lỜI BÌNH 1/11/2023 : hết sương giáng đến lập đông .. quý 4 2023 rỏ là mùa đông của thập kỷ ,xét về bất động sản và cả về kinh tế vĩ vô ,vi mô cũng như bối cảnh chánh trị an toàn cầu .
Thị trường bất động sản Tp.HCM vốn được cho là "dễ thở" hơn nhiều so với Hà Nội.
Một năm thất bát đã trôi qua trong sự thất vọng của giới đầu tư bất động sản Tp.HCM.
Rất có thể, tình trạng ảm đạm của thị trường sẽ kéo dài đến sau Tết Nguyên đán, thậm chí là đến quá giữa năm. Và các ông chủ cũng như các nhà đầu tư thứ cấp sắp tới sẽ phải đối mặt với một cuộc cạnh tranh khốc liệt về giá bán, bởi chưa bao giờ họ - những người vốn được mệnh danh là những “đại gia” lại thấy cần tiền mặt như lúc này.
Khó mọi bề
Thị trường nhà đất Tp.HCM trong những tháng cuối năm 2023 có một điểm thu hút sự chú ý của giới đầu tư là doanh số bán hàng trong suốt một quý , suốt 6 tháng và cả 24 tháng giảm liên tục. Đó là minh chứng rõ ràng nhất cho những khó khăn của chủ đầu tư cũng như những phức tạp trong việc huy động vốn. Sự kiện một số chủ đầu tư bất ngờ giảm giá bán vài tháng trước đã gây ra nhiều bàn tán.
Trong đó, một số lúc đầu được xem là chiêu thức tiếp thị hơn là giảm giá thực sự, song dù là mục đích gì thì tất thảy cũng đã phản ánh tình hình thị trường cũng như khiến người ta phải đặt dấu hỏi về khả năng thanh toán và nhu cầu của thị trường. và sau rốt là niềm tin của thị trường khi nhìn vào núi ách tắc pháp lý cao vời vợi cùng với đầy rẫy rủi ro .
Cập nhật mới nhất của CBRE Việt Nam về thị trường bất động sản Tp.HCM cũng cho thấy điều đó. Giá chào bán dao động từ hơn 1000 USD – 2000 USD/m2, thậm chí với phân khúc hạng sang, giá chào bán vẫn lên tới hơn 5.100 USD/m2.
Nhằm thúc đẩy giao dịch trong thời gian cuối năm âm lịch, hầu hết các chủ đầu tư tiếp tục tung ra các chiêu thức khuyến mại, chiết khấu qua đó tìm cách duy trì dòng tiền mặt bằng cách huy động tiền trả trước của người mua.
người mua, do phần lớn cũng đang gặp khó khăn về tài chính nên phân khúc căn hộ cao cấp tiếp tục gặp phải những bất lợi trong việc đạt doanh số bán. Vào khoảng thời gian cuối năm 2023, trên thị trường bất động sản Tp.HCM gần như vắng bóng các nhà đầu cơ nên nhu cầu trên thị trường kỳ vọng chủ yếu là đến từ những người mua nhà để ở . ( Bank lại khó giải ngân bởi sự siết chặt quản lý và tâm lý sợ sai bị xử lý mất việc ,nặng hơn là nhập đội Juventus - những người chỉ có thể chấp nhận sản phẩm có mức giá bình dân.
Theo ông Nguyễn Văn Đực, Nguyên là Phó giám đốc Công ty Địa ốc Đất Lành,Ủy viên BCH HH BDS TPHCM , đến tận thời điểm giáp Tết Nguyên đán, thị trường bất động sản Tp.HCM có lẽ không cải thiện được nhiều, khó khăn vẫn bao phủ toàn thị trường. Phần lớn các dự án có hạng sang, có diện tích lớn đều “phủ mền”, đắp chiếu do chủ đầu tư thiếu vốn, trong khi đầu ra vẫn bế tắc do khách hàng không đủ khả năng thanh toán.
Kỳ vọng duy nhất của thị trường vào lúc này, theo ông Đực là phân khúc nhà có diện tích nhỏ, phù hợp túi tiền của người nhiều người dân. Nếu không tập trung vào phân khúc này, chuyên gia này cho rằng thì trường khó mà thoát khỏi vũng lầy vốn đã níu chân hầu hết chủ đầu tư trong suốt 20 năm qua. Thế nhưng ,người dân 20 năm qua chỉ hưởng những lời hứa ,hẹn có cánh ... rồi để gió cuốn đi .
Cho thuê cũng không "sáng" hơn
Một khảo sát mới nhất về phân khúc văn phòng cho thuê tại Tp.HCM cho thấy, giá văn phòng cho thuê hạng A tại đây đã giảm mạnh ( 90 %)trong quý cuối cùng của năm 2023 do tỷ lệ trống khá cao tại các tòa nhà
Giá hạng A giảm liên tiếp trong suốt 12 quý do đó dẫn đến các giao dịch có mức giá khá hấp dẫn, từ đó tạo áp lực lên giá thuê đối với hai phân khúc còn lại. Nếu so với thời kỳ đỉnh điểm vài năm trước, giá chào thuê hạng A đã giảm từ khoảng 80USD/m2 xuống dưới 27 USD/m2. Riêng hạng B giảm từ 40 xuống 20 USD/m2.
Đối với phân khúc căn hộ dịch vụ cho thuê, giá chào thuê giảm nhẹ trong quý 4/2023 .
Đối với thị trường mặt bằng bán lẻ, giá chào thuê cả trong và ngoài khu vực trung tâm đều giảm suốt trong 24 tháng qua, ở mức giảm khoảng 30USD/m2, từ mức 125 xuống còn 40 USD/m2. Cùng với đó thì tỷ lệ trống cũng tăng bền vững suốt 24 tháng từ cuối 2021 . Ngay góc Hoàng sa q3 cạnh cầu Trần quang Diệu tiệm phở trao giá 25.000 đ / tô ( giá chỉ có ở Q 12 , Nhà bè ) cho thấy mãi lực người dân trung tâm Sài gòn đã xuống cở nào .
Hiện có khá nhiều nhà đầu tư rơi vào tình trạng đi tìm hàng cắt lỗ sâu và bỏ qua những sản phẩm thực sự tốt trên thị trường. Các chuyên gia cho rằng, không ít thông tin rao bán giảm giá sâu trên thị trường bất động sản hiện nay là những chiêu trò của người bán.
Tình trạng treo biển rao bán đất cắt lỗ dày đặc. Ảnh: Cao Nguyên.
Đang có nhu cầu đầu tư đất nền, anh Nguyễn Thành Chung (34 tuổi, ở Hà Nội) tìm hiểu mảnh đất tại huyện Đông Anh rao bán cắt lỗ 10%. Mảnh đất có diện tích 90m2, được rao bán giá 3,5 tỉ đồng.
Anh Chung được biết, chủ đất mua từ giữa năm 2021. Do cần tiền nên người bán chấp nhận giảm giá 10% so với năm ngoái, nhưng không thấp hơn 3,5 tỉ đồng. Mảnh đất này từng có thời điểm tăng khá cao. Tuy nhiên, do kỳ vọng cắt lỗ sâu hơn nữa nên cả hai bên không đi đến giao dịch.
Cũng giống anh Chung, chị Bùi Huyền những ngày này rong ruổi khắp các huyện của ngoại thành Hà Nội để tìm mua đất giảm giá và cắt lỗ.
Sau nhiều ngày, chị Huyền đã chốt được một lô đất 300 m2 ở xã Thạch Hòa (Thạch Thất, Hà Nội) với giá 950 triệu đồng. Lô đất có 30m2 đất ở và 270 m2 đất vườn. Được biết, lô đất này hồi giữa năm 2021 được giao dịch mua bán với mức giá 1,35 tỉ đồng. Đến nay, sau 2 lần hạ giá, lô đất đã giảm tới 400 triệu đồng.
Thực tế, giá đất nền ở những khu vực từng xảy ra sốt tiếp tục được điều chỉnh giảm, tương xứng với giá trị đầu tư vào nội tại sản phẩm và hạ tầng khu vực. Những khách hàng sử dụng đòn bẩy tài chính, đặc biệt có sử dụng chương trình ưu đãi lãi suất, ân hạn nợ gốc giai đoạn 2018 - 2022 của các chủ đầu tư buộc phải cắt lỗ 10 - 30%.
Chia sẻ với phóng viên, anh Mạnh Dũng – một nhân viên của sàn bất động sản Gia Bảo - cho biết, hiện có khá nhiều nhà đầu tư rơi vào tình trạng sa đà đi tìm hàng cắt lỗ sâu và bỏ qua những sản phẩm thực sự tốt trên thị trường.
Theo anh Dũng, hiện không ít khách hàng là những nhà đầu tư mới tham gia thị trường, vì ham rẻ mà không tìm hiểu kỹ càng các yếu tố nên quyết định khá nhanh. Họ đa phần là những nhà đầu tư có dòng vốn khiêm tốn nên rất phân tâm khi tham gia thị trường.
Riêng những nhà đầu tư hoạt động theo nhóm hoặc nhà đầu tư “cá mập” thì nắm thông tin vùng, kiểm tra khung giá cũng như tiềm năng khu vực rất kỹ càng.
Ông Nguyễn Thế Điệp – Phó Chủ tịch CLB Bất động sản Hà Nội - cho rằng, các nhà đầu tư cũng cẩn thận với những tin rao bán cắt lỗ, giảm sâu bởi lẽ trên thị trường có nhiều trường hợp rao bán không đúng sự thật.
“Nhà đầu tư mới tham gia thị trường đa phần xuống tiền khá nhanh nhưng hay bị dao động tâm lý bởi giá trị rẻ hoặc các thông tin sản phẩm ngộp, giảm giá sâu nhưng lại không phân biệt và đánh giá được tổng quan các yếu tố chính vì vậy rủ ro dòng tiền là khá cao”, ông Điệp nói.
Cũng theo ông Điệp, tâm lý của các nhà đầu tư lúc này là liên tục đi tìm, dò hỏi đất cắt lỗ 50%, có diện tích lớn. Họ vào ép giá chủ đất rồi đợi tín hiệu từ chủ.
"Nếu chủ không bán họ lại tiếp tục đi tìm. Thế nhưng, thực tế rất hiếm trường hợp người bán đã cắt lỗ 30-50% rồi lại giảm thêm nữa. Vì thế, người mua nếu đợi chờ rất khó để mua được bất động sản" - ông Điệp trao đổi thêm.
ANH HUY - Theo Lao Động
