lời bàn 6/4/2024 bất động sản bước qua " vùng tối " hay chưa ? hay đang ở vùng đáy của đêm đen dài khủng khoảng . Đó là câu hỏi đặt ra cho những ai quan tâm . Nhưng chỉ một số ít người có tâm trạng thư thái tương đối giữa khủng khoảng mới khả dĩ nghe ,nhìn ,suy nghĩ gần đúng với thực trạng và triễn vọng . Thôi thử nhớ lại cảnh thê thảm thời 2009.
Sức cùng lực kiệt
Đại gia Linh quê ở xứ Quảng, vốn xuất thân là người vô công rồi nghề, phiêu bạt vào thành phố 20 năm trước, ai thuê gì làm nấy. Rồi Linh gặp may còn hơn trúng số, trở thành đại gia trong thoáng chốc.
Hồi đó, gom được mấy chỉ vàng, anh mua ao rau muống ở Quận 12 (TP. Hồ Chí Minh) lúc mới tách ra khỏi quận Gò Vấp, tính để trồng rau muống bán mưu sinh. Ngờ đâu năm sau có người tới trả gần chục cây vàng!
Linh phát hiện ra lúc ấy mua bán đất là lời nhất, bán xong tìm mua nơi khác, rồi bán lại. Cứ thế mà thành đại gia. Các đây 3 năm, Linh còn xênh xang lắm, nay đi xe Mercedes bóng lộn, mai đi Lexus 470 hầm hố, luôn có vệ sĩ xung quanh. Căn hộ thuộc loại triệu đô nằm ven sông Sài Gòn như cung điện.
Ai có ngờ được Linh lại rơi vào thảm cảnh như bây giờ.
Gặp lại ở Quận 4 trong tình cảnh thê thảm, Linh ngượng ngùng: "Hết thời rồi. Ước gì được trở lại như xưa sống bình an với ao rau muống. Ngày làm mệt mà đêm ngủ ngon. Giờ chẳng còn gì mà chẳng đêm nào ngủ được tới sáng vì nợ nần quay cuồng. Điện thoại mở ra là nợ đòi, khách hàng chửi, ngân hàng réo... Không biết sống được tới bao giờ".
Linh cho biết, căn hộ triệu độ ven sông Sài Gòn đã bị ngân hàng siết nợ, phải đi thuê căn phòng trọ ọp ẹp ở Quận 4 sống tạm. "Như bị trời đày vậy. Chẳng biết phải làm gì để thoát ra khỏi mớ bòng bong", Linh chua chát than thở.
Còn đại gia Dương là Việt kiều, từ Úc trở về Việt Nam ôm theo mấy triệu đô la và ngàn cây vàng cũng không thoát khỏi bị chết chìm trong bể khủng hoảng BĐS hiện nay.
4 dự án ở các vị trí đắc địa tại TP.HCM đang dở dang. Lãi ngân hàng đẻ hàng ngày trong khi các dự án nhà nằm chết gí, cái thì mới xây thô, cái thì mới làm móng, lương nhân viên chậm trả.
Đang ở căn biệt thự sang trọng, đại gia Dương phải bán đi, "xuống cấp" ở căn hộ cao cấp. Được vài tháng lại "xuống cấp" tiếp, bán căn hộ cao cấp thuê phòng trọ ở!
 |
Hôm rồi bà chủ nhà trọ hết giữ nổi lịch sự, mắng như tát nước: "Việt kiều, đại gia gì mà tiền nhà mấy tháng không trả cho tui vậy? Có mấy triệu một tháng mà không trả nổi thì về bên kia đi ở đây làm gì?"
Khổ cho đại gia Dương. Làm gì dám "quy cố hương" vì đô và vàng phần lớn huy động của anh em, bè bạn và vay mượn. Về lấy gì trả? Bị "thịt" là cái chắc.
Giữa ranh giới sống - chết
Nữ đại gia C.P lừng lẫy một thời về kinh doanh BĐS ở các quận ven nội và ngoại thành.
Trước đó, bà đã rất thành công trong kinh doanh vật liệu xây dựng, kiến trúc ở các quận 5, quận 10, quận Tân Bình. Ngày ngày dòng tiền lưu chuyển qua tay bà vài chục tỷ là bình thường.
Khi thị trường BĐS bùng nổ, thành cơ hội "trời cho" bao kẻ tay trắng làm nên đại nghiệp thì nữ đại gia C.P đã chễm chệ có trong tay khối tài sản bằng BĐS khổng lồ. Vốn, kinh nghiệm, tài năng đã đưa vị đại gia nữ lên hàng chiếu trên trong giới kinh doanh BĐS những năm ấy.
Ngoài địa bàn TP.HCM, công ty của nữ đại gia này còn vươn xa đến tận các vùng đất nông nghiệp, thủy sản ở Vũng Tàu, Đồng Nai, nơi các tuyến giao thông lớn sắp quy hoạch đi qua. Năm 2011, dự án đường cao tốc TP.HCM - Long Thành khởi công, nhiều người thán phục nữ đại gia C.P có tầm nhìn chiến lược. Tuy nhiên, dù có "tầm nhìn chiến lược" song nữ đại gia này vẫn không kịp thoát khỏi cơn khủng hoảng BĐS nghiệt ngã nhất trong lịch sử nước ta.
 |
Nhờ có chồng là thương nhân nước ngoài về đầu tư vào ngành massage "siêu lợi nhuận, cộng với tài kinh doanh bẩm sinh, bà C.P đã lập nên mạng lưới thu gom những nguồn hàng béo bở. Những khu nhà và đất tái định cư, bà đều "ứng" ra mua trước của những hộ nghèo từ khi họ sắp sửa bàn giao nhà cho Ban quản lý dự án. Có dự án bà mua được nguyên cụm.
Cơn bão khủng hoảng quét qua, tàn phá sạch sành sanh công sức trí tuệ và tài sản của nữ đại gia C.P.
Ban đầu ông chồng có "chi viện" bằng nguồn lợi nhuận của các cửa hàng massage. Nhưng như muối bỏ bể, chẳng thấm vào đâu, chỉ giúp cho nữ đại gia "ngáp ngáp" thêm một thời gian nữa.
Một ngày nọ, phát hiện vợ đã đưa căn nhà đang ở trong nội thành cầm cố vay nóng, ông chồng đùng đùng nổi giận, bán hết các tiệm massage, gom tất cả những gì còn lại, đưa 2 con "quy cố hương" vì không muốn "chết theo" bà vợ đang lâm nguy như con bạc khát nước. Chưa hả giận, ông còn cắt đứt liên lạc hoàn toàn. Nữ đại gia C.P đau buồn, không còn chút gì bên cạnh. Tài sản không còn. Chồng con giã biệt đi xa.
Cách đây vài tháng, nghe nói nữ đại gia C.P đang toan tính "làm lại cuộc đời" bằng nghề môi giới đầu tư. Song không được nữa ,đại gia một thời lâm trọng bệnh, phải nằm viện trong hoàn cảnh cực kỳ bi đát.
Tìm cái chết giải thoát
Khi cơn khủng hoảng bắt đầu gõ cửa vào năm 2008, đã có nhiều đại gia BĐS không chỉ giã từ sân chơi BĐS đầy bất ngờ, mà còn phải "giã biệt" cuộc đời một cách tức tưởi. Đã có nhiều trường hợp nhảy cầu Sài Gòn tự vẫn.
Nữ đại gia Huyền ở Quận 2 sống trong căn biệt thự khá đẹp gần sông Sài Gòn chọn cách giải thoát về thế giới bên kia khi ngân hàng cắt nguồn vay và thu hồi nợ. Lập tức các khu đất và nhà thu gom dở dang bị "vướng".
Thông thường mua gom nhà và đất vào lúc ấy các đại gia chỉ trả trước một số tiền. Sau đó tìm mối bán rồi trả phần còn lại. Năm 2008, bong bóng BĐS bắt đầu vỡ, giá nhà đất rớt thảm hại, thậm chí bán không được. Đại gia BĐS lập tức rơi vào vực xoáy chết người. Tài sản họ đang giữ là nhà cửa, đất đai trở thành xác không hồn, giá trị giao dịch bị đóng băng. Nợ ùn ùn thúc tới...
Nữ đại gia Huyền thẫn thờ, ngồi trên đống tài sản đất và nhà cửa với món nợ ngập đầu. Diễn biến thời cuộc quá nhanh khiến đại gia nữ bị sốc và quyết định cũng rất nhanh: Bà thuê xe ôm chở lên giữa cầu Sài Gòn đứng lại, vét trong túi sạch tiền trao cho bác xe ôm già. Bác xe ôm già chưa kịp hiểu ra chuyện gì thì nữ đại gia đã nhảy ùm xuống sông.
Đó là một ngày vào tháng 9 năm 2008!
Trường hợp tương tự chọn cách giải thoát như vậy là một đại gia BĐS trẻ tuổi có trụ sở công ty trên đường Nguyễn Thị Thập ở Quận 7 vào năm 2009.
Đại gia trẻ này phất lên nhanh như diều gặp gió. Sau 2 năm đã có cơ ngơi bề thế và nhiều nhà cửa đất đai. Anh quyết định tập trung vào dự án lớn, đem tất cả tài sản thế chấp ngân hàng. Ngoài ra anh còn "mượn" sổ đỏ của bên vợ để huy động vốn.
Anh đang mải mê lo chạy dự án thì thị trường BĐS sụp đổ. Tài sản của đại gia trẻ bỗng chốc hóa thành số âm. Thảm cảnh "nội công, ngoại kích" đã đẩy đại gia trẻ vào thế "chết khỏe hơn sống"!
Vào một buổi chiều hoàng hôn phủ khắp thành phố, những nhân viên thấy "sếp" cả ngày không đi xuống, vội vàng lên phòng "sếp" kiểm tra. Trong phòng toa - lét, "sếp" đã thắt cổ tự bao giờ, để lại người vợ trẻ và đứa con thơ chưa tròn 2 tuổi và khoản nợ khổng lồ.
Duy Chiến
Thị trường bất động sản bước qua “vùng tối” với cuộc sàng lọc khốc liệt. Một số doanh nghiệp vững vàng bắt đầu cuộc đua từ đáy.
Các doanh nghiệp bất động sản bắt đầu có sự hồi phục cả về doanh thu lẫn lợi nhuận. Trong ảnh: Một dự án của Tập đoàn Novaland tại TP.HCM. Ảnh: Lê Toàn
Gượng dậy
Trước kỳ nghỉ Tết Giáp Thìn, hàng loạt doanh nghiệp bất động sản gây bất ngờ khi công bố lợi nhuận năm 2023 được cải thiện đáng kể so với năm trước, thậm chí ghi nhận khoản lãi đột biến. Phần lớn kết quả này có được nhờ sự nỗ lực tái cấu trúc tài sản, danh mục đầu tư.
Chẳng hạn, trong quý IV/2023, Tập đoàn Novaland ghi nhận doanh thu gần 2.028 tỷ đồng. Hoạt động tài chính có kết quả tích cực, mang về doanh thu tăng gấp đôi, lên khoảng 1.825 tỷ đồng. Riêng lãi từ hợp đồng hợp tác đầu tư ghi nhận hơn 1.000 tỷ đồng, số còn lại chủ yếu là lãi từ mua bán chứng khoán và tiền cho vay. Nhờ vậy, Novaland lãi sau thuế hơn 1.642 tỷ đồng, tăng gần 13 lần so với cùng kỳ. Đây là mức lợi nhuận cao nhất theo quý kể từ quý IV/2020.
Cả năm 2023, Novaland đạt gần 4.759 tỷ đồng doanh thu và gần 685 tỷ đồng lợi nhuận sau thuế. So với kế hoạch cả năm, lợi nhuận sau thuế cao hơn 3,2 lần mục tiêu đề ra, chủ yếu đến từ việc tái cơ cấu nợ, tối ưu chi phí.
Tương tự, Công ty cổ phần Phát triển bất động sản Phát Đạt cũng vượt dốc thành công nhờ hoạt động tái cấu trúc. Trong quý IV/2023, nhờ ghi nhận doanh thu hoạt động tài chính lên đến 421 tỷ đồng, cao gấp 25,7 lần so với cùng kỳ năm 2022, đã giúp Phát Đạt báo lãi, với mức lãi sau thuế gần 283 tỷ đồng (cùng kỳ lỗ hơn 267 tỷ đồng).
Việc một số doanh nghiệp nỗ lực gượng dậy và bắt đầu có lãi trở lại là tín hiệu vui, dù thực tế, thị trường địa ốc mới chỉ đi qua giai đoạn khó khăn nhất và chưa phục hồi hoàn toàn.
Được biết, khoản doanh thu tài chính này chủ yếu đến từ việc Phát Đạt chuyển nhượng toàn bộ 99,8% quyền sở hữu tại Công ty cổ phần Đầu tư và Phát triển khu công nghiệp Phát Đạt (PDI) cho Công ty TNHH Phát Đạt Holdings (thu lãi 415 tỷ đồng). Nhờ khoản doanh thu tài chính này và một phần doanh thu khác từ hoạt động đầu tư, cung cấp dịch vụ, đã giúp Phát Đạt hoàn thành mục tiêu xử lý dứt điểm toàn bộ dư nợ trái phiếu trong tháng 12/2023.
Một số doanh nghiệp địa ốc khác cũng ghi nhận kết quả kinh doanh khởi sắc từ hoạt động chuyển nhượng dự án. Chẳng hạn, nhờ bàn giao sản phẩm tại khu phức hợp Westgate (Bình Chánh, TP.HCM), Tập đoàn An Gia ghi nhận được lợi nhuận năm 2023 đạt 175 tỷ đồng, gấp 9 lần năm trước và vượt 75% kế hoạch đề ra.
Việc một số doanh nghiệp nỗ lực gượng dậy và bắt đầu có lãi trở lại là tín hiệu vui, dù thực tế, thị trường địa ốc mới chỉ đi qua giai đoạn khó khăn nhất và chưa phục hồi hoàn toàn.
Bản lề để bước vào chu kỳ mới
Theo nhận định của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), năm 2024, khả năng cao sẽ là năm cuối cùng của quá trình “vượt chướng ngại vật” của thị trường bất động sản. Về bản chất, thay đổi này không phải sự phát triển, mà là nỗ lực tiến về vạch xuất phát, thay vì tồn tại trong trạng thái âm như thời gian vừa qua.
Đây sẽ là căn cứ và nền tảng để thị trường chuẩn bị cho một chu kỳ phát triển mới, mang tính ổn định, bền vững và hiệu quả hơn. Các thay đổi trong quy định pháp luật tuy chưa được áp dụng ngay, nhưng sẽ là tín hiệu tích cực để các chủ thể gửi gắm niềm tin và xốc lại tinh thần.
Thực tế, so sánh giữa các chu kỳ khó khăn của bất động sản, nhiều chuyên gia cho rằng, tình hình hiện tại đỡ hơn rất nhiều so với trước. Năm 2024, thị trường sẽ tiếp tục sàng lọc những vấn đề rủi ro, nhất là trái phiếu. Trong bối cảnh này, cơ hội lội ngược dòng vẫn mở ra cho nhiều doanh nghiệp có nền tảng tài chính vững chắc, chiến lược phát triển sản phẩm với tầm nhìn dài hạn.
Chẳng hạn, với việc sử dụng phân khúc nhà ở vừa túi tiền làm trục tăng trưởng chính đã giúp Tập đoàn Nam Long giữ được sự ổn định. Cụ thể, năm 2023, Nam Long ghi nhận doanh thu thuần hơn 3.181 tỷ đồng, trong đó doanh thu từ kinh doanh bất động sản là 2.905 tỷ đồng. Điểm sáng của Nam Long trong năm 2023 là lãi từ công ty liên doanh, liên kết đạt hơn 418 tỷ đồng, trong khi năm trước chỉ gần 25 tỷ đồng. Với tỷ lệ đòn bẩy thấp, có lượng hàng lớn sẵn sàng để bán, giúp Nam Long nhanh chóng chớp thời cơ khi thị trường hồi phục, ngay cả khi sức mua chưa đạt kỳ vọng.
Trong báo cáo phân tích mới đây, Công ty Chứng khoán SSI ước tính, năm 2024, Nam Long có thể ghi nhận doanh thu 6.860 tỷ đồng, tăng 133% so với cùng kỳ và lợi nhuận sau thuế của cổ đông công ty mẹ 1.030 tỷ đồng, tăng 136%. Điều này nhờ lộ trình phục hồi của thị trường bất động sản và đặc biệt là sản phẩm của Nam Long phù hợp với người có nhu cầu ở thực. Đây là phân khúc được đánh giá có tiềm năng hồi phục đầu tiên trong thị trường bất động sản.
Tương tự, với Công ty cổ phần Phát triển bất động sản Phát Đạt, sau khi vượt qua “cơn bạo bệnh”, ông Bùi Quang Anh Vũ, Tổng giám đốc cho biết, năm 2024, Công ty không đầu tư dàn trải, mà chỉ tập trung phát triển các dự án phù hợp với nhu cầu thị trường để đạt được mức độ hấp thụ cao nhất, tập trung tạo dòng tiền để ngày một ổn định hơn.
Hiện công ty này đang có ít nhất 4 dự án đủ điều kiện ra hàng với tổng doanh thu dự kiến hơn 40.000 tỷ đồng, gồm: Dự án Cadia Quy Nhơn (Bình Định), Bình Dương NTMK (Bình Dương), Bắc Hà Thanh (Bình Định), Serenity Phước Hải (Bà Rịa - Vũng Tàu).
Ngay trong tháng đầu tiên của năm 2024, việc khởi công Dự án Khu nhà ở phức hợp cao tầng Thuận An 1 tại Bình Dương cũng thể hiện rõ quyết tâm của doanh nghiệp trong đẩy mạnh phát triển dòng sản phẩm phù hợp với nhu cầu thị trường. Đây cũng là dự án được kỳ vọng mang về dòng tiền lớn cho Phát Đạt trong năm 2024.
Trọng Tín - Theo Báo Đầu Tư
