay vì chỉ dựa trên kỳ vọng đầu cơ như giai đoạn trước.
“Những dự án gắn liền với hệ thống giao thông đã và đang hình thành, có tiến độ triển khai cụ thể, sẽ sở hữu lợi thế lớn về khả năng hấp thụ cũng như tính bền vững về giá trong trung và dài hạn”, bà Thảo nhận định.
Trong bối cảnh quỹ đất nội đô TP.HCM ngày càng hạn chế và giá bán neo ở mức cao, các khu vực vùng ven có lợi thế về hạ tầng kết nối như Bình Tân, Bình Chánh, Hóc Môn (TP. HCM), Dĩ An, Thuận An (Bình Dương cũ), Nhơn Trạch (Đồng Nai) đang nổi lên như những điểm đến thay thế.
Mặt bằng giá tại các khu vực này ghi nhận xu hướng tăng trong thời gian qua, chủ yếu phản ánh kỳ vọng của thị trường vào tiến độ thực tế của các tuyến metro, đường vành đai, cao tốc và hệ thống giao thông liên vùng đã và đang được triển khai.
Savills cho rằng, mức tăng giá tại vùng ven nhìn chung là tương đối hợp lý khi được hỗ trợ bởi ba yếu tố then chốt.
Thứ nhất, chi phí đầu vào tiếp tục gia tăng, bao gồm giá vật liệu xây dựng, chi phí pháp lý, chi phí tài chính và quỹ đất sạch ngày càng khan hiếm.
Thứ hai, sự thiếu hụt kéo dài của phân khúc nhà ở tầm trung khiến áp lực cầu dồn sang các khu vực lân cận trung tâm.
Thứ ba, giá trị hạ tầng hiện nay không chỉ nằm trên “bản vẽ quy hoạch” mà đã và đang hiện hữu, từng bước đi vào vận hành, qua đó tác động trực tiếp đến nhu cầu ở thực.
Ở góc độ thị trường, Savills đánh giá mức giá nhà ở vùng ven hiện nay nhìn chung phù hợp với giá trị thực, song đòi hỏi người mua và nhà đầu tư phải có sự chọn lọc kỹ lưỡng hơn so với giai đoạn trước.
Đối với nhóm người mua trẻ, các tiêu chí cần ưu tiên không chỉ dừng ở giá bán, mà còn bao gồm pháp lý dự án minh bạch, hạ tầng kết nối đã hoặc sắp vận hành, hệ thống tiện ích thiết yếu phục vụ nhu cầu sinh hoạt hàng ngày cũng như khả năng chi trả ổn định trong dài hạn.
Trong bối cảnh thị trường bất động sản đã bước sang giai đoạn tăng trưởng thận trọng hơn, việc chạy theo các “cơn sốt hạ tầng” mang tính ngắn hạn, thiếu tính toán đầy đủ về chi phí lãi vay, thời gian di chuyển và chi phí sinh hoạt có thể tạo ra áp lực tài chính đáng kể trong tương lai.
Ngược lại, những quyết định dựa trên nhu cầu ở thực, giá trị sử dụng lâu dài và dòng tiền bền vững sẽ giúp người mua trẻ giải bài toán an cư một cách an toàn hơn, đồng thời giảm thiểu rủi ro khi thị trường bước vào chu kỳ điều chỉnh tiếp theo.
Việt Dũng - Theo Tin Nhanh Chứng Khoán
